В 2022 году в Екатеринбурге было построено и передано покупателям более полутора млн. кв. метров жилья. Это крупнейший рекорд по вводу за все годы развития городского рынка. Рекордные метры дольщики осматривали и принимали по акту в период моратория, когда застройщикам было разрешено очень многое из запретного ранее.
Качество строительства ухудшили чиновники? А теперь все снова будет хорошо?
Действие двух Постановлений Правительства РФ о моратории закончилось в июне. Временный порядок почти полтора года освобождал застройщиков от ответственности и, соответственно, компенсаций за перенос сроков ввода домов в эксплуатацию. А также определял новые, в некоторых случаях трудновыполнимые для дольщика правила приемки квартиры. Все это время у дольщиков не было возможности компенсировать убытки и эмоции от приемки денежной массой, достаточной для того, чтобы нанять бригаду качественно исправить недоделки застройщика.
Сколько-нибудь говорящую статистику по качеству новостроек, сданных в 2022-23 гг, найти не удалось. Не обнаруживаются даже косвенные данные: суды не были завалены исками. Наоборот, новые условия приемки заставляли многих дольщиков отказаться от судебных разбирательств. Считалось, что временный порядок боролся, в том числе, и с покупателями-«экстремистами». Однако специалисты по приемке квартир в новостройках говорят об ощущении, что средний уровень качества понемногу, но неуклонно снижается. И дело даже не в моратории. Или не только в нем.
Царапины на поверхностях и замятие в стеклопакетах – самые частые «косяки» в новых квартирах.
ФОТО: компания «Строительные традиции».
До моратория судебные, точнее досудебные претензии дольщиков выполнялись или компенсировались застройщиками практически в полном объеме, поскольку суды занимали сторону покупателя. Право человека на компенсацию - довольно действенный инструмент воздействия на застройщика с точки зрения качества работ и отношения к покупателю.
«Ранее почти все претензии решались в досудебном порядке. Застройщикам невыгодно было идти в суд. Проще было исправить недостатки или, на худой конец, компенсировать дефекты материалами или деньгами. Во время действия моратория такой момент как определение статуса недоделок по шкале «существенные – несущественные» еще более размылся. Например, отклонения по штукатурке - это не такая глобальная проблема, как отсутствие или повреждение стеклопакета. Однако во время работ по исправлению недоделок человек не может жить в квартире. Ведь дело не только в том, что работа сама по себе грязная, но и в том, что последующие этапы ремонта без ее исправления не сделать… Но кого это волнует? Ведь, по мнению застройщиков, конкретно эта недоделка незначительна и компенсировать проживание человека в другом месте не нужно. Я скажу больше: почти все застройщики Екатеринбурга, с которыми нам пришлось столкнуться во время моратория, ссылаясь на Постановление правительства (кстати, весьма размыто написанного,) в буквальном смысле принуждали дольщиков к приемке квартиры с большими количеством “как бы незначительных” дефектов», - рассказывает Степан Чижов, руководитель компании «Строительные традиции».
Степан Чижов, руководитель компании "Строительные традиции"
Временные условия приемки квартиры обращение в суд сделали бессмыслицей, даже при явных недоделках. Настолько много у дольщиков на этот период стало ограничений в действиях и в то же время новых, иногда трудновыполнимых обязанностей. И это при том, что по данным Росстата на 2021 год, 81,5% российских семей имеют только одно единственное жилье. Т.е. подавляющее большинство дольщиков покупают квартиру в новостройке впервые и часто навсегда.
Между тем, по условиям Постановления о моратории в суд все-таки обратиться было можно, но только если существенность недостатков в квартире мог подтвердить приглашенный специалист, состоящий в Национальном объединении изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). Всего таких специалистов по реестру меньше 3 млн на всю страну. И приемка квартир для них не самая интересная и денежная работа. При этом обратиться в суд, даже при подтвержденных недостатках, дольщик мог только в том случае, если застройщик откажется устранять недостатки или выплачивать компенсацию. А застройщики, конечно, не отказывались что-то доделать. Правда, не в самые ближайшие сроки. И не полностью.
Некоторые технологические решения способны поставить в тупик даже непрофессионала.
ФОТО: компания «Строительные традиции».
Клиент компании «Строительные традиции» принимал квартиру в новостройке осенью 2022 года. Дом располагался в районе Академический. Состояние объекта клиента не удовлетворило. Он написал большой список претензий, исправление которых затянулось до весны. На второй приемке выяснилось, что застройщик за полгода доделал только половину списка. Собственник был взбешен таким отношением, хотел идти в суд. Однако, когда ознакомился с условиями моратория, который обязывает застройщика исправить свои недоделки за 60 дней, но при этом отменяет пени за просрочку этих сроков, пыл поумерил.
«Мы не советовали дольщикам, если не было существенных претензий, стремиться попасть в суд в период моратория, - рассказывает Степан о позиции своей компании по судебным перспективам, - Лучше принять квартиру с несущественными недоделками спустя 60 календарных дней (в случае если их не исправили), чем месяцами ждать у моря погоды или пытаться судиться в отсутствии судебной практики оспаривания в этот период, поскольку перспектив выиграть было мало».
Упорно ходят слухи, что жесткие правила для дольщика в период моратория могли быть своеобразной репетицией перед новыми распоряжениями или законами, которые довольно активно лоббируют застройщики, прежде всего федеральные. Инициатива по борьбе с покупателями-«экстремистами» обсуждалась задолго до 2022 года. Попробовать эту идею на практике получилось в период временного порядка. И, кажется, авторам эта импровизация понравилась. Однако мораторий кончился, и все права по приемке квартиры дольщикам вернули.
Качество строительства ухудшают подрядчики? Да, и улучшают тоже они.
Имидж строительной компании, даже очень известной и крупной, ничего не говорит о качестве ее конкретной новостройки, и тем более конкретной квартиры в этой новостройке, уверен руководитель компании «Строительные традиции». Работая в свое время прорабом в крупных строительных компаниях, а теперь имея дело с их сотрудниками в частном бизнесе на приемке, Степан пришел к неутешительным выводам. Прошедший через рекламные обещания дольщик в реальности сталкивается со строительной лотереей. Причем в одинаковых условиях неизвестности оказываются покупатели недвижимости и эконом, и бизнес уровня. И это положение в Екатеринбурге, как минимум, в ближайшее время не изменится.
«Мы с клиентом принимали помещение в одном из самых дорогих ЖК нашего города. На приемке было аж шесть(!) представителей от каждого из подрядчиков. При этом недоделок было обнаружено много. На большинство наших вопросов по качеству и соблюдению технологий никто из сопровождающих ответить не мог. Мы составили просто огромный список дефектов. И решали с клиентом, идти в суд или нет. В любое другое время сумма возмещения была бы внушительной. Но в период моратория клиенты, подсчитав долю возможных компенсаций от стоимости доделок, решили, что не будут судиться, а наймут ремонтников уже частным порядком. - Степан уточняет, что клиенты решили направить деньги не на суд, а на ремонт помещения – расчеты показали, что он обойдется для них дешевле, поскольку в затратах оказывается еще и сумма на содержание в этом элитном комплексе, которую никто не отменял и она ну очень приличного размера. - Примерно в это же время мы принимали квартиры в эконом-проекте того же застройщика в мкрн Солнечный, и качество там довольно приличное. Особенно, если сравнивать с данным элитным комплексом».
Комментарии на фото от приемщиков после осмотра элитной недвижимости
ФОТО: компания «Строительные традиции»
Непосвященному в тонкости строительных отношений дольщику трудно предугадать, от чего в реальности может зависеть качество работ в новостройке. Но, пожалуй, один фактор можно определить наверняка. Если в доме покупают квартиры сотрудники строительной компании, можно делать ставку на то, что именно их объекты качеством будут лучше других. Но многие ли обычные строители могут позволить себе купить больше, чем одну квартиру?
Работа застройщика предполагает взаимодействие с большим количеством подрядных организаций. Они могут входить в структуру строительной организации, а могут быть приглашенными. И с теми, и с другими отношения у застройщика могут складываться сложно и витиевато. Есть примеры, когда крупная строительная компания, имея в структуре нескольких собственных генподрядчиков, нарабатывает себе в имидж как положительную карму, так и отрицательную. Все дело в том, что два из трех подрядчиков под именем застройщика работают на совесть, а третий халтурит. Но дольщик вряд ли будет разбираться, кто там на самом деле строит. А вот почему в крупной компании держат плохого подрядчика, знает только сам застройщик, - делится без подробностей личным инсайдом Степан.
Трещины по стене, «заплатки» на полу – после таких «косяков» о каких-то царапинах даже неловко вести речь.
ФОТО: компания «Строительные традиции».
Между тем, на падение уровня качества объекта влияет не только человеческий фактор, но и вполне, казалось бы, объективные причины. Но вся эта объективность – результат чьих-то управленческих решений. При этом в большие планы одна маленькая квартира может и не вписываться – ее не видно за огромными цифрами отчетов.
«В районе Академического у крупного застройщика была команда сильных технадзоров. Там работали квалифицированные специалисты, одни из лучших в своей области. А качество домов в Академическом было отвратительным. Как так? А просто объемы, которые сдавал застройщик, были огромными. Люди не успевали контролировать каждую квартиру. А расширение штата для застройщика – это лишние затраты. Но ведь квартира у дольщика одна. И человеку хочется, чтобы именно ее сделали хорошо».
А между тем, отношения дольщика и застройщика тоже в числе непрогнозируемых, отмечает Степан. Многие покупатели рады самой возможности стать владельцем квартиры. Эйфория от предстоящего новоселья кружит голову. И когда человек впервые входит в свою квартиру, которую так ждал, он уже заранее прощает ей все недостатки. И это при том, застройщик даже не против исправить собственные недоделки. Но если клиенту нужны только ключи, почему бы …да?
«Слабые звенья» будущих строек
По данным Единого Ресурса Застройщиков (ЕРЗ), в Екатеринбурге сегодня даже у лидеров рынка доли участия не превышают 8-12%. А всего число застройщиков в городе почти восемь десятков, из них активно строящих около шестидесяти. И в скором времени ожидается приход очередной партии новеньких.
Считается, что относительно высокий уровень качества новостроек Екатеринбург удерживает за счет конкуренции. Между тем, на волне открытости рынка в столицу Урала уже несколько лет подряд активно приходят застройщики из других регионов, которые неизбежно несут с собой свои стандарты качества. На поверку они оказываются как выше, так и ниже тех, которые вырабатывал и привык соблюдать Екатеринбург.
Есть еще ряд обстоятельств, которые заставляют думать о возможном падении уровня оснащения и отделки новостроек нового поколения. Речь идет дефиците импорта и общей экономической ситуации с колебаниями рубля и валюты.
Мы смоделировали карту «слабых мест» в предстоящих строительных проектах, где застройщики почти наверняка будут экономить. В большинстве случаях бессильна будет даже конкуренция.
- Подземные паркинги.
Подземные паркинги могут перестать проектировать совсем, отдав предпочтение открытым наземным и многоэтажным. Если нет паркинга – не нужен лифт с функцией спуска в паркинг. А вместо устойчивых к большинству нагрузок и легко очищаемых полимерных полов могут закатать весь паркинг в асфальт. Что, собственно, сейчас и делают некоторые застройщики в весьма небюджетных комплексах Екатеринбурга.
- Криволинейные и трескающиеся стыки панельных домов.
В свое время крупный застройщик, он же крупнейший производитель панелей, ЛСР работал над искоренением этой проблемы. В итоге сейчас все больше его проектов в Екатеринбурге выполняется в монолите. Однако в Екатеринбург могут вернуться архаичные панели, из которых построено множество новых домов в том же Челябинске. Во всяком случае Академическом районе в 2023 году такой прецедент уже зафиксирован.
- Фасады домов.
Был в Екатеринбурге период, когда застройщики начали чуть ли не в массовом порядке менять подход к отделке фасадов. Вместо «мокрой» штукатурки применялись более долговечные материалы даже в проектах эконом-класса: клинкерный кирпич и разнообразные фасадные панели. Но, видимо, альтернативы штукатурке сегодня нет. В том числе и финансовой. «Мокрая» фасадная штукатурка, один из самых быстропортящихся фасадных материалов, но при этом она относительно дешево стоит и не требует особого мастерства исполнения.
- Лифты.
Лифты стали дорогим удовольствием даже для всех, без исключения. Застройщики закупают то, что есть в моменте и доступно финансово. В новых проектах уже почти не встретишь быстроходных «корейцев». Активно закупают все новых и новых «китайцев», которые еще не создали на рынке многолетнюю репутацию надежных производителей.
- Шумоизоляция.
К шумоизоляции всегда было много претензий. Но теперь в ряде объектов она может быть еще хуже по причине опять же экономии, на этот раз на разводке отопления. В частности, в Екатеринбурге начало увеличиваться количество новостроек с вертикальной разводкой отопления в металлических трубах, обеспечивающих бесперебойную подачу звука от соседа к соседу даже через несколько этажей. До некоторого времени ее можно было встретить в панельных домах ЛСР. Теперь эти ряды пополняют дома московского ПИК, ЖК «Притяжение» от челябинского застройщика, а также в этом замечен «Форум-групп».
- Отделка квартир.
Этот тренд уже набирает разнонаправленные обороты. Для квартир эконом-класса в концепции «под ключ» будут использовать еще более дешевые отделочные материалы, вновь можно увидеть у некоторых застройщиков линолеум. Также в концепцию будут включать все больше мебели и бытовой техники масс-маркет, чтобы можно было оформить такую покупку в один многолетний ипотечный кредит.
