За последние шесть месяцев — с ноября 2022 по май 2023 года — на карте Екатеринбурга обозначились два десятка новых «точек роста». Это небольшие участки или достаточно обширные территории, годные под новое строительство. В основном на них уже есть жилые или нежилые объекты. Пожалуй, только в одном случае речь идёт о застройке фактически пустующей территории между Вторчерметом и Солнечным.
Участки под перспективную застройку появляются из нескольких источников. В последнее время всё большую роль играют аукционы в рамках программы реновации (КРТ). Кроме того активизировались продажи неиспользуемых (или нерационально используемых) земель, находящихся в федеральной или муниципальной собственности. Ну и, конечно, никто не отменял обычного коммерческого оборота земли. Портал METRTV.ru собрал на одной карте участки, о возможной застройке которых стало известно в течение последних шести месяцев.
Проекты комплексного развития территории (КРТ)
В последние месяцы стало известно о десятке новых территорий, которые муниципальные власти включили или намерены включить в программу реновации. На некоторых площадках работы могут стартовать уже в этом году, но большая часть будет вовлечена в работу через два-четыре года.
В первую очередь следует упомянуть три площадки, которые, возможно, уже этим летом будут выставлены на торги по программе КРТ. Они расположены в Завокзальном районе, на Уктусе и в Пионерском посёлке. Первая из этих площадок расположена в Железнодорожном районе по ул. Лётчиков. На территории находятся семь малоэтажных домов, построенных более 60 лет назад. Это дома по ул. Летчиков, 9, 9а, 11, 11а, 15а, 15б, 15в. Площадь участка 17513 кв. м. Согласно постановлению главы города, после расселения и сноса старых зданий здесь может быть построено до 53 тыс. кв. м нового жилья, в котором будет проживать 1,5 тыс. человек.
Вторая площадка под КРТ находится в Чкаловском районе на ул. Кварцевой (жилой район Уктус). Здесь под снос планируется пять жилых построек. Это дома по ул. Благодатской, 68 и 70 и по ул. Можайского, 55, 57, 64. Площадь участка 9013 кв. м. Здесь может быть построено до 27,3 тыс. кв. м нового жилья, в котором будет проживать до 0,8 тыс. человек.
Третья новая площадка под КРТ расположена ну ул. Вилонова, между Основинским парком и жилым комплексом «Основинские кварталы» (жилой район Пионерский). На площадке находятся шесть двухэтажных жилых домов и офисный недострой. Площадь участка 20447 кв. м. Здесь может быть построен жилой квартал – до 81,8 тыс. кв. м жилья, на территории которого будет проживать до 1752 человек.
Помимо перечисленных трёх территорий, в текущем 2023 году в программу КРТ мэрия Екатеринбурга планирует включить ещё не менее двух площадок.
Еще несколько площадок, которые попадут под реновацию (в более-менее отдалённой перспективе) перечислены в Стратегии социально-экономического развития Кировского района до 2030 года с целевыми ориентирами до 2035 года. Стратегия предполагает реализацию следующих проектов:
- ЖК в квартале улиц Малышева – Комсомольской – пер. Ученического – Студенческой. Речь идёт о новом строительстве на месте группы двухэтажек внутри квартала за медсанчастью УрФУ;
- ЖК в районе улиц Гагарина – Ботанической. Под реновацию попадают малоэтажки рядом с Уральским институтом МЧС;
- ЖК в районе улиц Учителей – Омской – Сулимова. В этом квартале «возрастное жильё» представлено в основном довольно крепкими трёхэтажными домами. Тем не менее, и районная стратегия и Концепция территориального развития Екатеринбурга предполагают их замену на многоэтажки;
- ЖК в районе улиц Менделеева – Сулимова – Июльской – Советской. В данной локации уже возводится жилой комплекс «Июль». Но рядом есть ещё два участка под застройку. В октябре 2020 года на общественные обсуждения был вынесен проект планировки территории, предполагавший смену статуса участков, на которых сегодня стоят малоэтажные дома;
- ЖК в районе улицы Советской – переулка Паркового – улицы Гражданской войны. Наиболее обширный участок под новую застройку в этой части Пионерского посёлка. Здесь можно будет построить до 40 тыс. кв. м жилья.
Компактная и точечная застройка
На карте города появилось несколько точек в которых в ближайшее время, вероятно, начнётся строительство одиночных зданий. Как правило, речь идёт о классической точечной застройке. Это могут быть как жилые, так и нежилые объекты.
В начале апреля 2023 года Фонд имущества Свердловской области (ФИСО) выставил на торги одноэтажный недострой по ул. Краснофлотцев, 67, в восточной части Эльмаша с участком площадью 2387 кв. м с. Начальная цена объекта – 10,992 млн руб. Среди видов разрешённого использования участка – средне- и многоэтажное жилищное строительство, магазины, образование, банковская деятельность и т.д. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Екатеринбурга позволяют на участке такой площади строить мало- и среднеэтажное жильё.
В конце 2022 года стройэкспертиза одобрила проект жилой застройки на месте двухэтажного административного здания по адресу ул. Александровская 3-А (северо-восток Пионерского посёлка, рядом с СУНЦ УрФУ). Участок под двухэтажкой имеет разрешённое использование – многоэтажная жилая застройка. Его площадь 4 744 кв. м. В соответствии с ПЗЗ здесь можно построить свыше 7 тыс.кв. м жилья. Строительством займётся ООО «Специализированный застройщик «РС-Девелопмент». Арендаторы офисов в двухэтажке, предназначенной под снос, сообщили, что разговоры о новом строительстве на этом месте ведутся уже несколько лет, но пока дело дальше не пошло. Напомним, что в июле 2022 года соседний участок (2 611 кв. м) на торгах приобрела компания из Верхней Пышмы ООО СЗ «Элит-Групп» связанная с депутатом областного Заксобрания Арменом Карапетяном. В ходе торгов стоимость лота (цена годовой аренды) выросла в 60 раз – до 24,52 млн руб. Стройку новый владелец пока не начал, более того, он уже задолжал за аренду и мэрия обратилась с иском в суд.
В начале мая 2023 года Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства в РФ приняла решение о передаче большого количества неиспользуемых федеральных земель в разных регионах под новое строительство. В том числе в документ попала одна площадка в Екатеринбурге. На торги должен быть выставлен участок с кадастровым номером 66:41:0000000:194609 площадью 3505 кв. м. Он расположен на ул. Прониной в жилом районе Уктус, у подножия Уктусских гор. Здесь можно строить многоэтажный жилой комплекс. Кадастровая стоимость участка — 21,9 млн руб. Впрочем, торги по нему ещё не объявлены и начальная стоимость лота не определена.
В конце апреля 2023 года Фонд имущества Свердловской области реализовал на торгах участок площадью 5844 кв. м расположенный рядом с перекрёстком Московского тракта и ул Светлореченской, точно посередине между торговыми центрами МЕГА и Радуга Парк. По 900 метров до того и до другого. На участке можно строить средне- или многоэтажные жилые дома (до 8,8 тыс. кв. м жилья.), объекты торговли, образования, здравоохранения, культовые сооружения и т. д. Землю приобрела компания ООО «ЧОП РМК-Безопасность». В компании пока не сообщили, как именно планируют использовать участок.
Новые кварталы и микрорайоны
В ноябре 2022 года стройэкспертиза одобрила проект застройки в квартале улиц Военной, Агрономической, Патриса Лумумбы и Рижского переулка (Вторчермет). Строить будет компания «Актив Девелопмент». Предварительно нужно расселить 8 двухэтажных домов. По имеющимся данным, здесь на территории 1,7 гектара встанут две свечки (21 и 23 этажа) и многосекционный дом переменной этажности. Суммарно 38,4 тыс. кв. м жилья на 1280 человек. Планы нового строительства в данной локации появились ещё в 2019 году. А в 2020 году прошли общественные обсуждения нового варианта межевания квартала. Впрочем, работы на площадке тогда так и не начались.
Уже упомянутая Стратегия развития Кировского района предполагает строительство не только на месте старых домов (которые перечислены в первой части статьи), но и освоение территории Кировского оптового рынка (КОР). Слухи о закрытии КОР ходят с 2020 года, но именно в Стратегии развития района, принятой в декабре 2022 года, содержится первое официальное указание на планы муниципалитета относительно территории КОР. В частности говорится, что здесь будет введено 120 тысяч кв. м жилья. Рынок КОР занимает участок площадью порядка 15 гектаров. По нормам градпроектирования Екатеринбурга, здесь можно построить до 148 тыс. кв. м жилья на 5 тыс. человек.
Новый жилой квартал появится на месте базы Гастроном «МагКор» (ул. Малышева, 145). Земля принадлежит компании ООО «Кор-Инвест» — владельцу Кировского оптового рынка (КОР). Мэрия запустила процедуру перевода земли (1,05 га) в территориальную зону Ж-5 (многоэтажная жилая застройка). В соответствии с Нормативами градостроительного проектирования Екатеринбурга, здесь может быть построен жилой квартал – до 15,8 тыс. кв. м жилья. Порталу METRTV.ru в компании ООО База Гастроном «МагКор» пояснили, что на месте базы по ул. Малышева, 145 действительно планируется строительство жилья, но речь идёт о горизонте «в несколько лет».
Активизировались работы по проекту, приостановленному 10 лет назад. На общественные обсуждения вынесен вопрос перевода части территории в границах улиц 2-й Новосибирской – Городской – Умельцев в зону Ж-5 (многоэтажная жилая застройка), плюс выделяются участки под школу и детские сады. Строительством микрорайона «Патрушихинские пруды» в данной локации займётся компания «Первостроитель». Площадь территории 51,7 гектара. По нормам здесь может быть построен жилой квартал – до 775 тыс. кв. м жилья для 26 тыс. человек.
В январе 2023 года в программу приватизации муниципального имущества были внесены постройки на промплощадке Орджоникидзевской УЖК. Промбаза занимает площадь 1,97 гектара. Участок имеет разрешённое использование «коммунальное обслуживание», при этом находится в зоне Ж-5 (многоэтажная жилая застройка). В соответствии с Нормативами градпроектирования Екатеринбурга, здесь может быть построен жилой квартал – до 29,6 тыс. кв. м жилья, на территории которого будет проживать до тысячи человек.
Нестандартные и неочевидные локации
Ниже перечислены несколько участков, получивших статус, теоретически позволяющий возвести на них объекты капитального строительства ограниченной этажности. Напомним, что именно с получения такого статуса земельного участка началась реализация проекта строительства жилого дома рядом с историческим зданием земской школы на Вознесенской горке.
В ноябре 2022 года областное Управление госохраны культурного наследия установило охранные зоны памятника истории — комплекса деревянных коттеджей, расположенных по ул. Большакова, в восточной части аллеи Дворца спорта. Территория 0,6 га была отнесена к зоне регулирования застройки ЗРЗ-2 в которой можно строить капитальные объекты высотой до 9 м. Часть ЗРЗ-2 относится к зоне Ц-2 (общественно-деловая зона местного значения), где можно строить офисы, магазины и жилые дома.
В апреле 2023 года свои зоны регулирования застройки получили ещё четыре архитектурных памятника, расположенные в Октябрьском районе Екатеринбурга, в центральной части города. Причём у двух исторических объектов эти зоны таковы, что в них возможно новое строительство. Это, в частности, Усадьба Елизарьева расположенная по ул. Белинского, 6, рядом с отелем «Центральный». Во дворе усадьбы, установлена ЗРЗ, в которой возможно возведение капитального объекта высотой до 6 метров. Теоретически это может быть двухэтажный особняк. Площадь территории, на которой допускается строительство — около 1600 кв. м.
Ещё один исторический объект с возможностью строительства — Усадьба ротмистра Переяславцева по ул. Карла Либкнехта, 3. Основное здание усадьбы находится рядом с Уральским финансово-юридическим колледжем, а участок, отведённый под ЗРЗ-2, выходит на ул. Толмачёва и сегодня используется под автостоянку. Согласно приказу Управления госохраны, на территории площадью1500 кв. м можно возвести объект капитального строительства высотой до 12 метров. Теоретически это может быть четырёхэтажный особняк.
Ещё у двух исторических памятников — у Усадьбы Злоказова и у Дома горного землемера Ярутина — зоны регулирования застройки также определены, но в одном случае на ЗРЗ уже имеется новострой 2008 года, во втором — ЗРЗ расположена между домом-памятником и проезжей частью и плохо подходит под застройку.
Ранее по теме:
Посмотреть жилые комплексы уже сданные, только строящиеся и те, о которых ещё никто не знает, можно здесь.
