Может ли отмена льготной ипотеки и рост ставки Центробанка обвалить цены на жильё в Екатеринбурге? Да, но вряд ли. Как показывает опыт, местный рынок легко проглатывает и более серьёзные вызовы вселенной. Тем не менее, сложившаяся кризисная (чего уж лукавить) ситуация может неким образом повлиять на тот или иной сегмент рынка. Эксперты рассказали, какие объекты могут «внезапно» стать привлекательной покупкой, а с какими сделками пока лучше повременить
Самое ощутимое снижение екатеринбургский рынок вторичного жилья пережил в период мирового кризиса имени «Леман Бразерс». Тогда за 2,5 года (с марта 2007г. по октябрь 2009г.) цена вторички снизилась на 22%. То есть, это было не падение, а неспешное снижение цены – в среднем на полпроцента в месяц… Впрочем, за последующие три года цена восстановилась и продолжила рост.
Понятно, что в сегодняшней ситуации ждать ощутимого снижения цен на жильё в Екатеринбурге по крайней мере наивно. Гораздо более вероятна просто остановка роста стоимости. Многие эксперты считают, что цены на квартиры в новостройках «зависнут» на срок как минимум до снижения Банком России ставки рефинансирования.
Первичный рынок
Впрочем, снижение активности покупателей (особенно на первичном рынке), будет (и уже есть) весьма ощутимым. Хотя и оно продлится лишь какое-то время.
Анна Мананкова
директор юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»
Застройщики предлагают скидки и рассрочки, в том числе без процентов и без удорожания квартир, есть варианты ипотеки от застройщика со сниженной ставкой. Это поддержит спрос. К тому же отмена «ипотеки 2020» это не отмена всех льготных программ. Есть еще семейная, сельская и IT. Они остаются драйверами рынка. Я проанализировала нашу статистику. По семейной ипотеке сделки заключались чаще чем по программе «ипотека 2020». Думаю, долгого затишья на рынке ожидать не следует. Просто понадобится некоторое время и застройщикам и покупателям чтобы адаптироваться под новые условия.
Аналогичного мнения придерживаются и другие специалисты в сфере недвижимости
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Застройщики могут переждать спокойно нынешнюю турбулентность 6-12 месяцев, не снижая цен на новостройки, а предлагая другие механизмы продаж – рассрочки, индивидуальные условия, бонусы, комбинированные условия приобретения – и дождаться изменений на рынке ипотеки, на рынке недвижимости, и выгодных условий поддержки со стороны государства.
Владелец портала по аренде жилья «ДРАЖЕ» Никита Словиковский считает, что девелоперы будут предлагать новые инструменты, стимулирующие спрос на первичку. Например, покупателю компенсацию на сумму комиссии, которую тот заплатил риэлтору за продажу его вторичной квартиры (средства от которой пошли на покупку новостройки). Также спрос может начать смещаться в сторону застройщиков, предлагающих квартиры не только с отделкой White box, но и с чистовой, и с мебелью. При условии, что эти опции можно будет «зашить» в ипотечный кредит.
Никита Словиковский
владелец портала по аренде жилья «ДРАЖЕ»
Застройщики, не приспособившиеся к новым реалиям, могут уйти с рынка. Но уход компаний чреват рисками для покупателей. Риск сдачи проекта не вовремя. Риск получения некачественного жилья. Реальный случай в Екатеринбурге – застройщик ввёл дом в эксплуатацию и ушёл в банкротство. Люди получили квартиры в неудовлетворительном состоянии, но судиться им не с кем.
Впрочем, кто-то из горожан может, наоборот, получить свои дивиденды (состричь купоны) с ситуации, сложившийся на рынке новостроек.
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
Всё больше обращений от тех, кто в своё время заходил на рынок новостроек и покупал квартиры с целью их продажи перед окончанием строительства. И ладно, если это всё покупалось «за свои», тогда ещё есть возможность манёвра и вариантов продать «когда-нибудь потом, когда ситуация изменится». А если покупка была на заёмные средства и платежи уже начинают «душить», тогда ситуация не самая приятная. Ведь спрос серьёзно упал, и за тех немногих покупателей, что ещё есть на рынке, им придётся вступить в неравную борьбу с застройщиками, имеющими большой запас непроданных квартир и эффективные инструменты для их продажи. Поэтому, есть мнение, что без существенного дисконта таким продавцам уже будет не обойтись.
Вторичный рынок
Логично, что отмена льготной ипотеки (работавшей только в сегменте новостроек) затронет рынок вторичного жилья в меньшей степени. Этот сегмент уже почти привык кредитоваться под процент, привязанный к ставке Центробанка.
Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Сделки на вторичном рынке проводятся и по ставке 18% годовых. Лично в июне провела две таких продажи. Также появилось больше сделок за наличный расчет, то есть без кредитов. Ипотеку не всегда брали те, у кого нет других денег. Это был выгодный финансовый инструмент. А сейчас он подорожал и процент не покрывает выгоду от его использования. Но рынок живой. Не надо ждать, что что-то там сильно провалится.
Впрочем, рост ставки Центробанка на себе явственно ощутят и рынок первички и рынок вторички.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Мы увидим ставки на вторичку и 25% и 26%, возможно, и 28% годовых. В ближайший год будет только рост. Вторичка будет переживать не лучшие времена. Людям, инвестирующим в жилую недвижимость дам что-то вроде совета – я бы сейчас, на стагнирующем рынке, не стала бы продавать жильё.
Любопытно, что Мария Веприцкая рассказала о грядущем росте ставок по ипотеке за несколько дней до того, как ЦБ РФ повысил ключевую ставку с 16% до 18%.
Впрочем, рост ипотечных ставок, хоть и снизит активность покупателей, необязательно приведёт к снижению цен на вторичку. Как замечает брокер ЦН NEXT Владимир Петренко, сегодня количество квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Екатеринбурга, практически не растет, а значит нет предпосылок для резкого падения цены. Более того, по мнению эксперта, осенью, когда наступит сезон, цены будут плавно повышаться.
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Недооценены кирпичные хрущёвки в центре города и прицентральных районах. Такая квартира с современным капитальным ремонтом и хорошей сантехникой по потребительским качествам сравнима с новостройкой, но дешевле и имеет лучшую локацию, чем предложения многих застройщиков. Вложения в покупку хрущёвки и доведение её до состояния новой квартиры могут окупиться и принести реальный доход. Также современный ремонт влияет на скорость продажи. Сегодня у хрущёвок вторая жизнь.
Владимир Петренко замечает, что при продаже любой квартиры сегодня следует задуматься об увеличении ликвидности и привлекательности объекта с помощью современного дизайнерского ремонта, поэкспериментировать с полным оснащением объекта мебелью и бытовой техникой.
ИЖС
Отмена льготной ипотеки затронула и рынок индивидуального жилья.
Дмитрий Бочаров
специалист по загородной недвижимости АН «ДОМОС»
После перезапуска льготных ипотечных программ пропала льготная кредитная ставка под строительство частного дома своими силами. Тенденция будет такая – больше будет крупных застройщиков, должно подтянуться качество строительства.
Впрочем, на рынок индивидуального жилья отмена льготной ипотеки и рост ставки ЦБ РФ повлияют не столь значительно. Для «загородки» более важным новшеством, вероятно станет возможность использования эскроу-счетов при строительстве индивидуальных домов и возможность использования маткапитала на строительство частного дома через эскроу-счёт. Законы, регулирующие два этих вопроса, вступают в силу 1 марта 2025 года.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Строительство ИЖС через эскроу-счета означает, что застройщик будет строить на кредитные средства. Это подгонит рост цен. Но с другой стороны, это (как и на первичном рынке) приведёт к тому, что стоимость объекта в ходе строительства расти не будет. Заходить в ИЖС «на котловане» станет менее привлекательно. Ведь готовый дом стоит столько же. Если при этом через эскроу-счета будут проходить сделки с применением семейной и иной льготной ипотеки, то это снизит интерес к инвестированию в частное домостроение с применением ипотеки. В итоге на рынке будет больше продаваться готовых домов… Через эскроу-счета будут строить крупные фирмы, а ИП-шники станут строить за наличку. Строительство частного дома за живые деньги будет обходиться дешевле, чем с использованием ипотеки.
Аренда
Рост ставок по жилищным кредитам привёл к тому, что ежемесячный ипотечный платёж сегодня ощутимо выше, чем плата за аренду аналогичной квартиры.
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Мало кто может обслуживать ипотеку по сегодняшним ставкам. С рынка покупки многие переориентируются на рынок аренды. Предпочитают снимать жильё, потому что так дешевле. Из-за этого сохраняется высокий спрос и цена на аренду жилья.
Эксперты считают, что инвесторам на рынке жилья стоит учесть сказанное выше, пересмотреть стратегию и зарабатывать не только на купле-продаже, но и на аренде. До недавнего времени инвесторы на перепродаже зарабатывали 30-80%, сейчас диапазон будет 25-40%. Раньше перепродажа приносила более высокий доход, чем аренда, но сегодня пришёл другой рынок.
Никита Словиковский
владелец портала по аренде жилья «ДРАЖЕ»
До конца года средние ставки по аренде жилья вырастут минимум на 10%. И продолжат расти в ближайшие годы, подгоняемые демографией. Ведь с каждым годом совершеннолетия сейчас достигает на 10-20 тысяч человек больше, чем в прошлом. Это вступает в игру поколение, рожденное в сытые нулевые. И многие из них едут учится в крупные города, вымывая и без того скудный арендный фонд последних лет.
Ранее по теме:
