Центр – район, в котором инвесторы скупают второсортное жильё, где квартира может подорожать на миллион за полгода, а покупатель квартиры в самой дорогой новостройке рискует не найти места для парковки за любые деньги. Портал METRTV.ru продолжает серию публикаций о жилых районах Екатеринбурга.
Контур Центрального жилого района (микрорайона по классификации УПН) на карте города напоминает домик с детского рисунка. Он находится в границах улиц Московской, Челюскинцев, Восточной и Большакова. Центр – самый дорогой район города. По данным АН «Новосёл», квадратный метр «вторички» в Центре по состоянию на апрель 2019 года стоил 81 151 руб. Для сравнения, средняя по городу цена квадратного метра составила 66 095 руб.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости риэлторской компании «Эксперт-Недвижимость»
В Центре сосредоточена деловая активность и большая часть престижных учебных заведений. Люди, проживающие в Центре, любят этот район за то, что здесь «в тапочках» можно дойти до места работы, учёбы, отдыха. Дети пешком ходят до школы сами, молодёжь для передвижения использует велосипеды. Очень комфортный район для семейных.
Как замечает эксперт по недвижимости Лилия Дильмиева, ещё одно преимущество Центра – стабильные цены на недвижимость. С этой позицией согласны и другие участники рынка.
Сергей Перепёлкин
директор АН «Азбука Жилья»
В Центре, в отличие от окраин, цены не падают. Даже при существенном снижении рынка Центр дешевеет максимум на 1-1,5%. То есть покупка здесь квартиры – это гарантия от потери денег. Жильё в хорошем состоянии здесь всегда ликвидно. Его можно продать или сдать в аренду.
При этом, как замечают эксперты, не стоит ставить знак равенства между понятиями «стабильные» и «быстрорастущие» цены.
Оксана Немирова
специалист широкого профиля Агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»
Часто люди, купившие квартиру в Центре, уверены, что их престижная недвижимость обязательно вырастет в цене. Недавний пример: человек за 3,1 миллиона приобрёл квартиру на Хохрякова 21. А через два года решил выставить её на продажу за 4 миллиона. Разумеется, реальная цена объекта настолько не выросла. Людям, инвестирующим свои средства в недвижимость, следует понимать, что покупка в Центральном районе объекта с потенциалом роста – это или удача, или результат долгого поиска по рынку.
Вторичная недвижимость и автомобильная безысходность
Вторичная жилая недвижимость Центрального района представлена, в основном, «возрастными» хрущёвками и сталинками (полнометражками). Причём, если сталинки присутствуют на всей территории района, то хрущёвки сосредоточились в восточной части Центра – за ул. Луначарского. В последнее время всё большую долю на рынке занимают квартиры в относительно новых домах (спецпроект). Сегодня треть квартир, реализующихся на вторичном рынке Центрального района, расположена в домах, построенных за последние 15 лет.
Лилия Дильмиева
начальник второго отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Дома, построенные ещё в прошлом веке, стареют. Это сказывается на их цене – вторичное жильё в Центре становится более доступным. Но из-за этого некоторые «возрастные» дома растеряли «элитарность», здесь встречаются дома с неухоженными дворами, заставленными непонятными гаражами, где тусуются маргинальные элементы. Чаще всего с подобными проблемами сталкиваются жители домов, дворы которых не обнесены забором.
Даже дома и кварталы, некогда построенные для партийной номенклатуры, ощутимо сдали позиции.
Александр Деришев
риэлтор агентства недвижимости «Линк»
Комплекс девяти- и двенадцатиэтажек по ул. Антона Валека (дома 12, 22, 24) и ул. Маршала Жукова (дома 10, 11) был построен для работников Обкома. Там кирпичные стены, хорошие планировки, высокие потолки. И до недавнего времени был определённый состав жильцов. Но в последние годы основная часть «элиты» отсюда переехала, и по составу жильцов дома мало отличаются от соседних.
Притом, что вопрос «кто в домике живёт» для Центра весьма важен. От позиции жителей конкретной многоэтажки зависит многое: состояние дома, двора, комфорт проживания и т.д.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости риэлторской компании «Эксперт-Недвижимость»
Жилой фонд в районе стал обновляться недавно. Поэтому здесь много домов, в которых люди живут уже много-много лет. Они хорошо организуются, создают ТСЖ, огораживают свою территорию. Обычно, если в доме создано ТСЖ, то порядка здесь больше и дом выглядит более ухоженным.
Огораживание своей территории для жителей Центра стало абсолютной необходимостью. Так как с некоторых пор дворы местных хрущёвок-сталинок облюбовали под парковку работники местных офисных и торговых центров.
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
И чем дальше, тем ситуация с парковками всё хуже. Знаки, запрещающие парковку, уже стоят не только на всех центральных улицах, но и в переулках, в проездах. Дворы в Центре по вечерам забиты автомобилями под завязку. Кстати, личное наблюдение – если потенциальный покупатель, приехавший вечером на осмотр квартиры, ненароком припарковался во дворе, его наверняка «закупорят» другими авто и, чтобы выехать из двора, придётся ждать до утра. Собственно, сегодня автомобиль для жителей центра – это уже роскошь. Покупаешь квартиру – обязательно покупай или арендуй паркинг. Впрочем, уже появился класс принципиально «безлошадных» покупателей. Они с удовольствием покупают квартиры в Центре, в пешей доступности от метро.
Риэлторы припомнили немало случаев, когда квартиры, выставляемые по разумной цене, не находили своего покупателя из-за отсутствия рядом места для парковки и неудобного выезда из двора. Последняя подобная история произошла с квартирой по Белинского 35. В результате её с хорошим дисконтом приобрёл житель этого же дома для своих престарелых родителей.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости риэлторской компании «Эксперт-Недвижимость»
Во многих домах сложились свои правила пользования придомовой территорией. Нормальная практика, когда по взаимной договорённости соседи определяют «личные» места для парковки. Если же квартира продаётся, то старый собственник вполне может лично представить нового владельца квартиры председателю ТСЖ и соседям, пояснив, что теперь его местом для парковки будет пользоваться этот человек. Понятно, что подобная практика раздела двора «по понятиям» не совсем законна, но это работает.
Отдельно можно упомянуть квартиры в относительно новых домах. Как уже говорилось, они занимают всего лишь треть рынка вторичной жилой недвижимости Центрального района. Обычно такие квартиры относят к типу «спецпроект» (или «спец. планировка»).
Александр Деришев
риэлтор агентства недвижимости «Линк»
Я бы разделил дома современной постройки на две группы: первая – дома с закрытыми дворами, удобные или, скажем так, пригодные для проживания семей с детьми. Яркий пример таких домов – ЖК «Бажовский». Там не очень хорошая звукоизоляция, может быть, не самые лучшие планировки, зато есть большой закрытый двор, магазины, школы, детские сады. Замечу, что новых домов семейного формата в Центре относительно немного. Вторая группа – объекты точечной застройки, например, жилые комплексы «Кандинский», «Дипломат». Это дома для состоятельных пожилых людей, которым нравится жить в центре города, потому что близко театры, рестораны, школы, куда они отводят внуков, или для молодежи, для наемных менеджеров. Но жить с детьми там неудобно.
Сталинки и прочие памятники архитектуры
Если рассматривать вторичный рынок Центра, то можно увидеть, что каждая пятая квартира, выставленная на продажу в этом районе, расположена в доме «сталинской постройки». Покупатели относятся к этому типу недвижимости по-разному.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости риэлторской компании «Эксперт-Недвижимость»
Много сталинок в районе УПИ, по улице Ленина. Эти квартиры достаточно востребованы, но часто покупателей отпугивает запах. Его причина – старые коммуникации и сырые подвалы. И избавиться от запаха сырости и гнили не получится, даже если поменять все трубы в своей квартире и сделать в ней самый лучший ремонт. Прежде чем покупать квартиру-полнометражку, надо обязательно выяснить, в каком состоянии находятся общедомовые коммуникации и когда в доме проходили ремонты. В последнее время в РЭМП или в ЖЭУ к подобным вопросам относятся с пониманием – предоставляют информацию, дают сопровождающего, чтобы можно было спуститься в подвал.
Как замечают риэлторы, спрос на полнометражки-сталинки был высоким, пока в центре не стали массово появляться новостройки с высокими потолками.
Лилия Дильмиева
начальник второго отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Среди сталинок ещё встречаются дома с деревянными перекрытиями. Покупку квартир в таких домах кредитуют далеко не все банки. Ипотеку на квартиру в доме с деревянными перекрытиями даёт, например, Сбербанк, ВТБ, Дельта-кредит. Впрочем, последние два дают кредиты на такие объекты нечасто. Кроме того, не стоит забывать о том, что для домов с деревянными перекрытиями очень высока стоимость ипотечной страховки.
Тем не менее, есть у сталинок и положительные качества, которые нередко делают подобные объекты желанным приобретением.
Наталья Хлебникова
специалист отдела новостроек компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Полнометражки – это качественный жилой фонд в Центре. Их явные преимущества – высокие потолки, толстые стены, мало квартир на этаже, большой благоустроенный двор. Да и цены ниже, чем на новостройки. Сталинка в хорошем состоянии в доме, в котором недавно был капремонт, продаётся обычно по цене около 85 тыс. руб. за квадратный метр. А в новостройке в Центре квадратный метр стоит от 100 тысяч.
Впрочем, как замечает Наталья Хлебникова, большое количество сталинок продаётся в удручающем состоянии. И это касается как самой квартиры, так и дома в целом.
Наталья Хлебникова
специалист отдела новостроек компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Если купить квартиру, например, в «городке чекистов», то вполне может оказаться, что её ремонт обойдётся дороже, чем покупка. Особенно если дом признан объектом культурного наследия. В этом случае, при ремонте придётся выполнить ряд особых требований, например, восстановить лепнину, другие элементы отделки. Будут ограничения по перепланировке. Ну и вне зависимости от статуса дома, придётся вскрывать полы, заменять коммуникации и, возможно, перегородки.
Один из таких «сложных» домов – пятиэтажка по ул. Первомайской 44 (он же Бажова 78). Это генеральский дом, построенный в 1938 году. Здесь большой двор, много зелени. Но постройка является объектом культурного наследия, а значит, её восстановление требуют специального подхода и повышенных затрат.
Максим Кондрашин
руководитель агентства недвижимости «Линк»
Раз уж зашла речь о Первомайской, 44, могу сказать несколько слов. Наш офис находится именно в этом историческом здании, и у нас единственное помещение, переведенное из жилого в нежилое. По нынешним временам, подобный перевод, я думаю, сделать весьма затруднительно. Проект перепланировки выполняла «Екатеринбургская специальная научно-реставрационная проектная мастерская», согласование с Главархитектурой и Росохранкультурой заняло почти 1,5 года. Мы сделали капитальный ремонт, заменили окна на пластиковые, но, согласно предписания, они коричневые и их внешний вид полностью повторяет историческую решетку окон. Под подвесными потолками сохранена лепнина. Долго боролись за входную группу: понятно, что ее нужно было заменить на современную, и при этом, опять же согласно предписания, оставить массивные кованые ручки, чтобы не менять внешний вид объекта, Кованые ручки на пластиковой входной группе, мягко говоря, не камильфо. В итоге ручки сдали на хранение под роспись.
Следует отметить, что капремонт генеральского дома был запланирован на 2013 год и с тех пор уже несколько раз откладывался. В администрации прямо говорят, что город за эти же деньги лучше отремонтирует несколько домов без исторического статуса.
Наталья Хлебникова
специалист отдела новостроек компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Замечу, что капремонт, проведённый в доме, резко повышает цену квартир в нём. Недавний случай – в прошлом году семья купила квартиру в доме на Первомайской 24б. Буквально следом в доме был сделан капремонт. А в результате квартира за несколько месяцев подорожала на миллион. Кстати, проведение ремонта могут инициировать сами жители.
Популярный сегмент – квартиры для сдачи в аренду
Близость к офисным, торговым и прочим «центрам» делает квартиры в Центральном районе весьма востребованными на рынке аренды. Соответственно, немало объектов граждане приобретают с инвестиционными целями – для последующей сдачи в аренду. Очень часто для этого приобретается жильё с весьма спорными потребительскими характеристиками.
Наталья Дидковская
руководитель отдела вторичного жилья ГК «КвиКО»
Есть квартал домов с общим адресом Ленина 52, у корпусов к адресу добавлены дроби и буквы. Это малосемейки. Для проживания они не очень пригодны. Тем не менее, квартиры/секции в них с удовольствием покупают для сдачи в аренду. Сдают, в основном, студентам, благо в пешей доступности есть несколько вузов.
Под аренду также охотно покупают квартиры хорошего уровня, но расположенные «неудачно». Например, в Центральном районе (как и во многих других) обычные покупатели (не инвесторы) не любят квартиры, выходящие окнами непосредственно на оживлённые улицы. Однако с точки зрения инвестора, такие объекты – вполне ничего себе.
Сергей Перепёлкин
директор АН «Азбука Жилья»
Клиент попросил подобрать две квартиры под сдачу их в посуточную аренду. Нужны были недорогие однушки рядом с железнодорожным вокзалом. Наш специалист исходил из того, что в районе ул. Восточной (от Челюскинцев до Первомайской) из-за близости железной дороги и шумной улицы квартиры стоят дешевле. Поэтому клиенту были предложены две квартиры на Восточной 8 и Восточной 14. Они вполне подошли покупателю, как по цене, так и по расположению.
Вторичные квартиры повышенного спроса
В принципе, все дома в данном районе можно считать в какой-то степени «элитой». Тем не менее, эксперты смогли назвать несколько особо популярных домов.
Анастасия Насонова
эксперт по недвижимости
В сегменте вторичной недвижимости, в районе Центра я бы выделила шестиэтажку по Степана Разина 24. Это дом спецпроекта, построенный в 90-х годах для сотрудников – тогда ещё – милиции. Проект уникальный. Там, например, в первом подъезде есть лифт, в остальных – нет. Стены кирпичные – 800 мм, отличная звукоизоляция. Плюс удачная локация и хороший двор. Квартиры в этом доме почти не поступают в продажу, а если и оказываются на рынке, то по очень высокой цене.
Это, кстати, свойственно всем районам Екатеринбурга – среди «домов-жемчужин» преобладают постройки из кирпича.
Максим Кондрашин
руководитель агентства недвижимости «Линк»
По нашим наблюдениям, в Центре есть два дома, особо любимые покупателями. Это кирпичная девятиэтажка на ул. Бажова 138 и сравнительно новый дом на ул. Сакко-Ванцетти 47. Они расположены внутри кварталов, там квартиры с удобными планировками и хорошей звукоизоляцией. В продажу эти квартиры поступают редко.
Непопулярные дома
Что касается домов «с пониженной социальной привлекательностью», то к ним в первую очередь относятся те, что имеют плохую транспортную доступность.
Татьяна Винникова
заместитель директора центра недвижимости «Авидом»
Покупатели, как правило, не любят дома на улицах с односторонним движением. Такая локация усложняет заезд во двор. Например, были случаи, когда люди отказывались от квартир на ул. Генеральской из-за неудобного подъезда и пробок. Также на снижение спроса работает близость улиц перекрываемых на время репетиций парада ко Дню Победы и на другие праздники-мероприятия.
Также многие покупатели целенаправленно избегают домов, расположенных на «гостевых маршрутах» – вдоль улиц, по которым проезжают кортежи высших чиновников, в ходе их посещения уральской столицы. Ещё один тип нелюбимых домов – те что стоят на улицах с высоким ночным пешеходным трафиком – где много людей на Ночь музеев,, на Ночь музыки и т.д.
Кто покупает жильё в Центре
Квартиры в Центре покупают те, кто может себе это позволить. В последнее время увеличилась доля тех, кто приобретает здесь жильё, чтобы иметь возможность отправить детей в хорошую школу. Ещё одна относительно свежая тенденция – покупка квартир владельцами загородных домов. Человек, работающий в центре города, или чьи дети учатся здесь, покупает сравнительно небольшую квартиру, в которой можно переночевать среди рабочей недели, куда ребенок может самостоятельно прийти после школы. Обычно для этого приобретается однокомнатная или двухкомнатная квартира в сравнительно новом доме – спецпроект. Также некоторые жители северных регионов, регулярно приезжающие в наш город с семьей или без нее покупают аналогичные квартиры в качестве гостиничного номера.
Анфиса Сардакова
руководитель отдела новостроек АН «Добродел»
Впрочем, как показывают наши наблюдения, самая многочисленная категория покупателей квартир в Центре – это сами жители Центра. Когда люди, живущие в этом районе, разъезжаются, съезжаются или просто переезжают из старой квартиры в новую, то почти всегда покупают квартиру здесь же в Центре. Наша статистика за последние полгода показывает, что 80% покупателей квартир в Центре, переезжают внутри этого района, 11% – переезжают в Центр из второго пояса Екатеринбурга, 7% – из других городов. Все остальные категории покупателей – это 2%.
Где жить, чтобы хорошо учиться?
Центр – чемпион среди жилых районов Екатеринбурга по количеству престижных школ. Здесь расположены 6 учебных заведений, которые регулярно входят в рейтинг лучших школ Россииот агентства RAEX. Это гимназии №2; №5; №9; №13; №37 и лицей №110. Кроме того, здесь есть несколько уникальных учебных заведений – Уральский музыкальный колледж, Мужской хоровой лицей и гимназия №8 им. Дягилева. Можно также упомянуть гимназии №104 и №155. Они также весьма популярны у екатеринбуржцев.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости риэлторской компании «Эксперт-Недвижимость»
«Дягилевку» любят родители девочек. Нередко ищут квартиры рядом с гимназией. Но там, в окрестностях, в основном, старый жилой фонд. Собственники крепко держатся за свои квартиры. В продажу подходящие объекты поступают редко. Чтобы найти желающего продать квартиру в этой локации, приходится приложить усилия.
В Екатеринбурге действует территориальный принцип записи детей в первые классы. Чтобы отдать ребёнка в определённую школу, родителям надо иметь регистрацию в доме, «приписанном» к этой школе.
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
Как правило, семья покупает квартиру в Центре с привязкой к месту работы или к месту учёбы детей. Если в семье есть дошкольник и родители выбрали для него конкретную школу, то мы заходим на сайт этого учебного заведения. Там есть информация, регистрация по каким адресам позволяет обучаться в этой школе. После чего ищем объект с нужной локацией.
В Центральном районе есть несколько учебных заведений, приём в которые производится по результатам экзаменов (прослушиваний) без оглядки на прописку ребёнка и родителей. Это гимназии №2; №9; Уральский музыкальный колледж и Мужской хоровой лицей.
Татьяна Винникова
заместитель директора центра недвижимости «Авидом»
Если родителям интересен музыкальный колледж или хоровой лицей, но средств на покупку квартиры в Центральном районе не хватает, то есть хороший выход – купить жильё на ВИЗе. Там цены ощутимо ниже, а до упомянутых учебных заведений недалеко. С улиц Хомякова или Юмашева можно пешком дойти.
Квартиры в новостройках: «комната» для авто обязательна
Главное правило для покупателя квартиры практически в любой новостройке Центрального района – позаботиться о «стойле» для своего «железного коня».
Татьяна Винникова
заместитель директора центра недвижимости «Авидом»
Если будущий житель нового жилого комплекса не хочет постоянно иметь проблемы с парковкой, ему следует вместе с квартирой купить место в паркинге (или несколько, по количеству машин в семье). Можно, конечно, планировать брать паркоместо в аренду, но высок риск того, что это сделать не получится. В Центре уже жесточайший дефицит парковок. С вводом новых домов он усилится. Паркинги, запланированные в составе новых жилых комплексов, проблемы не решают. Обычно мест в «своём» паркинге меньше, чем квартир в доме. А в большинстве семей по две машины. Когда дом достроят, пустых мест в паркинге не будет.
Впрочем, проблемой может быть не только наличие мест на парковке, но и возможность выезда с этой парковки.
Павел Репин
эксперт по недвижимости
При покупке квартиры в новостройке в районе Центра надо понимать, насколько удобно будет выехать из дома на основные транспортные магистрали. На мой взгляд, в этом плане не самое удачное расположение у таких новостроек как «Форум сити» «Вернисаж», «Тринити». Когда все они будут введены в эксплуатацию, здесь появится несколько тысяч новых жителей и почти столько же автомобилей. На улицах Радищева и Куйбышева случится транспортный коллапс. Ну и не стоит забывать о том, что местные школы не резиновые, а площадок для строительства новых школ здесь нет.
В то же время риэлторы признают, что в Центре есть и такие новостройки, для жителей которых пробки не должны стать особой проблемой. Это, например, Клубный дом «Ленина, 8», ЖК «Первомайская, 60» и ЖК «Екатерининский парк». Впрочем, жителям последней новостройки, возможно, придётся мириться со своими «внутренними неудобствами».
Павел Репин
эксперт по недвижимости
ЖК «Екатерининский парк» – это жильё достаточно высокого класса. Обычно квартиры в новостройках такого уровня сдают без отделки. После сдачи дома примерно в течение года собственники делают ремонты, после чего в доме наступает относительная тишина. Но застройщик «Екатерининского парка» принял решение сдавать квартиры в одном из домов второй очереди целиком с отделкой. И тут надо учесть, что покупатели квартир такого уровня, в большинстве своём, всё равно будут делать отделку под себя. А значит, возможна следующая картина: кто-то затеет ремонт сразу, кто-то подождёт год, чтобы дом «устоялся», кто-то решит, что раз квартира уже пригодна для жизни, то можно отложить ремонт на два-три года. А в результате период ремонтов затянется на много-много лет.
Сегодня новые жилые дома возводятся практически по всей территории Центра. В настоящее время в продаже находятся первичные квартиры, расположенные примерно в двух десятках новостроек (как готовых, так и находящихся в процессе строительства). При этом, как замечает эксперт по недвижимости Павел Репин, за покупателя с местными новостройками конкурируют жилые комплексы в соседних жилых районах, расположенные недалеко от границ Центра. Это, в частности, ЖК «Нагорный», mART, «Седьмое небо» и клубный дом на Ленина 99. Есть из чего выбрать.
С новостройками в Центре Екатеринбурга можно ознакомиться в нашем каталоге.
Также по теме:
