Портал METRTV.ru продолжает серию публикаций о жилых районах Екатеринбурга. Пятая статья посвящена микрорайону ВИЗ. Из прицентральных районов города ВИЗ – один из наиболее активно застраиваемых, а в ближайшие годы число новостроек в районе может увеличиться в разы. При этом местному рынку ВТОРИЧНОЙ недвижимости мешают развиваться излишне ретивые чиновники, трактующие нечеткие нормы законов, как однозначный запрет на сделку.
Рынок жилой недвижимости района ВИЗ претерпел серьёзные изменения в ходе подготовки ЧМ-2018. А на очереди новый «повод» – заявка на проведение в Екатеринбурге международной выставки ЭКСПО-2025. И территория, зарезервированная под площадку для ЭКСПО, также располагается на территории микрорайона ВИЗ.
Дмитрий Гусев
генеральный директор КБ «Ярмарка»
В ходе подготовки к ЧМ-2018 улица Татищева на ВИЗе была расширена и соединена с ул. Ленина, это улучшило транспортную доступность прилегающих кварталов и сказалось на цене недвижимости. Квартиры в этой части района ощутимо подорожали. Реконструкция стадиона «Екатеринбург Арена» также сказалась на рынке жилья, но двояко. Стадион – это шум и тусовки болельщиков. Многих жителей окрестных домов всё это раздражает, но есть люди, для которых такое соседство – плюс. На рынок приходят и такие покупатели.
О позитивном влиянии футбольного чемпионата на локальный рынок недвижимости на ВИЗе говорят все опрошенные риэлторы.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости и ипотеке АН «Новосёл»
Показательный случай с домом по Татищева, 77. Он более-менее удачно расположен, но спроектирован нелепо, квартиры в нём спросом не пользовались. В этом доме был установлен мой личный рекорд – квартира продавалась почти 2 года! И что вы думаете? Когда по телевизору начали «муссировать» возможность проведения чемпионата в Екатеринбурге – квартира была продана в этот же месяц.
Следует, впрочем, отметить, что рост спроса и цены коснулся в основном квартир в домах, расположенных в окрестностях стадиона и по ул. Татищева. На остальной территории ВИЗа цены выросли не быстрее, чем в среднем по городу, что, кстати, подтверждает статистика. По данным аналитического отдела ГК «Новосёл», за последние 12 месяцев вторичное жильё на ВИЗе подорожало на 1,1%. Это почти не отличается от динамики в целом по городу – в Екатеринбурге за этот же период вторичка, по данным АН «Новосёл», подорожала в среднем на 0,9%.
Вторичный рынок жилья ВИЗа
Традиционно за покупателя недвижимости ВИЗ конкурирует с Юго-Западным жилым районом. Оба района находятся в первом ценовом поясе (), но, как замечает Дмитрий Гусев, с точки зрения экологии ВИЗ всегда считался менее благополучным, чем Юго-Западный, однако по ценам он всегда стоял чуть выше. Подобный ценовой расклад сохраняется и сегодня. По данным ГК «Новосёл», средняя стоимость вторичного жилья на ВИЗе сегодня составляет 70,3 тыс. руб.за кв. м. По этому показателю ВИЗ занимает третье место по Екатеринбургу, уступая только Центру (77,67 тыс) и Ботаническому району (72,12 тыс.). Что касается Юго-Западного района, то сегодня средний квадрат здесь стоит 66,72 тыс. руб.
Стоимость предложения вторичных квартир на ВИЗе сегодня колеблется от 1,5 до 25,9 млн руб. Самый дешёвый объект, согласно базе данных УПН – двушка в деревянном доме 1925 года постройки. Самое дорогое предложение – 5-комнатная двухуровневая квартира-пентхаус (250 кв. м) без отделки в кирпичном доме №49 на ул. Татищева. Объявления о продаже вторичной недвижимости на ВИЗе можно посмотреть в рубрике «Продажа квартир на ВИЗе» на портале METRTV.ru. Информация о первичной недвижимости – в рубрике «Продажа новостроек на ВИЗе».
Сегодня на вторичном рынке квартир ВИЗа представлены планировки всех существующих видов жилья.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости и ипотеке АН «Новосёл»
Квартал улиц Заводская-Ключевская наполнен малосемейками. На территории, ограниченной улицами Заводская, Викулова, Татищева, Металлургов, представлены в основном брежневки. В районе Крауля-Викулова и вдоль Репина – дома с квартирами улучшенной планировки. Также «улучшенки» образуют микрорайон возле ТРЦ «Радуга». К особым кварталам на ВИЗе хотелось бы отнести Малый Конный полуостров. Он носит очень романтичное название, но местные жители, создали там свой «кластер», и пока это единственное место, не тронутое цивилизацией.
Условно территорию ВИЗа можно разделить на две неравные части – «классический» ВИЗ и на кварталы, ограниченные Парком 22 партсъезда, улицей Челюскинцев и правым берегом Исети. По схеме УПН (на которую ориентируются все риэлторы), эти кварталы тоже относятся к жилому району ВИЗ. Но географически (в т.ч. в плане транспортной доступности), да и с точки зрения ценообразования, они ближе к Центру. Поэтому территорию «за парком» иногда рассматривают отдельно от ВИЗа, сформировавшегося на основе рабочего посёлка Верх-Исетского металлургического завода.
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Район ВИЗ достаточно вытянут от центра к окраине. И квартиры в разных его частях сильно различаются по популярности. В целом, спрос на квартиры постепенно снижается при удалении от центра. Но есть и небольшие «оазисы». Из общей тенденции несколько выбиваются, например, пяти- и шестиэтажный дома по ул. Заводской №32/4 и №32/3. Людям нравятся эти сравнительно малоэтажные постройки, расположенные в тихом месте. Но есть и обратный пример – дома в районе перекрёстка улиц Викулова и Репина не пользуются спросом у некоторых категорий покупателей из-за соседства с обширным частным сектором.
Современный (постсоветский) период развития рынка недвижимости ВИЗа можно разделить на три этапа. Первый – с начала двухтысячных, до сентября 2012 года (когда стало известно о проведении ЧМ-2018 в Екатеринбурге). Второй этап – строительство в преддверии ЧМ-2018. Третий этап – сегодняшний день. Деление по этапам достаточно условное. Например, ряд объектов, заложенных год-два назад, сдаются уже после ЧМ, и их можно отнести к третьему периоду.
На первом этапе – за довольно долгий период, с начала нулевых до 2012 года – на ВИЗе (имеется в виду «классический ВИЗ»), появилось всего пять новых жилых комплексов: «Правобережный» (в границах ул. Школьников, Татищева, Плотников, Фролова), «Татищевский» (Татищева, 49), «Бригантина» (Токарей, 68), и дома по Крауля, 2 и по Крауля, 44. По сути, эти новостройки в свое время составляли представление о дорогом жилье на ВИЗе. Кстати, «Правобережный» при правильном позиционировании пользовался большим спросом, несмотря на трудности с транспортной доступностью. В это десятилетие состоялась первая попытка перестройки района, вывода его из депрессивного состояния. Но чтобы началось реальное крупномасштабное строительство, нужно было организовать очень веские поводы. Первым таким поводом стал ЧМ-2018 г, событие, которое перевернуло представление о будущем ВИЗа.
Второй этап застройки ВИЗа прошёл под флагом Чемпионата мира по футболу. К слову, о планах по расширению ул. Татищева было известно давно. В нескольких редакциях Стратегического плана развития Екатеринбурга эти меры планировались. Но тогда мало кто верил, что деньги на такую крупную перестройку найдутся. ЧМ-2018 г. изменил для ВИЗа и Екатеринбурга в целом практически все. И прежде всего – статус. ВИЗ теперь ходит в завидных строительных «женихах». Ранее районом перспективной застройки называли исключительно Академический. Теперь ВИЗ в одночасье стал центром строительных планов. И надо сказать, что в по некоторым пунктам планы грандиознее и масштабнее. Во всяком случае, мечта о второй ветке метро может быть осуществлена именно на ВИЗе. И конечно, когда стало известно, что ЧМ-2018 будет проведен в Екатеринбурге, на площадки в окрестностях стадиона «Екатеринбург Арена» вышли все застройщики, которые смогли иметь на этом участке бизнес-интересы. Застраивался буквально каждый свободный метр. Причём новостройками, которые правдами и неправдами позиционировались как бизнес-класс. Новостройки старались сдать в эксплуатацию до начала ЧМ-2018. В целом план застройщиков сработал – квартиры новостройках пользовались (и продолжают пользоваться) спросом. В качестве примера риэлторы часто упоминают ЖК «Крылов» (Мельникова, 27). Квартиры в нём за время строительства и за последующие 2 года подорожали в два-три раза. Тем не менее, не следует забывать, что «футбольные» новостройки бизнес-класса соседствуют через дорогу с целым комплексом (6 девятиэтажек) студенческих общежитий.
Местный колорит – сложная опека
Гражданам, приобретающим вторичное жильё на территории ВИЗа, следует учитывать один момент, а именно – несговорчивость чиновников местных «органов опеки и попечительства». ВИЗ территориально относится к Верх-Исетскому административному району Екатеринбурга. И как замечают риэлторы и юристы, именно в этом районе «самая сложная опека».
Взаимодействовать с указанными органами местной администрации гражданам приходится при совершении сделки со вторичными объектами, совладельцами которых являются несовершеннолетние. Такая сделка требует согласования с органами опеки и попечительства. Органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с таким жильем. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других – проще. По мнению екатеринбургских риэлторов самый лояльный в этом вопросе район Чкаловский, а самый строгий – Верх-Исетский. Здешние специалисты трактуют нечетко обозначенные положения законов, как однозначно запрещающие.
Вот один из примеров, рассказанных риэлторами. Долями в квартире владели бабушка и её несовершеннолетний внук. Когда бабушка хотела продать свою долю внуку (чтобы тот стал полноценным хозяином), органы опеки запретили сделку на том основании, что закон запрещает возмездные сделки родственников с несовершеннолетними. Только вмешательство юриста позволило провести куплю-продажу. От лица ребёнка в ней участвовал его представитель – один из родителей.
Юристы рассказывают ещё случай, когда удалось обойти запрет органов опеки. Долю в квартире продавала бабушка со стороны матери ребёнка. Долю для ребёнка хотела приобрести его мать (дочь продавца). Опека сделку не добрила. Тогда юрист предложил переписать договор, чтобы в нём в качестве представителя несовершеннолетнего выступал отец (не близкий родственник продавца). Против сделки в таком виде опека не протестовала.
Если речь идёт о квартире с несовершеннолетним совладельцем, то для сделки с ней разрешение от органов опеки нужно ОБЯЗАТЕЛЬНО. Если сделка проведена без этой бумаги, то она легко может быть оспорена через суд. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Поэтому юристы однозначно рекомендуют отказываться от покупки такого «детского» жилья, если нет разрешения от опеки. Если же упомянутые органы злоупотребляют своей властью и не согласовывают сделку, проводимую в соответствии с законом, то стороны сделки могут заручиться помощью юриста либо обратиться в прокуратуру. Ранее портал METRTV.ru рассказывал, о том, как решать спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства.
Новостройки на ВИЗе
Активное жилищное строительство на ВИЗе развернулось несколько позже, чем в соседних районах. Зато планы по застройке района почти исключают точечную застройку. Наоборот, строиться будут кварталами или очень крупными комплексами, в структуре которых запланированы коммерческие площади.
Ольга Руснак
специалист отдела жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Ещё не так давно на ВИЗе было мало нового жилья. Поэтому люди, желающие улучшить жилищные условия, переезжали, например, из «хрущёвки» в «пентагон», из «пентагона» в «улучшенку». В общем, никакого простора для манёвра. Был, правда, уже жилой комплекс «Правобережный», но там весьма высокие цены. Поэтому клиентов с ВИЗа, желающих купить более просторную и комфортную квартиру, приходилось переориентировать на Юго-Запад или другой жилой район. Но в последние годы ВИЗ активно застраивается, с ним стало интереснее работать.
В настоящее время в микрорайоне ВИЗ идут (или готовятся) продажи квартир в 7 новостройках.
1) ЖК «Флагман» (застройщик – Группа ЛСР). Жилой комплекс комфорт-класса расположен в квартале, ограниченном улицами: Репина – Заводская – Начдива Васильева. В составе ЖК уже введено в эксплуатацию несколько домов. В настоящее время завершается строительство дома №2. Его сдача запланирована на II квартал 2019 года. Стоимость квартир в строящемся доме: однокомнатные – от 2,9 млн, двухкомнатные – от 3,45 млн, трёхкомнатные – от 5,69 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой. В ЖК имеется подземный паркинг и наземная парковка. Риэлторы замечают, что есть покупатели, которые целенаправленно ждали старта продаж «Флагмана». Это те, кому нужны были квартиры семейного формата, которых в этом районе немного. В результате, когда в ЖК были открыты продажи, в нём довольно активно стали скупать трёхкомнатные квартиры.
2) ЖК «Янтарная долина» (девелопер – Стройтэк). ЖК находится по адресу – ул. Крауля, 168. Первая (строящаяся) очередь ЖК – двухсекционный дом переменной этажности (16 и 20 этажей), класса комфорт. Его сдача запланирована на IV квартал 2018 года. Стоимость квартир: студии – от 2,13 млн, однокомнатные – от 2,57 млн, двухкомнатные – от 3,43 млн, трёхкомнатные – от 4,39 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.
3) ЖК «Репин парк» (застройщик – «Астон»). ЖК находится рядом с перекрёстком Репина-Заводская. Первая очередь ЖК сдана, сдача второй очереди – в I квартале 2020 года. Вторая очередь – многосекционный корпус этажностью 21-27-37 этажей. Стоимость квартир в строящейся очереди: однокомнатные – от 2,58 млн, двухкомнатные – от 3,57 млн, трёхкомнатные – от 4,8 млн руб.
4) ЖК «Белый парус», застройщик – ООО «Западный берег» (ГК «Астра»), ЖК расположен на берегу Верх-Исетского пруда, по адресу: ул. Татищева, 144. Первая очередь комплекса – 30-этажная высотка – планируется к сдаче в III квартале 2020 года. Стоимость квартир в первой очереди: двухкомнатные – от 4,59 млн, трёхкомнатные – от 4,62 млн, четырёхкомнатные – от 12,08 млн руб. в ГК «Астра» пояснили, что указанная высотка станет родоначальником нового жилого квартала. Строительство второй очереди начнётся в 2019 году.
5) Жилой дом «Регата» (застройщик – «НКС-Девелопмент»). Дом расположен на берегу Верх-Исетского пруда, на пересечении улиц Татищева и Семена Лагоды. 25-этажная высотка введена в эксплуатацию в 2015 году, но застройщик ещё реализует последние квартиры в нём. На сегодня в «Регате» непроданными остались две однушки площадью около 42 кв. м, по цене 3,2 и 3,3 млн руб. Сегодня высотка «Регата» стоит как «свеча в чистом поле». Но, когда вокруг высотки вырастут жилые кварталы, она будет выглядеть более органично.
6) ЖК «Дом на бульваре» (застройщик – ООО «Заказ-строй») ЖК находится в границах улиц Крылова, Хомякова и Верх-Исетского бульвара, его сдача запланирована на II квартал 2019 года. Квартиры поступят в продажу только после сдачи дома. По предварительным данным стоимость квартир составит 120-140 тыс. руб. за кв. м. В доме предусмотрены однушки площадью от 55 кв. м, двушки – от 69 кв. м, трёшки – от 98 кв. м и четырёхкомнатные квартиры площадью 181 кв. м. Квартиры сдаются без чистовой отделки, высота потолков – 3 м.
7) ЖК «Нагорный» (застройщик – УГМК). ЖК находится на пересечении улиц Татищева и Токарей, на месте корпусов завода «Уралкабель». Первая очередь жилого комплекса сдаётся в два этапа – в 2020 и 2022 годах. Стоимость квартир в первой очереди: однокомнатные – от 4,6 млн, двухкомнатные – от 6,6 млн, трёхкомнатные – от 9,7 млн руб.
Также на территории ВИЗа строятся два жилых дома для граждан, нуждающихся в социальной поддержке. Строительство ведётся в форме ЖСК, в соответствии с законом 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Кооперативы «Здоровье» и «Наш дом» получили по федеральной программе бесплатную землю от АИЖК. Жилой 25-этажный дом «Здоровье» (333 квартиры) и 16-этажный «Наш дом» (162 квартиры) возводятся на пустыре недалеко от пересечения улиц Татищева и Лоцмановых. Стоимость квадратного метра в этих новостройках составляет 45,8 тыс. руб. В кооперативы «Здоровье» или «Наш дом» могут вступить многодетные граждане, а также работники областных и муниципальных учреждений здравоохранения, культуры, образования, соцобслуживания, в том числе и те, кто официально не признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для вступления в ЖСК надо обратиться в Комитет по жил. политике мэрии Екатеринбурга (343) 354-55-57 или в Отдел по реализации государственных программ МУГИСО, тел. (343) 312-09-40 (доб. 469).
На ВИЗе есть несколько проблемных новостроек. Впрочем, они находятся на территории не «классического ВИЗа», а в кварталах, расположенных за Парком 22-го партсъезда.
Один из проблемных объектов – ЖК «Гаринский 3», расположенный на пересечении улицы Московской и переулка Гаринского. Эту 25-этажную свечку обещали сдать в начале 2017 года, но строительство было заморожено из-за финансовых проблем застройщика – ЗАО «БЗСК-Инвест». Весной 2018 года работы возобновились, и было объявлено, что дом будет готов в III квартале 2018 года. Но и эти сроки оказались сорваны. Ещё один долгострой района – Дом на Шевелёва 1 (застройщик – ООО «РТС»). Окончание строительства дома планировалось в 2017 году, потом сдачу перенесли на I квартал 2018 года, но дом так и не был введён в эксплуатацию. Ситуация с этим долгостроем находится на контроле прокуратуры.
Перспективная застройка ВИЗа
Количество новостроек на ВИЗе в ближайшие годы ощутимо вырастет. Причём, это произойдёт независимо от того, будет проводиться ЭКСПО-2025 в Екатеринбурге или нет. В частности, Группа «ТЭН» готовит большой проект в районе ул. Лоцмановых – Татищева – Рабочих – Красных Зорь. На участке в 25 гектаров должен появиться жилой квартал на 17,7 тыс. жителей. В ходе первого этапа, который продлится до 2021 года, планируется возвести 94 тыс. кв. м жилья. На втором этапе, который продлится до 2027 года, планируется возвести еще один квартал жилых домов и обустроить парк площадью 3 гектара.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости и ипотеке АН «Новосёл»
Замечу, что в рамках этого проекта планируется также возвести объекты инфраструктуры: школы, сады, поликлиники. Напомню, что новая дорога по Татищева открыла отличные перспективы для общественного транспорта до нового микрорайона – линии трамвая стоит только продлить, закольцевать автотранспорт и готово.
Ещё один масштабный проект – застройка высотками (до 30 этажей) улицы Металлургов от Заводской до Отрадной. Новые дома встанут на месте частных домов и гаражей. Под новостройки отведена площадь в 56 гектаров. Проживать здесь будут 23,1 тыс. человек. Проект застройки разрабатывают арх-бюро «Гордеев-Демидов» и ООО «АВАНТ-Проект».
Дмитрий Гусев
генеральный директор КБ «Ярмарка»
В перечисленных новостройках, а также в других перспективных проектах застройки ВИЗа на первоначальном этапе, вероятно, будут очень привлекательные цены. Особенно, если учесть, что качество жилья в этих новостройках будет достаточно высоким. Девелоперы, участвующие в этих проектах уже зарекомендовали себя на рынке.
Транспортная доступность
В ходе подготовки к ЧМ-2018 на ВИЗе были реконструированы перекрёсток Репина-Крауля и одноуровневая развязка на Репина-Малышева. В результате повысилась пропускная способность улицы Репина. После чего улица Татищева на ВИЗе была частично расширена и соединена с ул. Ленина. Это также улучшило транспортную доступность района. Правда, не в полной мере. Жители кварталов, расположенных западнее ул. Красноуральской, по-прежнему испытывают сложности при въезде в центр города. Так происходит из-за того, что на перекрестке с указанной улицей широкая трехполосная (от Репина до Красноуральской) Татищева превращается в одностороннюю. То есть напрямую по Татищева выехать из отдалённых кварталов ВИЗа в центр, как и раньше, невозможно.
Чтобы сделать ул. Татищева по-настоящему проезжей, необходимо расширить её на протяжении ещё 1,7 км – то есть до перекрёстка с ул. Лоцмановых. По данным администрации Екатеринбурга, проект реконструкции указанного участка должен быть готов к концу текущего 2018 года. Уже известна стоимость проектирования – 3,11 млн руб. Но пока нет информации о том, когда начнутся (и завершатся) дорожные работы по Татищева. Ясно лишь, что если Екатеринбург «получит выставку» ЭКСПО-2025, то ул. Татищева будет реконструирована не позднее 2025 года.
Ольга Руснак
специалист отдела жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Транспортная доступность ВИЗа улучшилась ещё и благодаря запуску трамвайной ветки по улицам Ленина и Татищева. Для многих жителей выезд в центр города стал удобнее. Что касается движения на автомобиле, то вопрос окончательно не решён. Хотя обновлённая улица Татищева и берёт на себя часть транспортного потока, тем не менее, на выезде из ВИЗа по ул. Репина в часы пик нередки пробки. Тем более что по этой улице в центр выезжают люди не только с ВИЗа, но и с Широкой речки и Юго-Западного.
Окружающая среда и социальная инфраструктура
Активная застройка ВИЗа сделала его популярным у всех категорий покупателей. Традиционно здесь приобретают жильё сами жители района, улучшающие свои условия жизни, или разъезжающиеся с детьми. Кроме того, сегодня на ВИЗ достаточно активно переселяются молодые семьи из других районов Екатеринбурга (в частности, из Академического), а также из городов-спутников. Ещё одна категория покупателей – родители, приобретающие квартиры на ВИЗе для своих детей, обучающихся в Медицинской академии. Местные квартиры также популярны у инвесторов, которые их приобретают для сдачи в аренду тем же студентам.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости и ипотеке АН «Новосёл»
Район существенно омолодился, тут стало много молодых семей с детьми. К тому же новостройки встают на месте ранее неблагополучных кварталов (прежде всего – на месте частной застройки). Всё это положительно сказывается на социальном облике района.
Ещё лет 20 назад ВИЗ считался одним из самых экологически неблагополучных районов города, так как здесь располагались цеха горячего проката Верх-Исетского завода. Но в 1996 году всё горячее производство было вынесено за пределы района, что позитивно сказалось на чистоте местного воздуха. Более того, расположенный на ВИЗе стационарный пост метеонаблюдения свидетельствует, что случаи высокой концентрации загрязняющих веществ в здешнем воздухе весьма редки. По этому показателю сегодня район один из лучших в городе. Тем не менее, у ВИЗа имеется один экологический недостаток – малое количество парков. Лишь на восточной окраине района есть Парк 22-го партсъезда.
Что касается социальной инфраструктуры, то в этом плане ВИЗ выглядит достаточно неплохо. Здесь уже много лет работают: Центр культуры и искусств «Верх-Исетский», досуговые центры «Буревестник» и «На Шевелева», детские клубы и спортивно-оздоровительный центр с большим бассейном. На ВИЗе действует много детских кружков и секций. Также на территории есть несколько престижных учебных заведений – в частности это гимназия № 202 «Менталитет» (Заводская, 45), Уральский радиотехнический колледж (Крауля, 168), а также школа №63 и школа №74 – обе с углубленным изучением отдельных предметов. Ещё среди известных социальных объектов на ВИЗе – «Новая Больница» на Заводской, а также одна из старейших городских больниц ЦГБ 2.
Также по теме:
