Застройщики устроили гонку скидок и рассрочек, теперь покупатели первички смотрят не на локацию объекта, а на предлагаемые девелопером льготные условия покупки квартиры, риэлторы вновь учатся собирать цепочки сделок «без денег», а на рынке вторичного жилья покупатели с наличкой «нагибают» продавцов на миллион. Как рынок недвижимости столицы Урала отреагировал на отмену общедоступной льготной ипотеки.
Портал METRTV.ru опросил экспертов в сфере недвижимости Екатеринбурга о том, как изменилось поведение продавцов, покупателей, риэлторов и других участников рынка в первые дни июля 2024 года (сразу после того, как в стране перестала действовать льготная ипотека на покупку новостроек).
Как изменились продавцы и покупатели
«Все, кто планировал решить вопросы с недвижимостью, это уже сделали. На рынке остались те, кто уже не торопится. Продавцы не готовы к существенному снижению цены, а покупатели не торопятся принимать решение о покупке», – именно так двумя словами описал сегодняшние настроения рынка недвижимости директор АН ОБМЕНКВАРТИР.РФ Станислав Галкин.
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
На вторичном рынке вспоминают опыт проведения обменных сделок с минимальной доплатой, на которую не страшно оформлять кредит, даже при нынешних, по сути, заградительных, ставках. Процесс это небыстрый, требует профессионализма и договороспособности всех участников процесса, но таких сделок становится всё больше. Бывает, цепь состоит из 8-10 звеньев, а «живые» деньги видит только продавец последней квартиры в цепочке.
Ещё одна примета времени – резкая смена облика типичного покупателя квартир в новостройках. Точнее – исчезновение с рынка нескольких, ставших привычными, типажей.
Екатерина Горнова
управляющая офисом, юрист агентства недвижимости «33 квадратных метра»
После роста ставок по ипотеке на первичку до 20%, реальный спрос на новостройки наблюдается только со стороны граждан, стремящихся улучшить жилищные условия. Практически исчезли инвесторы и те, кто покупает квартиры для своего ребёнка. Принципиальное значение сегодня имеет возможность покупки новостройки в рассрочку, по схеме трейд-ин или со скидкой. Сейчас варианты предложений от застройщиков рассматривают не в привязке к локации, а по предложениям застройщиков – у кого интереснее условия и больше инструментов продаж.
Снижение активности среди покупателей квартир в новостройках было предсказуемо. Но оставались вопросы по поводу реакции других сегментов рынка.
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
В Екатеринбурге штиль на рынке ипотеки. Количество покупаемых новостроек снизилось минимум на 60-65%. Мало кто может обслуживать ипотеку по сегодняшним ставкам. Для большинства покупателей главным критерием выбора жилья стала цена, на втором месте расположение и отделка квартиры, и только на третьем – метраж и планировка. В моём кругу много знакомых положили деньги на накопительные счета под 16-18% годовых. С рынка покупки люди переориентируются на рынок аренды. Потому, что так дешевле. Из-за этого сохраняется высокий спрос и цена на аренду жилья.
Как изменились застройщики
Снижение спроса на первичку отнюдь не сподвигло застройщиков к пересмотру ценовой стратегии. Опрошенные риэлторы в один голос говорят о том, что цены на екатеринбургские новостройки не снижаются.
Анфиса Мурашова
руководитель отдела новостроек АН УРАЛДОМ
Мы видим, что в июле цены на первичном рынке не упали. Впрочем, некоторые девелоперы стали активнее работать со скидками. При этом стартуют продажи новых объектов.
О гибких скидках и стабильных ценах говорят и другие эксперты.
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
При покупке квартир большой площади щедрые застройщики могут сделать скидку на машиноместо 50% или даже 100%. Могут дать кладовку в подарок В общем стараются. Но цены снижать никто не собирается. Хотя могут согласовать индивидуальную скидку. Кстати, многим риэлторам застройщики дают персональные личные дополнительные скидки на покупку
Впрочем, не все девелоперы поспешили повернуться к покупателям своим добрым лицом.
Александр Чехомов
частный брокер по инвестициям в недвижимость (Екатеринбург)
Ряд застройщиков поставил «на стоп» акции и рассрочки: вдруг новые условия окажутся в пользу покупателя, и компания упустит возможную прибыль? Некоторые застройщики, наоборот, запустили интересные акции и громко заявили об этом рынку, перед этим подстелив себе соломку в виде увеличения цен на квартиры на 10-15%.
Впрочем, хитом сезона сегодня, пожалуй, следует считать не скидку, а рассрочку.
Елена Рямова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Покупка новостройки в рассрочку – хороший, рабочий вариант. Выбираем рассрочки, которые идут без удорожания объекта. Это вложение, которое окупится. Если взять студию за 4 миллиона в ипотеку на двадцать лет под 20% годовых, и начальном взносе 20%, то ежемесячный платёж составит примерно 40 тыс. рублей. Если берём в рассрочку с таким же начальным взносом, то до сдачи дома размер ежемесячного платежа будет 30 тыс. руб. А когда новостройка готова мы берём ипотеку на остаток суммы или продаём имеющееся жильё.
О всё более широком применении рассрочек на новостройки говорят все опрошенные риэлторы.
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
Застройщики, к слову, неплохо подготовились к отмене льготных программ кредитования. Не все, конечно, но большинство. У них действуют программы субсидированной ипотеки под 8-12% годовых, рассчитанные, как правило на 2-5 лет. Этого срока, в теории, должно хватить на период высоких ставок, после которого кредиты вернутся к значениям, от которых граждане перестанут падать в обморок. Действуют и программы рассрочек, позволяющие проживать в своей квартире до окончания строительства, после чего продать её и, рассчитавшись с застройщиком, переехать в новую квартиру.
И ещё одно интересное наблюдение.
Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Застройщики завлекают рассрочками, но осторожно и не на все дома. Сбер обещает помочь на период строительства тем, у кого проектное финансирование. Такие застройщики, кстати, сократили список домов по рассрочке.
Ипотека на вторичном рынке
Отменённая льготная ипотека работала только на рынке первички, но, так получилось, что сегодня утяжеление условий кредитования наблюдается и на рынке вторичного жилья.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Только что вышел закон о запрете существенного удорожания ставки по ипотеке при отказе от страховки. И мы сразу увидели рост ставок по кредитам на вторичное жильё. Это связано не только с ростом ставки рефинансирования.
Как пояснил Владимир Петренко, сейчас нижняя планка процентной ставке на вторичку находится на уровне 17,7% (при условии, что у заёмщика зарплатная карта в этом банке, большой первоначальный взнос, полная программа страхования, и т.д.), верхняя доходит до 20,5%. А полная стоимость кредита без льготных условий может достигать 23,3%.
Неудивительно, что многие риэлторы отмечают, что в последние недели-месяцы вторичное жильё приобретается почти исключительно за наличку. Правда встречается ещё военная ипотека и сертификаты по госпрограммам.
Дильмиева Лилия
специалист АН «Макромир»
Сделки по продаже и покупке вторички идут. В основном с наличными. Ипотеку под 20% берут, если не хватает своих средств и есть намерение быстро погасить заёмную сумму.
Ипотечный брокер (Екатеринбург) Ирина Халикова добавляет, что среди тех, кто сегодня решается взять ипотеку на вторичку, многие рассчитывают рефинансировать её, как только понизится ставка.
Вторичка – вновь рынок покупателя
Конечно же отмена льготной ипотеки на первичку не могла не спровоцировать переток покупателей на вторичный рынок. Как замечает Елена Рямова, в первые недели июля «вторичка начала своё шевеление». Вновь пошли звонки от покупателей. Рынок живой.
Впрочем, платёжеспособный спрос на квартиры весьма невысок. А это значит, что наступил «рынок покупателя». Именно покупатель получил возможность диктовать свои условия.
Юлия Жилякова
Ведущий специалист по АН «ДОМОС»
Рынок покупателя все более ясно вырисовывается. Сейчас, как никогда, важно понимать: если не войти в сделку на первых 4-7 звонках и показах, резко возрастает вероятность того, что объект будет продаваться дольше и с дополнительной скидкой. Поэтому не беру в работу объекты, в которых собственники не готовы к проведению предпродажной подготовки и честной рыночной стоимости.
Вот показательная история из жизни сегодняшнего рынка недвижимости.
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Сейчас много срывов сделок по ипотеке и из-за того, что покупатель не нашел денег. Свежий пример: продаю квартиру сто квадратов в центре со средним ремонтом. Нашли троих покупателей за наличные. А в итоге все трое отвалились. Один положил деньги на депозит, второй передумал покупать квартиру, решил купить дом, третий решил отложить покупку – стал ходить по рынку, нагибать продавцов. В итоге нашёл квартиру лучше нашей по метражу, по ремонту, плюс нагнул продавца по цене и смог уложиться в свой бюджет… Сегодня продавцы охотно снижают цену на 3-5%. А если у вас наличные, то могут сделать скидку и в 10%.
Как замечает Юлия Жилякова, на квартиры, давно стоящие в продаже, стали немного снижаться цены, но динамика незначительная. При этом всё более явным становится преимущество квартир с ремонтом, мебелью и техникой по сравнению с более дешевыми, но без ремонта. Это касается ценового сегмента до 6 млн. руб.
О продолжающемся росте интереса покупателей к квартирам в хорошем состоянии, говорят и другие эксперты. По наблюдениям Владимира Петренко, однушка с хорошим ремонтом и оборудованным санузлом может стоить на 30% дороже, чем аналогичная квартира без ремонта.
ИЖС
В наименьшей степени июльские вызовы затронули рынок загородной недвижимости. Перемены даже пошли этому рынку на пользу.
Анфиса Мурашова
руководитель отдела новостроек АН УРАЛДОМ
С 30 июня лично у меня началась новая волна продаж земельных участков. Люди убедились, что рынок новостроек не стабилен, а земельный участки – это вложение на года. У такой недвижимости хорошие перспективы.
Растёт спрос не только на землю, но и на частные дома. Покупатели переориентировались с рынка новостроек на рынок индивидуального жилья.
Ирина Халикова
ипотечный брокер (Екатеринбург)
Сегодня многие хотят взять ипотеку на строительство дома, чтобы строить своими силами. До недавнего времени такой кредит можно было взять под 8% годовых. Но пока по этой программе нет информации. Есть, сельская ипотека (самая выжившая из всех), но домов в пределах нужной суммы кредита – до 6 млн и не старше 5 лет – не так много… и одобряют её тяжеловато.
Инвесторы
В начале июня 2024 года на рынке недвижимости Екатеринбурга активизировались инвесторы. Как замечает частный брокер по инвестициям в недвижимость Александр Чехомов, в период такой турбулентности можно «выхватить» объект по низкой цене. Кому надо продать – охотно торгуются на понижение.
Александр Чехомов
частный брокер по инвестициям в недвижимость (Екатеринбург)
Вообще, на рынке устойчивая тенденция переливания частных капиталов с банковских вкладов в недвижимость. Об этом говорят мои клиенты-инвесторы, владельцы бизнеса и производственных предприятий. Что важно, они инвестируют внутри России. При этом люди не покупают квартиры, потому сейчас на них не заработать. В кризисное время спрос на сервисные апартаменты, курортную недвижимость, ИЖС. Чтобы извлечь максимальную выгоду, я рекомендую инвестору купить, например 10 паркингов или кладовок: доход от аренды будет вдвое выше, чем от сдачи квартиры. Но важно выбрать ликвидный ЖК и район, чтобы цена росла и был спрос.
О том, что покупка жилья с целью инвестиции стала менее интересной, говорят и другие эксперты.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Инвесторов я увожу в коммерческий сегмент. Это, например, покупка сервисных апартаментов типа «Баден Баден», горнолыжные курорты, термальные источники, где можно круглогодично получать рентный доход. Это направление будет развиваться. Плюс появился закон о туристических сборах – что приведет к развитию внутреннему туризма. Также напомню, что в Екатеринбурге мало складских помещений – этот сегмент тоже перспективен для инвестиций. А жилая недвижимость станет интересной через несколько лет.
Для инвесторов, предпочитающих вкладываться в жилую недвижимость тоже есть перспективный вариант
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Я бы предложила пересмотреть инвестиционную стратегию – чтобы зарабатывать на не купле-продаже, а на арендных платежах за квартиру. Это меньшая доходность, чем от перепродажи, но у аренды будет хороший спрос, так как отмена льготной ипотеки «отрубила» от первичного рынка 40% покупателей. Люди будут переориентироваться на покупку вторички и на проживание в арендном жилье.
* * *
Ранее по теме:
