Элитное жилье с уральским колоритом

Элитное жилье – это не только площадь и квадратные метры. Это статус, высокого уровня быт и инфраструктура, предугадывающая запросы собственников. И доступно все это далеко не каждому. Правда, сложно говорить о недвижимости, которой в Екатеринбурге нет. Или она все-таки есть? Какими характеристиками обладает такое жилье? И какие из этих характеристик уральская «элитка» заимствовала у Запада?

Классифицировать жилую недвижимость, в том числе и в Екатеринбурге, пытались не раз. Итогом исследовательских усилий становилась разработка специальных документов, но широкого распространения ни один из них так и не получил. Одна из классификаций для Свердловской области является официальной, она закреплена в областных нормативах градостроительного проектирования (НГПСО 1 – 2009.66).

 

Таким образом, все жилье в Свердловской области делится на следующие группы:

 

 

Не исключено, что разработчики посчитали, что чем больше квадратов в квартире приходится  на одного проживающего, тем комфортнее в ней жить. Между тем, участники рынка недвижимости этой классификацией не пользуются. Более того, многие риэлторы даже не слышали о ней.

 

Стоит отметить, что в представленной градации класса «элит» нет. Во всяком случае, высококомфортное жилье по определению, данному в классификации, не может быть тождественным элитному, как это понимают на Западе или, к примеру, в Москве. Значит ли это, что в Екатеринбурге элитного жилья не существует? Как, впрочем, и жилья экономкласса?

 

А тем временем, в рекламных проспектах все чаще употребляется понятие «элитное жилье». Дело дошло до того, что Уральская палата недвижимости (УПН)  совместно с Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) разработали свою и, к слову, более универсальную классификацию жилья в Екатеринбурге. Классификация была создана для участников рынка, которые «нуждались в точках опоры для ориентации в рынке жилья». Однако шкала является рекомендательной и не претендует на повсеместное использование. Жилье в нашем городе разделили на классы:

Впервые в истории екатеринбургского рынка недвижимости класс элит был закреплен документально. Однако риэлторы не стали исследовать уральский рынок как таковой, а начали работу с формулирования целого ряда требований к элитному жилью. В своих  разработках они ориентировались на западные стандарты, которые затем применили к построенным в Екатеринбурге объектам. Поэтому при наложении созданного образа на местный рынок выяснилось, что требованиям элитного жилья более или менее отвечает лишь один жилой комплекс в Екатеринбурге – «Тихвин». Однако здание расположено рядом с проезжей частью с активным трафиком и трамвайной линией, а из некоторых окон открывается вид на стройку, а не на водоем или парк.

 

Остальные комплексы верхнего ценового сегмента, которых по подсчетам экспертов УПН порядка пятидесяти, имеют аналогичную стоимость квадратного метра (около 150 тыс. руб.), но могут быть классифицированы только как объекты класса бизнес.

 

 

 

Местные эксперты встретили публикацию документа (классификации УПН и ГУД) довольно резкой критикой: содержание не соответствует не только принятым в регионе стандартам, но и федеральным нормативам. Также, по словам специалистов, были допущены ошибки в наименованиях конструктивных элементов, архитектурно-планировочных решений, использовались некорректные выражения, которые неприемлемы даже в профессиональном сленге. Поэтому далеко не все участники рынка приняли эту градацию. И поскольку единой классификации так и не было найдено, некоторые риэлторы называют абсолютно все жилые новостройки как это было принято в конце 90-хх - спецпроектами.

 

Некоторые эксперты уверены, что работать над созданием классификации рано, поскольку классифицировать пока нечего. Ведь рынка элитного жилья, как такового, в Екатеринбурге еще нет. Поэтому  говорить следует только о зарождающемся явлении – «элитном» жилье с местными особенностями.

 

Александр Стариков, заслуженный архитектор России:

«У нас в общественном сознании путаница. То, что у нас строится и выдается за бизнес-класс – никакой не бизнес-класс! Это обычный экономкласс. В доме бизнес-класса минимум должно быть 300 функций дополнительных, помимо жилья. Вплоть до казино, интернет клуба, клуба по интересам, обслуживание должно быть соответствующее… В Японии в элитных домах количество функций доходит до 400 функций. Посмотрите на наши дома – больше 10 дополнительных функций не сосчитаете. Это не бизнес, это обычный эномкласс. Эта та же социальная этажерка, это социальный тип жилья. Только для среднего класса».

 

«Говорить сегодня о том, что на нашем рынке есть элитное жилье, я не возьмусь. Мы говорим «элитное» в местном понимании. Если говорить об «элитке» по-уральски, то такие продукты есть». 

Элитное жилье в западных странах, на характеристики которых опирались риэлторы УПН при составлении классификации, располагается в определенных кварталах, часто на лоне природы. Даже в городах с плотной застройкой, например, в Нью-Йорке (США), на Манхеттене, элитные жилые высотки расположились рядом с Центральным Парком.

 

Статусные комплексы обычно имеют оригинальную архитектурную форму, а квартиры  – нестандартную планировку и высокие потолки до 6 метров. В Португалии, например, как и в России, существует минимальная допустимая высота стен в жилом помещении (2,5 м). Однако даже в массовом жилье потолки обычно выше – 2,8-2,9 м. В США высота стен в престижных жилых комплексах, как правило, больше трех метров – 3,6 – 4,5 м.  

 

В районах с высотной застройкой самые дорогие объекты – пентхаусы –  расположены на верхних этажах. Обязательные атрибуты – наличие террасы, панорамного остекления от потолка до пола и вид на все стороны света. Причем, пейзаж должен радовать глаз. Жильцы пентхаусов на последних этажах элитных комплексов  обычно  имеют отдельный вход и лифт. А в некоторых случаях  – и персональную площадку для вертолета.

 

«Пентхаусом в США может называться как последний этаж подобного здания, так и несколько последних этажей, включающих себя дуплекс, триплекс апартаменты (через два-три этажа), либо несколько последних этажей высотного дома класса люкс с расположенными там одноуровневыми квартирами».

 

Квартиры в элитных жилых комплексах готовы для заселения.

 

Вячеслав Ешану, директор АН PortugalEstate (Португалия):

«Все застройщики делают отделку и даже во многих случаях ставят все оборудование на кухне (некоторые ставят только вытяжку). Кухня всегда имеет встроенную мебель, спальни со встроенными шкафами, ванные комнаты полностью отделаны, пол всегда имеет покрытие: плитку или паркет; потолок также отделан. Также сейчас делают предустановку, а в некоторых случаях и устанавливают оборудование: кондиционер, центральное отопление, центральный пылесос, солнечные батареи для обогрева воды, сигнализацию, для умного дома.  В итоге, покупая дом или квартиру, нужно только купить мебель и остальную технику».

 

Декорированием квартир в элитных жилых комплексах занимаются дизайнеры. В особенных случаях, приглашаются «звезды». Так, например, Джорджио Армани работал над дизайном интерьеров квартир в одном из самых фешенебельных и высоких в мире жилых зданий – в небоскребе World One (Индия). Впрочем, в некоторых случаях на продажу выставляются квартиры с отделкой «под чистовую». Покупателям предлагается заняться оформлением квартиры с «чистого листа».

 

И еще. Понятно, что эксклюзивному объекту – особый покупатель. Сам покупатель должен соответствовать целому ряду параметров. Поэтому проверяется не только финансовое состояние, но и репутация. И отказы в покупке – не редкость.

 

«Говоря о самой элитной недвижимости, надо признать, что в дополнение к финансовым возможностям покупатель должен иметь и определенный статус, и связи для получения соответствующих рекомендаций. В этом, впрочем, нет ничего нелогичного – собственники апартаментов стоимостью более пяти миллионов долларов, как правило, имеют потребность в приватном образе жизни. Между тем, въехавшая в тот же комплекс «звезда» может постоянно привлекать повышенное внимание со стороны поклонников и прессы, вплоть до противозаконного проникновения в здание, не говоря уже о возможных шумовых эффектах от проводимых вечеринок. Ходатайства многих «звезд» были отклонены – одним из примеров будет отказ в продаже квартиры Барбаре Стрейзанд или же знаменитый комплекс «Дакота», где проживал Джон Леннон, отказал в покупке семейной паре Мелани Гриффит и Антонио Бандераса».

Конечно, Екатеринбург – не столица. Но кое-что от элитного жилья в мировом понимании есть и на Урале. Однородность социальной среды – один из ключевых признаков элитного жилья. И в Екатеринбурге, девелоперы теоретически готовы отказывать некоторым платежеспособным покупателям. Однако пока делать этого еще не приходилось. По словам застройщиков, покупателями обычно оказываются интеллигентные люди.

 

 

 

В Екатеринбурге, как и на Западе, есть пентхаусы. Появились они относительно недавно.  Многие высотки готовы предложить покупателям двух- и трехтажные квартиры с выходом на кровлю (террасой). Интересно, что в одной из  жилых высоток  Екатеринбурга на открытой террасе застройщиком сделан бассейн.

 

Между тем, уральские пентхаусы имеют свои особенности. Например, панорамное остекление редко когда достигает пола, а из окон открывается панорама, в основном, на промышленные объекты или городские кварталы. Высоких потолков пентхаусы не имеют, они редко выше 2,8 – 3 м. А минимальное допустимое по нормам значение высоты потолка – 2,5 м.  Нет на Урале примеров и индивидуального входа в лифт, ведущего в пентхаус. При этом квартира, которую на Урале называют пентаусом, может находиться на последних этажах многоквартирной жилой высотки среднего ценового сегмента. Можно предположить, что на Урале еще нет фатального разделения на социальные классы.

 

Уральские застройщики не предлагают эксклюзивную отделку от звездных дизайнеров. Дорогие квартиры, стоимостью от 10 до 50 млн рублей, продаются с отделкой «под чистовую». Впрочем, как сообщили в отделе продаж одной из строительных компаний, недавно выставленный на продажу пентхаус, скорее всего, будет декорирован и меблирован, если без отделки он не будет интересен покупателям.

 

***

 

Сегодня Екатеринбург, можно сказать, в раздумьях. Город, в котором рынок элитного жилья только зарождается, имеет возможность выбрать разные пути развития: строительство статусных жилых высоток или элитарной «малоэтажки».

 

В градостроительных нормах Свердловской области  зафиксирована рекомендация – в границах одного  квартала допустимо совмещать не более двух соседних уровней комфорта. Но для Екатеринбурга эта норма пока невыполнима. В центре жилые комплексы бизнес-класса соседствуют с «хрущевками». И это дает право некоторым экспертам утверждать, что центр Екатеринбурга – не место для статусного жилья.

 

«В Екатеринбурге классификация отталкивается от схемы ценообразования – чем ближе к центру, тем дороже квадратный метр. То есть сразу можно ставить печать «элита». Хотя, на мой взгляд, это совершенно неправильно.  Такого же мнения придерживаются многие наши состоятельные клиенты, которые предпочитают продавать квартиры в центре и переезжать в загородные коттеджные поселки».

 

«Для таких стран, как Сингапур, Япония, построить коттедж или виллу безумно дорого. Я не знаю даже, кто может себе это позволить. Поэтому они вынуждены строить высотки. А для Америки, России, Европы – зачем это? Земли полно».

1.  
Стоимость: 58, 4 млн руб.

Расположение: Центр Международной Торговли Екатеринбург,Куйбышева, 44д

Тип помещения: апартаменты

Площадь: 265,4 м²

Количество комнат: 5

Высота потолков: 3,5 м

Наличие панорамного остекления: есть

Личный лифт: есть

Отделка: черновая

Этаж: 23/24

Терраса: нет

Класс комплекса: бизнес-центр

 

2. 
Стоимость: 50 млн руб.

Расположение: БЦ «Манхеттен», ул. Мамина-Сибиряка, 99

Тип помещения: лофт

Площадь:  500 м² (максимальная)

Количество комнат: свободная планировка

Высота потолков: 2,9 м²

Наличие панорамного остекления: есть

Окна от пола до потолка: нет

Отделка: под чистовую

Количество занимаемых этажей: 1

Терраса: есть

Класс комплекса: бизнес-центр

 

3. 
Стоимость: 43,5 млн руб.

Расположение: ЖК «Московский», ул. Московская, 66

Тип помещения: пентхаус

Площадь: 363 м²

Количество комнат: свободная планировка

Высота потолков: 3 м

Наличие панорамного остекления: есть

Окна от пола до потолка: есть

Личный лифт: нет (есть лифт внутри пентхауса, который ездит по трем этажам)

Отделка: под чистовую

Количество занимаемых этажей: 3

Терраса: есть (с бассейном)

Этаж: 24-25

Класс комплекса: жилой комплекскомфорт

 

4.

Стоимость: 40 млн руб.

Расположение: ЖК «Февральская революция»,ул. Февральская революция 15

Тип помещения: пентхаус

Площадь: 288 м²

Количество комнат: свободная планировка

Высота потолков: 3 м

Наличие панорамного остекления: есть

Личный лифт: нет (лифтом пользуются владельцы всех  пентхаусов, которые расположены на 33-42 этажах)

Отделка: черновая

Количество занимаемых этажей: 1

Этаж: 38 (одна квартира на этаже) 
Терраса: нет

Класс комплекса: жилой дом класса de Luxe

 

5.

Стоимость: 37 млн руб.

Площадь: 338,11 м

Расположение: ЖК «Бажовский премиум», пересеченеи улиц Шевченко-Кузнечная

Тип помещения: пентхаус

Количество комнат: свободная планировка 

Высота потолков: 3 м                 

Наличие панорамного остекления: есть

Окна от пола до потолка: нет

Личный лифт: нет

Отделка: под чистовую

Количество занимаемых этажей: 3

Этаж: 23-25

Терраса: есть

Класс комплекса: жилой комплекс бизнес-класса