Эксперт: Артем Истомин, директор юридической компании "Консалтика Право"
Какие еще проблемы могут возникнуть в результате заключения договоров, не подпадающих под действие закона № 214-фз «О долевом строительстве»?
Учитывая сложные договорные отношения между гражданином и застройщиком, которые заключаются, минуя закон о долевом участии, это приводит к различным казусам. Один из недавних клиентов обратился к нам с таким вопросом. Он вступил в кооператив, заключил договор инвестирования. Прошло время. Он обратился в кооператив с вопросом, когда он может получить свою квартиру, и узнал, что на эту же самую квартиру существует договор с другим дольщиком, с более ранней датой, точно такие же средства были получены, и более того, свое право на эту квартиру этот гражданин уже зарегистрировал. Нашему клиенту застройщиком было предложено взамен получить меньшую квартиру на других условиях, которые его не устраивали, либо вернуть деньги, которые он заплатил 3 года назад. Понятно, что эти деньги несопоставимы со стоимостью квартиры, на которую он претендовал. В результате переговоров пришли к компромиссному решению. Гражданину вернули деньги, больше, чем он заплатил, и по крайней мере сопоставимо с тем, на что он рассчитывал.
Из-за чего возникают двойные продажи?
На начальном этапе застройщики стараются саккумулировать максимальное количество денег для того, чтобы обеспечить бесперебойную стройку. Им нужно расплачиваться с поставщиками, которым эти квартиры предоставляются в качестве своеобразного обеспечения. И эти же квартиры чаще всего продаются гражданам, чтобы получить деньги, которые нужны для того, чтобы расплатиться с поставщиками и тем самым замкнуть цепочку взаимообменов. Но иногда этого не происходит, и на один объект возникает два собственника, каждый из которых как бы заплатил. Это наиболее распространенная причина, если не брать случаи прямого мошенничества со стороны застройщика.
Как часто вы сталкиваетесь с таким явлением в практике?
Очень часто. Многие наши стройки, особенно те, которые ведутся по договорам инвестирования, замешаны в двойных продажах. Делается это и вольно, и невольно. Зачастую там есть явные признаки мошенничества, зачастую это просто технические ошибки, поскольку в договорах инвестирования четко не определен предмет. Бывает даже просто наложение площадей одну на другую. Так или иначе, обманутые дольщики есть везде.
На каком этапе может обнаружиться, что ваша квартира продана еще кому-то, и как вообще это можно обнаружить?
Обнаружиться это может на любой стадии. Может стать известно из неофициальных источников, может обнаружиться при переговорах с застройщиком. Случается, что при обращении в суд граждане узнают о том, что существует решение суда по этой же квартире в отношении других граждан. Либо в их процесс вмешивается третья сторона, имеющая те же права. Или даже вопрос выясняется после получения всего пакета документов на руки, при государственной регистрации права собственности на квартиру.
Как самостоятельно понять, что вас «кинули»?
Конкретных мер здесь нет. Нужно самому постоянно контролировать ситуацию, мониторить ее. На объект, если он уже зарегистрирован в регистрационной палате, можно получить справку. Ну и просто обратиться к юристам, чтобы они проверили договор. Из самого договора обычно видно, какие риски здесь могут возникнуть, потому что квартиры часто приобретают не путем внесения первоначальных денег, а путем уступок прав требования. Гарантией на этапе строительства могут быть только проверка документов, получение оперативной информации от застройщика, ну и добросовестность самого застройщика. Крупные серьезные компании на это не идут.
Если все-таки факт двойной продажи обнаружился – что делать?
Первое – обратиться к застройщику с предложением решить это дело миром. Это зачастую самый простой и эффективный вариант. Обычно застройщики прибегают к двойным продажам, все-таки не стремясь кого-то в конечном итоге обмануть, а пользуются этим инструментом для привлечения средств. Так что переговоры с застройщиком приводят к хорошим результатам. Что нужно для переговоров – наличие четкой, взвешенной, подкрепленной законом позиции, наличие доказательств и наличие серьезного представителя, который сможет грамотно провести переговоры. Если договориться не удалось, то получить право собственности можно, только обратившись в суд. Зачастую дольщики обращаются в правоохранительные органы, желая наказать виновных и восстановить справедливость, но это никак не приведет к возникновению права собственности на квартиру.
Если идет судебное разбирательство и выясняется факт двойных продаж, то от чего будет зависеть решение суда, кому из владельцев все-таки присудить эту квартиру?
В общем виде решение суда будет зависеть от того, у кого раньше заключен договор. Зачастую идут на уловки, специально документы состаривают, делают их задним числом, но все это в рамках судебных разбирательств можно установить. Тот, кто заключил договор первым, фактически имеет приоритетное право на квартиру.
Юридическая компания "Консалтика Право"
г. Екатеринбург, ул. Вайнера, 36а, оф. 28
тел. (343)378-22-58, 8-912-05-16-192
