Как бесплатно получить землю под строительство почти в центре Екатеринбурга. Предприниматель виртуозно разыграла «многоходовочку» и увеличила имеющийся у неё участок во Втузгородке почти на 2 000 метров. Теперь она может поставить жилую высотку прямо на детской площадке. Правда, такой расклад не устроил жителей квартала. Они намерены отстоять свой двор в суде.
Год с лишним назад – 3 февраля 2020 года – на территорию жилого квартала в границах улиц Лодыгина, Студенческой, Комсомольской и переулка Курьинского заехала мобильная буровая установка для взятия образцов грунта. Именно с такой процедуры начинается строительство любого многоэтажного дома. Визит геологов на колёсах стал полной неожиданностью для местных жителей, которые с удивлением узнали, что на месте двора между домами №13 и №15 по ул. Лодыгина в скором времени должна появиться жилая высотка. Под многоэтажку и прилагаемый к ней паркинг уйдут детская площадка, проезд между домами и десятки многолетних деревьев.
Стали разбираться. Оказалось, что часть двора дома по ул. Лодыгина, 15 теперь действительно принадлежит предпринимателю Маргарите Русиновой. Изначально женщина стала владелицей двухэтажного домика по адресу ул. Комсомольская, 45/8, помещения в котором арендуют несколько фирм. В марте 2018 года домовладелица обратилась в городскую администрацию с просьбой о проведении межевания квартала, чтобы, как она пояснила, привести границы участков в соответствие с земельным законодательством. Городские чиновники против этого не возражали.
Проект межевания № 210-35/2018, подготовленный ООО «Гестор», несколько перекроил территорию квартала. В результате участок под зданием, принадлежащим Русиновой, увеличился с 1213 кв. м. до 3037 кв. м. за счёт земель государственной неразграниченной собственности (которые фактически являются частью двора жилого дома).
С 11 сентября по 23 октября 2018 года прошли общественные обсуждения проекта межевания. Любопытно, что в материалах обсуждений прямо говорится, что изменение границ участка необходимо для обеспечения прохода (к зданию принадлежащему Русиновой). Ни о каких планах по застройке участка речи не идёт…
Разумеется, жителей дома, которых этот проект непосредственно касается, о слушаниях никто не оповестил. Тем не менее, формальность была соблюдена, слушания прошли, и глава города Александр Высокинский своим постановлением проект межевания утвердил.
Вооружившись постановлением мэра, Маргарита Русинова обратилась в Мингосимущества Свердловской области (МУГИСО) с требованием перераспределить земли в квартале по Лодыгина в соответствии с этим самым постановлением. В министерстве предпринимательнице отказали. В МУГИСО пояснили, что перераспределение земель не должно приводить к значительному увеличению площади участка, принадлежащего частному лицу. Что касается возможности прохода до двухэтажки Русиновой, то эта возможность существует уже много лет и ничего этому проходу не угрожает.
Предприниматель попыталась оспорить отказ МУГИСО в суде. Первая инстанция (Кировский райсуд) вынесла решение не в пользу Русиновой и та подала апелляцию в Свердловский областной суд. И тут юрист, нанятый Русиновой, удачно разыграл козырь, который ему ненароком подкинуло МУГИСО.
Следует пояснить, что изначально под «домом Русиновой» был прямоугольный участок площадью 1213 кв. м. Проект межевания, подготовленный ООО «Гестор», добавил к этому прямоугольнику Г-образный участок площадью 1824 кв. м., образованный из неразграниченных земель (см. схему). В своём ответе предпринимательнице МУГИСО предложило не добавлять Г-образный участок к землям Русиновой, а сформировать в виде отдельного участка.
Именно этому Г-образному участку было уделено основное внимание в исковом заявлении Русиновой. Предпринимательница заявила, что если данный участок будет самостоятельным, то она и её арендаторы потеряют доступ к своим офисам с территории общего пользования. Также Русинова пояснила, что если Г-образный участок не отдадут ей, это приведёт к «вкрапливанию земельного участка», что противоречит законодательству.
Предпринимательница и её юрист разыграли красивую схему. Они убедили суд, что у проблемы имеется только два решения: хорошее – отдать Г-образный участок Русиновой; и плохое – оставить его в муниципальной (государственной) собственности. При этом из рассмотрения выпали все иные варианты, например, оставить всё как было раньше (и как это устраивает всех, кроме любителей точечной застройки).
14 августа 2019 года Областной суд своим определением анулировал отказ МУГИСО, и министерство было вынуждено отдать спорные 1824 квадратных метра Маргарите Русиновой. У женщины оказался в руках участок с кадастровым номером № 66:41:07040:25:434, площадью чуть более трёх тысяч квадратных метров. И это принципиальный момент. Согласно ст. 32 Правил землепользования и застройки Екатеринбурга, минимальная площадь участка, на котором возможно многоэтажное жилое строительство, именно 3000 кв. м. Стало быть, на земле Русиновой теперь можно строить высотку.
При подготовке проекта межевания, при проведении общественных обсуждений и в ходе судебных разбирательств Русинова и её представители неоднократно заявляли, что расширение участка под зданием по ул. Комсомольской, 45/8 нужно НЕ для целей строительства, а только для обеспечения прохода. Однако, когда предпринимательница получила землю, она передала её компании-застройщику (копия договора имеется у редакции METRTV.ru). Теперь участком на правах аренды владеет ООО «УКМ СтройИнвест», директор которого Алексей Жабреев ранее возглавлял компанию СКОН, возводившую в Екатеринбурге жилые комплексы «Родник», «Пионер», «Стрелки» и «Альфа».
Тут, правда, случился конфуз. Когда запускался процесс по увеличению участка Русиновой с 1200 до 3000 кв. м., предполагалось, что здесь можно будет построить именно высотный дом, однако администрация и дума Екатеринбурга присвоили территории категорию Ж-4 (среднеэтажная жилая застройка – до 8 этажей). Поэтому в настоящее время владелица земли пытается через суд перевести землю в категорию Ж-5 (многоэтажная жилая застройка высотой до 100 м).
Кроме того, женщине-предпринимателю приходится противостоять в суде жителям квартала, которые подали на неё и на администрацию Екатеринбурга коллективный иск – требуют отменить результаты межевания и вернуть 1824 квадратных метров городу и горожанам.
Аргументы горожан
Жители квартала в границах улиц Лодыгина, Студенческой, Комсомольской и переулка Курьинского считают, что при бесплатной передаче Русиновой изрядного куска городской земли были нарушены множество нормативных и законодательных актов. Вот некоторые из нарушений:
- Не была пройдена, установленная Земельным Кодексом РФ, процедура перераспределения земель, находящихся в неразграниченной собственности
- Согласно п.2. ст. 39.28 ЗК РФ, для перераспределения земель необходимо соглашение между собственниками участков. Вновь созданный участок № 66:41:07040:25:434 граничит с землями, на которых стоят дома по ул. Лодыгина д.13 и 15. Собственники этих земель (владельцы квартир) должны являться сторонами данного соглашения. Но это условие выполнено не было.
- Участок № 66:41:07040:25:434 не соответствует требованиям ст.11.9 ЗК РФ, так как имеет изломанные неровные границы, предполагает вклинивание многоэтажного дома в существующую среднеэтажную застройку.
- Неразграниченные земли, отданные под застройку, заняты территориями общего пользования (двор, озеленение, игровая площадка, дорога). Согласно пп.2. п.4. ст. 36 ГрК РФ земли общего пользования не подлежат застройке.
- Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования не подлежат приватизации.
- Согласно действующему законодательству, предоставление земельного участка под жилищное строительство из земель государственного или муниципального фонда осуществляется на аукционах.
Рассмотрение Кировским райсудом Екатеринбурга коллективного иска горожан к Маргарите Русиновой длится с ноября 2020 года. Судебное заседание неоднократно переносилось, так как к делу приобщались всё новые и новые бумаги. Также процесс осложняется ещё и тем, что это первый суд в столице Урала по коллективному иску, поданному по новым правилам, действующим с 1 октября 2019 года.
Редакция METRTV.ru пыталась связаться с представителем Маргариты Русиновой, но представитель от общения отказалась.
О прочности позиции Маргариты Русиновой говорит такой факт. Представитель предпринимательницы в ходе судебного заседания, на просьбу суда обозначить свою позицию, сказал, что ходатайствует об оставлении коллективного искового заявления без рассмотрения, так как при его оформлении нарушена статья 244.22 ГПК. В данной статье перечислены правила оформления искового заявления. То есть вместо возражений по существу, юрист Русиновой пытается отклонить иск по формальному поводу. Даже представитель мэрии Екатеринбурга (которая является соответчиком по иску) заявил, что не видит поводов для придирок к исковому заявлению. В нём жители квартала ясно и недвусмысленно выразили свою позицию.
Рассмотрение дела в Кировском районном суде Екатеринбурга продолжается. Портал METRTV.ru будет следить за развитием событий.
Ранее по теме:
