Западные инвесторы готовы вложиться в российские строительные проекты, считая этот рынок высокодоходным. Екатеринбург, как и другие города, участвует в борьбе за иностранный капитал. Впрочем, местные застройщики уверены, что показать зарубежным контрагентам сейчас нечего. А инвесторы пока не успели разобраться, по каким критериям они могут оценить строительный потенциал Екатеринбурга.
Прошлый, 2011 год, уже был назван годом возвращения иностранных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости России, где свыше 30% сделок было заключено с участием зарубежных инвестиций. Подавляющее количество контрактов было подписано в Москве и Санкт-Петербурге. Однако высокий уровень цен и конкуренция среди игроков на столичных рынках недвижимости заставляет инвесторов обратить внимание на регионы. В Екатеринбург зарубежные инвесткомпании пришли, как минимум, за гарантией возвращения вложенных средств.
Денис Соколов, руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman and Wakefield: «Дело в том, что максимальные гарантии и стабильность дают крупнейшие объекты. Если ты хочешь купить такой объект в Москве, который будет надежен как банковский вексель, требуется 0,5 – 1 млрд долларов. Если у тебя нет таких средств (чтобы вложить 1 млрд, в портфеле должно быть 10-15 млрд), то для такого инвестора остаются совсем другого рода объекты. А небольшие и относительно недорогие объекты в Москве гораздо более рискованны. Поэтому, когда ты приезжаешь в Екатеринбург, у тебя есть возможность с этими же средствами купить топовый объект в этом месте».
На Екатеринбург инвесторы смотрят как на мегаполис с благоприятным инвестиционным климатом. Однако западные контрагенты осторожничают, поскольку правила игры на екатеринбургском рынке им пока совершенно непонятны. Тимо Хокканен, директор по инвестициям SRV, старший консультант VTBC-Ashmore Real Estate Partners, рассказал, что он в Екатеринбурге впервые и разобраться в специфике местного рынка пока не успел: «Впечатление такое, что здесь все хорошо, инвесторы не нужны. Показатели хорошие, есть конкуренция, стабильная экономика. Мне трудно понять, где здесь ниша, где наши деньги нужны». Данная компания ориентирована на инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость крупных городов России. Фонд участвует как в девелоперских проектах, так и в управлении построенными объектами. Годом ранее эта компания заявляла о своих интересах к проектам с высокой доходностью – более 30%. Такой высокий доход может быть получен только от строительства новых объектов.
Иностранцев удивило, что у местных игроков нет понимания степени насыщенности рынка и последних тенденций. «Московский рынок, рынок Санкт-Петербурга для многих инвесторов уже понятен. Рынок Екатеринбурга пока для инвесторов неясен. Вначале была дискуссия о том, достаточно или нет торговых центров. У меня, как инвестора, если такая дискуссия возникает, появляется вопрос: зачем мне, инвестору, вкладывать деньги в торговый центр, не понимая рынка, понимая, что даже местные игроки не понимают, будут востребованы торговые центры или нет», – поделился впечатлениями Илья Левков, директор по инвестициям Midland Development. Стоит отметить, что Компания Midland Development входит в Midland Group и ведет деятельность в сфере девелопмента, реализуя проекты по строительству офисной, торговой, жилой и гостиничной недвижимости в Москве, регионах России, Украине и Канаде.
Рынок гостиничной недвижимости при первом знакомстве показался инвесторам также малопривлекательным. Эксперты указали на насыщенность рынка Екатеринбурга дорогими гостиницами и нехватку бюджетных мест размещения. Девелоперы не заинтересованы в возведении бюджетных гостиниц, так как при аналогичной себестоимости строительства срок окупаемости значительно увеличивается.
Между тем, на инвестиционных смотринах представителями западных компаний все-таки была найдена интересная для вложения капитала ниша. Им оказался сегмент складской недвижимости – из-за нехватки вакантных площадей арендные ставки в этом секторе за прошлый год выросли на 22%. Инвесторы объявили, что в ближайшее время просчитают возможность строительства или расширения логистических комплексов в Екатеринбурге.
В компании Cushman and Wakefield, которая работает в России больше 10 лет, отметили, что помимо строительства логистических центров считают еще одним перспективным направлением строительство жилья. «Жилья фундаментально не хватает. Мы, конечно, говорим, что строится много, но обеспеченность жильем у нас гораздо ниже, чем в Европе. Интересен сегмент средний либо средний плюс. С жильем проще, чем с коммерческими объектами, так как ты продал объект и перешел к другому объекту. И быть лучшим на рынке в этом сегменте совершенно необязательно», – сообщил Денис Соколов. Между тем, в Екатеринбурге работает, причем, довольно успешно, западная компания, которая специализируется на жилищном строительстве – «ЮИТ Уралстрой». В городе объем ее строительства далеко не лидерский, скорее, ее специализация – точечные проекты. Только в конце прошлого года компания заявила о полномасштабном строительстве в Верхней Пышме большого жилого квартала из 19 высоток.
Впрочем, были и неудачные попытки инвестирования в строительные проекты Екатеринбурга. Так, например, в 2004 году велись активные переговоры между чиновниками и итальянскими инвесторами. На строительство малоэтажного поселка «Итальянский квартал» на озере Шарташ планировалось направить 250 млн евро. Однако проект так и не был реализован. Причиной заморозки проекта называют необеспеченность участка инфраструктурой.
Между тем, по мнению уральских девелоперов, реализующих коммерческие объекты, в настоящий момент строительные проекты Екатеринбурга находятся в сложной ситуации. Эту точку зрения, наверняка, разделили бы и девелоперы, занимающиеся строительством жилья – перед всеми застройщиками города возникло много вопросов после публичного оглашения новых позиций администрации Екатеринбурга. Застройка выходит за город, необходимо заниматься подведением соответствующей инфраструктуры: строительством дорог, соцобъектов, проведением инженерных коммуникаций. В настоящий момент администрация города предлагает застройщикам брать эти затраты на себя, что ставит под вопрос рентабельность проектов. «Инвесторов не интересует бренд города, их не интересует стратегия 2020. Они придут и спросят: а что у вас есть? А мы должны показать земельный участок, коммуникации, платежеспособный спрос и прочее. Таких проектов у нас нет. А если есть, то местные участники этого рынка более или менее справляются с этими проектами сами», – рассказал о наболевшем
Алексей Мальцев, генеральный директор ТК «Комсомолл».
***
Как отмечают представители инвесткомпаний, многое зависит от стратегии развития города и строительного курса региональных властей. Решение вопроса: кто заплатит за коммуникации – девелопер или государство – лежит именно в этой плоскости. Ведь дефицит качественных земельных участков с инфраструктурой – проблема любого мегаполиса. «Аналогичная ситуация сложилась в Париже и Лондоне – нигде нет хороших земельных участков. Инвесторы понимают, что если они придут в мэрию Екатеринбурга, никто им не отыщет для застройки заброшенное футбольное поле в центре города. Это абсурд. Если инвестор хочет здесь строиться, он должен
понимать, что есть определенная специфика развития города, есть коммуникации, которые нужно прокладывать. Инвестор рассматривает проект с точки зрения рентабельности. Если он видит, что издержки на покупку земельного участка, подведение коммуникаций оправданы, то он вложит деньги. Эти инвестиции не являются поддержкой новых производств, это высокодоходный бизнес. Поэтому ждать преференций от властей Екатеринбурга, по меньшей мере, наивно», – поделился размышлениями
Алексей Лопарев, исполнительный директор филиала УК «Альфа-Капитал» в Екатеринбурге.
Будет ли остановлен выбор иностранных инвесторов на рынке недвижимости Екатеринбурга – покажет рентабельность строительных проектов. В Екатеринбурге она, кстати, в целом сопоставима с доходностью от коммерческих объектов в крупных европейских городах. Целевая доходность от аренды коммерческого объекта колеблется на уровне 8-10% годовых, строительства – свыше 30%. На фоне экономической нестабильности в западных странах и высокой конкуренции коммерческих объектов на рынках Москвы и Санкт-Петербурга, не исключено, что вложение части инвестиционного портфеля в реализацию строительных проектов в Екатеринбурге покажется зарубежным контрагентам весьма удачной бизнес-идеей.
