Уральские девелоперы, особенно к этому не стремясь, придумали оригинальный формат жилья. Ломать голову над названием не стали. Остановились на термине «апартаменты». Впрочем, у зарубежных апартаментов с уральскими общее только одно – название.
В ряде стран Европейского союза не существует вида недвижимости «апартаменты». За рубежом апартаменты – это традиционное жилье. Правда, оно может иметь какую-то особенность в виде опций или условий эксплуатации. Например, в Португалии апартаментами риэлторы называют жилые объекты, обеспеченные всевозможной инфраструктурой.
Вячеслав Ешану, директор АН PortugalEstate (Португалия, г. Алгарве):
«Вообще, разницы между квартирой и апартаментом нет. Но я сам делаю различие. Апартаменты – это квартиры с бассейном, садом, обеспеченные инфраструктурой – СПА-центром, ресторанами и барами, спортзалом, теннисными кортами. Такую инфраструктуру могут предложить только комплексы высокого уровня».
Апартаментами в Греции является любое арендное жилье, которым владеет и управляет юридическое лицо. Причем, это может быть квартира в деловой части города или дом на побережье. Престиж значения не имеет.
Никос Нефидис, инженер консалтинговой компании Nefidis.gr (Греция, г.Салоники):
«У нас, когда говорят «апартаменты» совсем не обязательно имеют в виду квартиру. Это могут быть небольшие домики, независимые между собой, которые сдаются в аренду. Это не гостиница, но по желанию арендатора могут предоставляться различные услуги (допустим, ежедневная уборка или завтрак), это оплачивается дополнительно».
В Хорватии апартаменты – это квартиры, которые можно сдавать в аренду посуточно.
В Латвии и Франции даже риэлторы не разделяют понятия «квартира» и «апартамент». Апартамент – это полноценное жилье, отвечающее всем государственным стандартам.
Николас Галле, президент агентства недвижимости FRANTSIA (Франция):
«Во Франции нет никакой разницы между «квартирой» и «апартаментами». На самом деле есть только одно слово «апартаменты», которое обозначает любое помещение в здании.
«Апартаменты» можно взять в аренду или продать. Важным является не сам объект, а его использование: если Вы покупаете его, чтобы жить в нем, это жилое использование, если Вы покупаете его для сдачи в аренду, то это арендное инвестирование. Единственным ограничением, данным французским законодательством является то, что квартира должна соответствовать основным нормам для сдачи в аренду (Вы не можете снять квартиру без отопления или воды, например). Эта разница в использовании имеет также налоговые последствия».
В Доминиканской Республике апартаментами называют жилое помещение, в котором не меньше двух комнат.
Вячеслав Карпецкий, президент Inter investment&construction S.A. (Республика Доминикана):
«В Доминикане нет квартир, есть студии (однокомнатные квартиры) и апартаменты (гостиная + спальни). Считается по количеству спален. Апартаменты бывают не только в дорогих, но и в дешевых домах. Апартаменты могут сдаваться в аренду или продаваться».
Считается, что представление о том, что апартамент – это роскошная квартира в статусном жилом комплексе, пришло к нам из Америки. По крайней мере, на рынке недвижимости США термин может быть истолкован таким образом.
Илья Битков, риэлтор Coldwell Banker Residential Brokerage (США, Нью Джерси):
«У английского слова apartment относительно жилой недвижимости в США может быть несколько толкований:
1. Просто квартира (жилое помещение) как таковая – общее разговорное название, коим могут быть назван любой тип собственности, будь то кондоминиум, кооператив либо квартира в комплексе, где все квартиры сдаются только в аренду.
2. Вторым будет название жилой квартирной недвижимости класса люкс, т.е. очень дорогой и высококачественной, как правило, с большим метражом и роскошным, изысканным интерьером – тут слово апартаменты звучит громко и выделяет этот класс недвижимости в отдельную категорию.
3. Apartment Building – многоквартирный дом. Впрочем, чаще термин применяется именно к домам, в которых все квартиры предназначены для сдачи в долгосрочную аренду. Владеть таким домом может как корпорация, так и частное лицо».
Итак, единого понимания в мире что такое «апартаменты» нет. Точно можно сказать одно: апартаменты за рубежом – это жилье. И его можно сдать в аренду с меблировкой и комплексом услуг.
Русифицированные апартаменты
Первые апартаменты в России были построены в Москве. И по данным аналитиков, доля данного сегмента в общем объеме предложения жилья столицы в настоящий момент составляет 13%. Однако российские апартаменты имеют принципиальное отличие от апартаментов в Западных странах – юридически они жильем не являются.
Изначально девелоперы старались соответствовать западной терминологии и называли «апартаментами» только сдаваемые в наем квартиры в комплексах с гостиничным сервисом. Сегодня апартаментами называют любые квартиры, находящиеся в нежилом фонде. Они имеют юридический статус гостиниц – «помещение для временного проживания». Соответственно, и требования к ним менее жесткие, чем для жилых домов, например, в благоустройстве. Допускается строительство комплекса апартаментов также без детской площадки, а парковка может быть рассчитана на меньшее, чем по стандарту для жилья, количество машино-мест. Другими словами, апартаменты построили там, где возвести традиционное жилье, было по каким-то причинам невозможно или не нужно.
Константин Апрелев, директор АН «Савва» (г. Москва):
«Стараются апартаменты делать в близости от деловых комплексов или в их составе. Присутствие их в проекте не налагают на застройщика обязательств по созданию или наличию на ближайшей территории социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и пр.)».
Эксперимент уральских застройщиков
Если в Москве причина появления апартаментов – рыночная потребность в этом формате, то в Екатеринбурге – это частные обстоятельства застройщиков. Когда-то были приобретены земельные участки с целевым назначением – строительство нежилых помещений (офисы и гостиницы). Но по прошествии нескольких лет стало ясно, что строить коммерческую недвижимость в Екатеринбурге сегодня менее рентабельно, чем жилье. Девелоперы задумались об изменении концепции проектов. И самой подходящей идеей стало строительство апартаментов.
Основное отличие апартаментов в Екатеринбурге от московских аналогов в том, что застройщики не собираются сдавать апартаменты в аренду, комплексы предназначены исключительно для продажи.
Российское законодательство никак не определяет термин «апартаменты», для зданий этого типа нет специально разработанных норм. Значит, апартаменты можно строить по принципу «не запрещено – значит, разрешено». И некоторые застройщики Екатеринбурга, работающие на рынке жилой недвижимости, выступили против возможности такой практики.
Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП «СРО «Гильдия строителей Урала»:
«Вы знаете, чем апартаменты отличаются от жилого дома? Это – нежилой дом. Слова «апартаменты» в законе нет. Для жилого дома действует СанПиН. Представьте жилье без лифта, детской площадки, мусоропровода – получите объект, который называется «апартаменты». А еще, в принципе, не обязательно делать туалеты. СанПиН не действует здесь. Апартаменты можно строить как угодно – это помещения для цели пребывания. Не проживания, а пребывания».
Пока не создано правового и нормативного поля для этого формата жилья, многое зависит от репутации застройщика и желания ее сохранить. Для апартаментов, которые вполне законно могут быть лишены многих опций жилого дома, предлагаются новые решения. Например, у комплекса апартаментов на перекрестке улиц Энгельса-Белинского практически не будет придомовой территории, зато у владельцев некоторых апартаментов будет выходы на застекленные террасы. Апартаменты на ул. Стачек – Фронтовых бригад, по словам застройщика, строились по нормам СанПиНа для жилых зданий, поскольку единственная причина строительства апартаментов – целевое назначение земельного участка. Другими словами, эти апартаменты – обычное жилье.
Новый продукт необходимо тестировать на принятие покупательским спросом. Застройщики первых в Екатеринбурге апартаментов предложили цену существенно ниже рынка. И это обеспечило лояльность покупателей.
Однако эксперты предупреждают, что покупатели должны быть готовы к финансовым последствиям, которые наступят после приобретения квартир нового формата.
Руслан Музафаров, коммерческий директор «Нова-Строй»:
«Минусы апартаментов: так как это не жилье, то с точки зрения Жилищного кодекса, никаких налоговых вычетов не будет. Скидки 50% на оплату коммунальных услуг после выхода на пенсию не будет. И самое главное, есть определенные риски с точки зрения законодательства. Сейчас БТИ и органы государственной регистрации позволяют регистрировать апартамент как отдельный объект. Есть вероятность, что это будет изменено, и тогда комплекс станет общедолевой собственностью. Т.е. если человек будет приобретать долю, то продать ее будет практически невозможно».
Среди других недостатков участники рынка называют высокие расходы на содержание. Так, например, пользование электричеством будет рассчитываться по тарифам для предприятий, а не жилого фонда. По словам Руслана Музафарова, электричество обойдется жителям апартаментов в два раза дороже, чем жителям традиционных квартир.
Вопросы вызывает и налог на имущество. В настоящий момент не ясно, каким способом будет рассчитываться размер ежегодного налога. Если налоговая служба приравняет апартаменты к коммерческой недвижимости, то налог будет высоким.
Наталия Сатылаева, менеджер отдела продаж ООО «Стин Вест»:
«Вопрос о том, как будет рассчитываться размер налога лучше задать налоговой службе. Хотя, я предполагаю, что на сегодняшний день они тоже не готовы ответить на этот вопрос. Думаю, что когда будет получено первое свидетельство, только тогда в налоговой начнут заниматься этим вопросом».
Сегодня в Екатеринбурге возводится три комплекса апартаментов.
Кроме того, известно о том, что в планах застройщиков строительство еще двух комплексов апартаментов: оба объекта («Стражи Урала» УГМК и «Radisson» компании «Атомстройкомплекс») будут размещены в центре города. Предполагается, что они будут относиться к высшему ценовому сегменту и, возможно, апартаменты будут сдаваться в аренду.
***
Появился ли в Екатеринбурге новый формат жилья после строительства трех комплексов апартаментов, или эксперимент закончится также неожиданно, как и начался, – покажет время. Впрочем, с уверенностью можно сказать одно: на рынке недвижимости Екатеринбурга появилось новое явление, аналогов которому нет ни в Москве, ни на Западе.
Динамика продаж свидетельствует, что покупатели, несмотря на недостатки апартаментов, за новый формат по цене ниже рынка сегодня готовы голосовать рублем.
Между тем, застройщики ведут переговоры с администрацией Екатеринбурга о возможности перевода нежилых комплексы в категорию «жилое». Не исключено, что такая возможность будет найдена. Кроме того, в отделах продаж строительных компаний отмечают, что апартаменты скупают инвесторы для последующей сдачи в аренду. И эта коммерческая заинтересованность вполне может дать рынку жилья в Екатеринбурге новый импульс.
