После того, как цены на продукты в этом году выросли слишком явно, говорить о повышении цен на строящееся жилье стало как-то логичнее. Все равно ведь будет. Только теперь за этим стоят не маркетинговые игры, а экономическая необходимость. Все дорожает, инфляция растет. Но замедлить неизбежный рост цен можно, уверены застройщики Екатеринбурга. Они хоть и жалуются на общую экономическую ситуацию, но надеются, что помощь придет. Со своей стороны готовы помочь и банки. Неофициально они закрывают глаза на «серую» зарплату, и готовы в некоторых случаях кредитовать население без лишних санкций, но по более высоким ставкам. Но главное - перед неизбежным повышением цен на новостройки и покупателю нужно будет менять планы.
Откуда ноги растут?
Когда в острый период мирового экономического кризиса первичный рынок в Екатеринбурге просел аж на 13% (данные УПН), об этом вслух первыми заявили риэлторы. Строительные компании снижение цен на строящиеся объекты объясняли сезонными акциями, отдельными стимулирующими предложениями, политикой продаж, словом, любыми причинами, только не экономической ситуацией. Фактически все застройщики держали лицо. Ведь Екатеринбург кризис встретил историческим максимумом цен и на вторичку, и на первичку. Официальная прайсовая цена на новое, строящееся жилье вплоть до начала 2009, хоть чуть-чуть, но росла, или, по крайней мере, не снижалась. И, когда УПН официально заявила об итогах анализа цен в период кризиса, многие сделали неутешительный вывод – это лопнул непомерно раздутый ценовой пузырь. Таким образом, два кризисных года, 2008-2009, были отмечены в Екатеринбурге и историческим ценовым максимумом, и резким падением цен на первичном рынке.
Такие катаклизмы для рынка не проходят даром. Ситуацию усугубили банки, которые фактически перестали кредитовать стройки, и отсутствие земельных предложений. За период 2009 года, как не раз публично заявлял исполнительный директор «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников, для многоэтажного строительства не был оформлен ни одна новая строительная площадка. Впрочем, новые земли путем аукциона застройщикам тогда было просто не на что покупать. Последним штрихом к довольно мрачному общему настроению на строительном рынке стал трудный переход к схеме саморегулируемых организаций (СРО). Так первичный рынок Екатеринбурга перенес острую форму экономического гриппа. Нет кредитов, нет продаж, нет земли, нет стройки.
Первые признаки выздоровления заметили и объявили о них снова риэлторы в начале 2010 года. Стало понятно, застройщики за время кризиса «оголодали», и обязательно постараются отыграть потерянные возможности. Но наученные кризисом, они осторожничали в оценках своих перспектив и, тем более, в стратегии повышения цен.
Расти молча
Первым признаком выздоровления специалисты Уральской палаты недвижимости назвали «разморозку» объектов. За время кризиса в Екатеринбурге, по данным УПН, было законсервировано более 40% строительных площадок. В некоторой степени помощь пришла и от государства. В госбанках были изменены условия кредитования физлиц на более щадящие. Коммерческие банки также объявили о возобновлении работы с ипотечными программами. Именно этот короткий период стал поистине «золотым» для покупателя. Застройщики еще опасались поднимать цены, а деньги можно было взять под относительно доступный процент. Так и получилось. «Вымывание» предложений в новостройках по данным УПН составило 45%. Это даже несколько больше, чем «замораживали». Все случилось за счет активных продаж квартир в завершенных объектах.
Через полгода, осенью 2010, риэлторские компании, где в штате работают собственные аналитики, начали публиковать аналитические отчеты по новостройкам. Данные несколько разнятся, но общий вывод таков – есть динамика роста, но она сегментирована. В частности, в КБ «Ярмарка» полагают, что наибольший ценовой рост показали стройки в центре и в спальных районах ближе к окраине города. Рост отмечен от 2 до 4%. Между тем, в аналитическом центре УПН считают, что в целом ценовой рост по новостройкам даже меньше процента, но в центре и во втором ценовом поясе (а это и есть спальные районы) динамика почти незначительная, а в некоторых случаях даже отрицательная. Но окраины, действительно, дорожают.
Вывод напрашивается сам собой – спрос, которого так ждали застройщики в 2009 году, значительно оживился, но массовый покупатель может рассчитывать на эконом-вариант в его нижних значениях. Но, несмотря на финансовые ограничения, готов на тот момент идти на сделку, даже с учетом увеличения прайсовой стоимости квадратного метра на 1-3 тысяч рублей.
На что жалуетесь?
Цены на новостройки будут неотвратимо расти и дальше. Об этой перспективе застройщики говорят уже открыто и вполне официально. И это уже не маркетинг, это суровая экономическая реальность. Во всяком случае, на первый план в объяснениях причин такого будущего у застройщиков выходят подсчеты затрат вне строительной сферы. Вот только некоторые из них. C 1 января 2011 г. были увеличены ставки страховых взносов – работодателям теперь придется отчислять не 26% от фонда оплаты труда каждого работника, а 34%. Между тем, размер заработной платы строителей Свердловской области – больной вопрос фактически каждой компании. Эти зарплаты небольшие. Далее - эксперты ТЭК прогнозируют рост цен на топливо на 8% по итогам года, но уже сейчас можно заметить, что дизельное топливо подорожало на все 15%. По мнению аналитиков Независимого строительного портала, в 2011 г. цены на цемент также могут возрасти на 15%.
Генеральный директор Некоммерческого партнерства Управления строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев так прокомментировал возможное подорожание квадратного метра в Екатеринбурге:
– Зарплата, если брать весь строительный комплекс, составляет более 30%. Больше 40% составляют материалы. И вот если зарплата из-за налогов и из-за того, что ее просто надо поднимать, возрастет на 10%, а она составляет третью часть, то прибавляем 3,5% к себестоимости. Если материалы повысятся в среднем на 15% (это я пока говорю условно, цифр я не знаю), значит, накидываем еще 7%. Вот мы и получили рост 10% только на двух этих составляющих. Плюс еще инфляция. Надо, чтобы дошло до каждого, что повышение стоимости ресурсов – не вопрос только тех, кто эти ресурсы поставляет. Это вопрос всего общества.
Что касается инфляции в России, то по итогам 2011 года она может превысить прогнозируемые властями 7-8%. Представители Центробанка уже высказали мнение, что инфляцию в пределах 7-8% не удержать. И большинство экспертных мнений сходятся на отметке 10%.
А вот про общественную ответственность строители прямо или косвенно начали высказываться с начала 2010 года, когда стало понятно, что острая фаза кризиса идет на спад и стройки возобновляются. Под ответственностью понимался комплекс мер по подготовке площадок для многоэтажного строительства. Если их будет достаточно, считают директора строительных компаний, то повышение цен ограничится только уровнем повышения энергоресурсов и стройматериалов. Если в Екатеринбурге возникнет дефицит – то спрос перевесит предложение, а значит, и цена строящейся недвижимости тоже будет расти.
Живы будем – не помрем
Для начала несколько цифр. По данным Росстата по Свердловской области «вилка» средних зарплат в Екатеринбурге в 2011 году, по прогнозам, составит 15-25 тыс. руб. Это несколько выше, чем в 2009 и 2010 гг. Тогда средний показатель был равен 17 тысячам рублей. Фактически зарплата подросла, но только на уровень инфляции. Если рост цен случится, он, несомненно, скорректирует спрос в сторону недорогого жилья. Но даже с учетом того, что большинство застройщиков Екатеринбурга теперь намерены строить жилье класса эконом, до насыщения этого спроса все еще далеко.
Кроме того, в связи с последними изменениями в налоговом законодательстве, есть прогнозы, что средний и малый бизнес, стремясь не допустить уменьшения прибыли, скорее всего, вернется к практике выплаты части зарплаты «в конвертах». И это может затруднить возможность взять ипотечный кредит.
