Cпасителем строительного сектора Свердловской области может стать ее губернатор Александр Мишарин. Каждый день губернаторских размышлений на тему, кто жедолжен получить в ведение неразграниченные земли, министерство государственного имущества Свердловской области (МУГИСО) или администрация Екатеринбурга, застройщики переживают в напряжении. Ведь от решения главы региона, которое должно быть озвучено не позднее 17 мая 2012 года, зависит и решение «земельного вопроса» Екатеринбурга. Теоретический дефицит аукционных площадок мог бы быть ликвидирован за счет оперативной подготовки неразграниченных земель для строительства. Но теперь из-за возможной неразберихи в чиновничьих кабинетах земельный коллапс может получиться вполне реальным. Напряжения застройщикам добавили изменения в Земельном кодексе. Целый ряд почти готовых новостроек Екатеринбурга может быть пущен с молотка. О проблемах, переживаниях и надеждах строительного сообщества в эксклюзивном интервью порталу metrtv.ru Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП «СРО Гильдия строителей Урала».
– Вячеслав Анатольевич, СРО «Гильдия строителей Урала» удалось добиться принятия поправки к законопроекту о «Об особенностях регулирования земельных отношений». В чем суть этой поправки? К каким улучшениям в земельном вопросе должно привести это изменение?
– Осенью была предложена новая редакция областного закона о земельных отношениях. Законопроект был внесен в Законодательное собрание Свердловской области (ЗакСО) в октябре 2011 года на рассмотрение по поручению губернатора (губернатор Свердловской области Александр Мишарин, – Прим. ред.). В законопроекте был прописан пункт № 20. В соответствии с этой статьей правовой статус неразграниченных земель в Екатеринбурге приравнивается к правовому статусу земель, отнесенных уже к собственности Свердловской области. Но была принята поправка, которая исключала эту статью. Для нас это, конечно, победа потому что если бы закон был принят в таком виде, то исключалась бы полностью возможность продления действующего соглашения. Это соглашение нам оставили в наследство Россель (Эдуард Россель до 2009 года являлся губернатором Свердловской области, – Прим. ред.) и Чернецкий (Аркадий Чернецкий до 2010 года являлся главой администрации Екатеринбурга, – Прим. ред.). Мое личное мнение, это – одно из лучших наследств, которое мы могли получить. Региональное Законодательное собрание поступило максимально мудро – оно высказалось за продление действующего порядка.
В любом населенном пункте земля может находиться в собственности федерации, области или муниципалитета. Помимо этого существуют земли, где собственник еще не определен, – неразграниченные земли. По официальным данным, таких земель в Екатеринбурге 38%. С 2007 года в Екатеринбурге действовало соглашение между городом и областью. Оно состояло в том, что Администрация Екатеринбурга распоряжалась неразграниченными землями – формировало из этого фонда участки для земельного аукциона, а МУГИСО имела право налагать вето. Однако осенью 2011 года Правительство Свердловской области вышло с инициативой забрать эти полномочия у муниципалитета.
– Но итоговое решение – в чьем ведении останутся неразграниченные земли – еще не принято?
– Сейчас драматический момент – ЗакСо отказалось передать полномочия МУГИСО. Но все не закончилось, а только началось. Законодательное собрание создало условия для того, чтобы начался переговорный процесс, и соглашение было пролонгировано. Законодательство говорит, что если вопрос не решен, то по умолчанию распоряжается область.
Точка будет поставлена 17 мая. Как именно? Это будет политическая воля губернатора. Если бы поправку приняли, то всё – наступил бы коллапс. Городской Земельный комитет, Главархитектура закрылись бы, им просто нечего будет делать. А, между прочим, нужны десятилетия, чтобы создать такие комитеты. Я не шучу, 10 лет «строился» Земельный комитет. От года до трех мы потеряли бы на организационных вопросах и пертурбациях.
– Уже третий год застройщики пытаются привлечь внимание к возможной проблеме будущего – дефициту земельных участков под строительство многоквартирных домов в Екатеринбурге. Что может быть предпринято для увеличения количества участков для аукционов?
– В увеличении земельных участков заинтересованы все: губернатор отчитывается в Москву, министров снимают. Но закон обязывает на аукцион выставлять только инженерно подготовленные и градостроительно разработанные участки.
Сейчас мы проводим большое исследование участия госбюджета в финансировании строительства магистральных сетей в столицах разных регионов. Пока, по нашим предварительным данным, Екатеринбург является аутсайдером по финансовому участию региона и федерации в финансировании сетей. Решаются только вопросы латания существующих сетей. Пока у нас есть только «Академический» – по-настоящему новый район. Но я убежден, что Екатеринбургу нужны еще несколько подобных проектов.
– Но действующий вице-мэр по стратегическому планированию, вопросам и экономики и финансам Александр Высокинский вполне ясно выразился: в бюджете города средств на прокладку магистральных сетей нет и, скорее всего, не будет. Какое решение этой проблемы Вы видите?
– Высокинский правильно обозначил главную проблему городского девелопмента. Ни городу, ни нам (застройщикам, – Прим. ред.) не под силу в одиночку решить эту проблему. Но я уверен, что совместно мы сможем. Существует масса программ, которые реализуются в крупных городах и городах-миллионниках по развитию сетей. Необходима целенаправленная работа по привлечению средств в отрасль – в магистральные сети наших естественных монополий для перспективных территорий. Начальные затраты на магистральные сети составляют многие миллиарды. А для этого нужны усилия трех бюджетов: регионального, областного и муниципального.
Говоря об этом, я обязан сказать, что пока нас разочаровывает деятельность «Корпорации развития Среднего Урала», потому что «Корпорация развития», на наш взгляд, должна эффективно привлекать бюджетные деньги, вкладывать их в развитие участков, выставлять их на аукцион, а после их реализации возвращать деньги бюджету. Пока «Корпорация развитии» вместо того, чтобы вести себя подобным образом превратилась в коммерческого девелопера на бюджетные деньги. К тому же, скандального. На наш взгляд, это большая стратегическая ошибка.
«Всем хочется строить Медный-2 , «ВИЗ-Правобережный» или в сторону Березовского. Только ни у кого не получается – там нет магистральных сетей. Начальные затраты на магистральные сети составляют миллиарды. Без этого мы по-прежнему будем выставлять на аукционы участки для точечной застройки, жители будут выходить на митинги и требовать отставку, пока, правда, не понятно чью. На аукционах застройщики будут задирать цены в 10-15 раз на эти ничтожные участки. О каком тогда доступном жилье может идти речь?»
– Заместитель начальника Главархитекуры Михаил Волков говорил о том, что если застройщики за свой счет протянут сети, то за подключение платить будет не нужно.
– Это одно из прочтений. Если застройщик платит за подключение, то он не должен получать дополнительного обременения в виде строительства сетей. Если застройщик строит сети, он не должен платить за подключение. Или один вид обременения, или другой. И то, и другое законно. Незаконно только совмещать. А такая практика существовала. Мы добивались решения судов, вынесения постановления областной прокуратуры. И насколько я знаю, такая практика преодолена. Но естественные монополисты говорят нам: «Парни, вы должны понять, что в бюджете денег на строительство магистральных сетей нет». Значит, нет возможности сформировать должным образом эти участки для аукциона. Мы по кругу возвращаемся к тому же. Где будет браться земля? Как Екатеринбург будет развиваться? А никак. Если нет целевых денег на строительство магистральных сетей, то ни о какой стройке в новых районах речи быть не может. На аукционах по-прежнему дефицит. А это означает коллапс системы.
– Известно, что часть земельных участков некоторые застройщики приобретают на «свободном земельном рынке». Как вы считаете, сможет ли этот рынок стать «подушкой безопасности» на то время, пока решаются вопросы по увеличению лотов на земельных аукционах?
– Этот рынок есть, он дикий, скорее, нелегальный, потому что администрация Екатеринбурга не поощряет подобные сделки. И совершенно правильно делает. Этот рынок компенсировать нехватку земельный участков не может. Эти участки получены, скорее всего, до аукционов. Но построить там что-либо нельзя – прокуратура оспорила выделение таких участков. Арбитражный суд давно уже забрал их.
Либо этот участок на аукционе был куплен маленькой компанией, которая переоценила свои возможности. Если участки, которые куплены на аукционах, не осваивались все это время, то продлить срок их аренды сейчас невозможно. Это совершенно новая проблема для нас. В декабре 2011 г. вступили в силу изменения в Земельный Кодекс, которые были подкреплены практикой Высшего Арбитражного суда. Изменение состоит в следующем – запрещено продлять сроки, на которые был предоставлен земельный участок, даже если строительство уже ведется. Это мега абсурдное решение федерального центра.
– Какое застройщикам грозит наказание? Будут налагаться штрафы?
– Если срок договора заканчивается, то участок с объектом выставляется снова на аукцион. Причем, вне зависимости от того, идет стройка или нет. Это постановил Высший Арбитражный суд. Получается, ты строишь дом, он уже даже выглядит как построенный, готовность 90%. При этом могут быть дольщики привлечены, все по закону. У него сдача через месяц, а сегодня заканчивается срок договора. Чтобы сдать этот дом, ты должен выставить этот участок снова на аукцион и снова его купить. А выставить на аукцон невозможно: закон запрещает продавать с обременениями. Идеальный замкнутый круг. Страна повернулась к отрасли задом и лягнула. Прямо под дых. У нас пока дыхание сперло, пока даже не сформулировали план мероприятий. Под угрозой ряд строек. Я не буду называть их, но это известные в городе большие проекты, которые сдаются в течение года, у которых в ближайшие месяцы закончатся сроки аренды.
– Как раньше решался этот вопрос?
– Никак. Его не было. На пять лет выделялся земельный участок. Задача за это время получить разрешение на строительство и начать строить. Если разрешение на строительство есть, стройка идет, то автоматом продляется договор аренды на период стройки. В договоре написано три года или пять лет, но если участок большой, то процесс освоения у него – 7-10 лет. А сейчас получается, ты купил за 200 млн участок, у тебя сотня дольщиков – ты молодец, не долгострой. Но ты должен пойти и купить его заново.
– Кто будут оценивать такие объекты? И найдутся ли желающие, помимо застройщика, выкупить проданный дольщикам объект?
– Ни у кого сейчас нет ответов. На этот закон мы смотрим широко открытыми глазами. Юридического решения пока нет.
– Владимир Крицкий, будучи вице-мэром, не раз заявлял, что одно из решений земельного вопроса – расселение ветхого и аварийного жилья. Пользуются ли такие участки спросом у строителей?
– Сейчас много участков выставляется по комплексному развитию застроенных территорий. Это большая победа. Все участки по развитию застроенных территорий, которые выставлялись на аукцион, проданы. По некоторым участкам торговались по цене до 10 раз. Массово застройщики участвуют в таких аукционах и массово приобретают. Раньше у застройщика не было механизма принудительного отселения. Это было возможно только по договоренности. И какая-нибудь хибара стоила миллион евро! Это приводило к конфликтам и невероятному удорожанию строительства. Инструмент аукционов на развитие застроенных территорий предоставляет застройщику возможность требовать отселения. Если стороны не договорились, то суд принимает решение о справедливой компенсации. Это очень важно для нас. Это единственный законный механизм «расшивать» проблему частной застройки внутри города Екатеринбурга.
– Начало 2012 года для строительного Екатеринбурга оказалось временем кадровых перестановок. Уволен министр строительства Михаил Жеребцов, ушел в отставку куратор городского строительства Владимир Крицкий. Как сказались эти перестановки на атмосфере строительного рынка?
– Отставка Крицкого – это большая потеря для стройкомплекса, я лично в этом глубоко убежден. И как застройщик и как руководитель СРО. Крицкий – выдающийся руководитель и глубоко порядочный человек. При Крицком в нашем городе сложился конкурентный рынок – у нас сегодня более 50 компаний сдают жилье. Это конкурентный рынок. При Крицком мы побили все мыслимые и немыслимые рекорды.
Мы сильно боялись, что придет московский железнодорожник или что-то в таком духе. Мямин (Сергей Мямин назначен на место вице-мэра по капитальному строительству. До этого времени он являлся исполнительным директором ЗАО «Форум-групп», – Прим. ред.) – замечательный вариант, компетентный специалист, который понимает проблемы стройкомплекса в нашем городе.
– Каких действий девелоперское сообщество ждет от новых кандидатур на места министра и куратора городского строительного рынка в первую очередь?
– Нам нужна совместная программа по решению трех ключевых вопросов:
1. Лоббирования программы развития магистральных сетей на территории Екатеринбурга;
2. Продление аренды участков, срок аренды которых заканчивается;
3. Продление действующего соглашения по неразграниченным землям.
Эти три задачи, которые стоят перед строительной отраслью, и я не могу отдельно вычленить оттуда министра или куратора городского строительства.
Автор: Евгения Курмачева
