Даже в периоды стагнации на рынке недвижимости продолжает действовать правило – на этапе котлована ценник на минимуме, на этапе сдачи – на максимуме. Лишь в исключительных случаях в ходе строительства цена может опускаться. Портал METRTV.ru разбирался, какое небывалое стечение обстоятельств может «вовремя» уронить цены на квартиры и как на подобные рыночные аномалии реагировать потенциальным покупателям квартир.
Если стройка «тормозит»
Снижение цены на квартиры в период строительства дома может говорить о наличии скрытых или явных финансовых проблем у застройщика.
Анфиса Сардакова
руководитель отдела новостроек АН «Добродел»
Бывает, что девелопер начинает снижать цены, если с реализацией проекта новостройки возникают проблемы. Например, если падают темпы строительства или встают продажи. При этом речь не идёт о банкротстве компании, просто по каким-то причинам сроки ввода новостройки сдвигаются. Можно, например, вспомнить историю с ЖК «Квартал Федерация». Жители первых секций ЖК получили ключи с опозданием на несколько лет. Тем не менее, застройщик сам завершил возведение этих секций. И всё же, следует понимать, что проблемы, приведшие к снижению цен на квартиры, могут в итоге привести к полной остановке строительства.
С тех пор, как покупатели квартир в ЖК «Квартал Федерация» получили ключи, строительство там не ведётся. Правда, 11 марта 2019 года на сайте администрации Екатеринбурга стартовало общественное обсуждение проекта продолжения строительства ЖК. В границах улиц Щорса, Чайковского, Циолковского и Степана Разина застройщик намерен возвести жилой дом в стиле сталинских высоток. Похожий проект был презентован ещё в 2016 году, но в новом варианте высота дома увеличена до 153 метров.
Анфиса Сардакова
руководитель отдела новостроек АН «Добродел»
Чтобы понять, насколько финансовое положение застройщика стабильно, можно обратить внимание на то, готовы ли банки давать ипотечные кредиты на покупку квартир в его новостройках. Если застройщик находится в предбанкротном состоянии, то банки с ним работать перестают. Иными словами, если на какой-то объект ипотеку готовы давать только два-три банка (причём, явно не из списка крупных), это чёткий сигнал, что у застройщика проблемы.
Застройщику срочно нужны деньги
Ещё одна достаточно распространённая причина для снижения цены на квартиры в готовом или почти готовом доме – желание девелопера побыстрее выйти из проекта.
Сергей Меньшенин
руководитель аналитического отдела АН «Новосёл»
Бывает, что на последние квартиры, оставшиеся в новостройке, девелопер устанавливает специальную цену. Снижение может достигать 10%. Это делается, чтобы выйти из проекта, не держать на балансе объект, уже, в общем-то, неинтересный для застройщика. Можно провести аналогию с последней парой обуви конкретной модели, которую магазин почти всегда продаёт со скидкой. Подобную распродажу последних квартир нередко практикуют крупные застройщики, например, «Атомстройкомплекс» и группа «Ренова».
Есть и дополнительный стимул для продажи последних квартир по льготным ценам. Обычно такие квартиры – это так называемые неликвиды.
Александр Анисимов
специалист по продажам АН «Находка»
Бывает, что девелопер не угадал с планировкой. Допустим, в данной локации оказались не востребованы квартиры большой площади. Весь дом уже распродан, а несколько таких квартир «зависли». Застройщик понимает, что эти объекты могут продаваться несколько лет. Конечно, ему выгоднее предоставить большую скидку, но продать квартиры как можно быстрее.
Бывают и другие ситуации, когда девелоперу выгодно продать квартиру в готовом (или почти готовом) доме с хорошим дисконтом.
Павел Сенюк
начальник отдела новостроек компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Например, застройщику достался перспективный участок под застройку. Для организации работ нужны деньги. И тут застройщик встаёт перед выбором – брать кредит или быстро «сливать» имеющиеся у него непроданные квартиры. Второй вариант, даже при условии продажи по сниженным ценам, может оказаться более выгодным для застройщика.
Выполнить план продаж
Как замечает директор ООО «Риэлт компания Бонус» Олег Бандалетов, бывает, что квартиры со скидкой продаются не на завершающей стадии проекта, а на «промежуточных финишах». Если отделу продаж необходимо сделать план, то он может предлагать скидки на все или почти все квартиры, имеющиеся в наличии. Человек, решивший совершить покупку в конце года или в конце квартала, может получить скидку размере 3-5% от стоимости объекта.
Александр Рыбин
специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Бывает, кстати, и обратный расклад, когда по сниженной цене квартиры предлагаются не в конце года, а, наоборот, – в начале. Вполне жизненная ситуация – застройщик в ожидании повышенного спроса повысил цены перед новым годом, сделал паузу, а потом в рамках акции снизил цены на 7-10 %. А в результате, часть покупателей в связи с новогодним ажиотажем покупают квартиры по более высокой цене, чем они предлагаются после нового года.
Кстати, часто риэлторы советуют своим клиентам не спешить с покупкой квартиры, если застройщик недавно поднял цены. Высока вероятность, что следующим шагом застройщика будет запуск акции со скидками.
Смена стратегии и давление конкурентов
Сравнительно недавно у екатеринбургских девелоперов появился новый стимул для снижения цен.
Павел Репин
эксперт по недвижимости
Рынок жилья в Екатеринбурге становится более дифференцированным. Сегодня покупатели обращают внимание на соответствие класса жилья его локации. И проекты от европейских архитектурных бюро в доме, расположенном «на отшибе», могут со временем оказаться невостребованными. Если застройщик переоценил спрос на формат жилья, предлагаемый в конкретной локации, то ему придётся смириться с долгими продажами, либо на ходу менять стратегию продаж. По второму пути, например, пошла компания «Брусника» при реализации квартир во второй очереди своего квартала в микрорайоне «Солнечный». В какой-то момент застройщик понял, что проект с такими качественными характеристиками при соответствующей стоимости в данной локации уже не пользуется популярностью. Следствием чего стало снижение цен на финишном этапе.
Впрочем, причиной снижения цены может стать и обострение конкуренции.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости и ипотеке АН «Новосёл»
Сегодня многие застройщики запустили программы скидок, которые вполне можно трактовать как снижение цен. Причём, снижение достаточно ощутимое. Например, «Синара-Девелопмент» продаёт квартиры с дисконтом 10%, «Атомстройкомплекс» также предлагает существенные скидки (до 13%) на ряд объектов. Даже группа «ТЭН», которая раньше скидками не увлекалась, сегодня вышла на рынок со специальными предложениями. При этом несложно разглядеть, что практически все жилые комплексы, продающиеся с дисконтом, расположены в окружении новостроек других застройщиков, то есть там, где локальная конкуренция весьма высока.
Многие эксперты считают, что в ближайшие месяцы конкуренция между новостройками будет только расти. В IV квартале 2018 года в Екатеринбурге работали 129 башенных кранов. Это максимальный показатель за последние 4 года. И он свидетельствует о высокой активности застройщиков.
Павел Сенюк
начальник отдела новостроек компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Не исключено, что на фоне больших объёмов ввода жилья, застройщики, в погоне за покупателем, начнут активно стимулировать продажи, в том числе через снижение цен. Впрочем, только время покажет, куда пойдёт рынок.
Переход на финансирование через эскроу-счета
Помимо рыночных реалий на ценовую политику застройщиков начинает всё более активно влиять административный фактор. Несколько дней назад Минстрой России, наконец-то озвучил требования, которым должна соответствовать новостройка, чтобы после 1 июля 2019 года её достройку можно было вести по существующим правилам, то есть без использования эскроу-счетов. Дом должен находиться в степени готовности не менее 30%, и не менее чем 10% общей площади дома должны быть уже проданы через договоры долевого участия.
Как ранее писал портал METRTV.ru, введение эскроу-счетов может привести к увеличению себестоимости строительствапримерно на 10%. Поэтому застройщикам есть прямой резон постараться до 1 июля 2019 года довести максимальное количество своих строящихся объектов до указанных Минстроем параметров (готовность 30% и договоры долёвки не менее чем на 10% квартир), чтобы минимизировать свои затраты.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости и ипотеке АН «Новосёл»
Ближе к лету застройщики, скорее всего, ещё активизируют продажи, чтобы успеть продать необходимое количество квартир в объектах, строительство которых уже стартовало. Скорее всего, нас ожидает массированное предложение квартир по сниженным ценам. Впрочем, длиться это будет недолго. После 1 июля 2019 г. число спецпредложений резко пойдёт на спад.
Ранее по теме:
