Портал METRTV.ru продолжает серию публикаций о жилых районах Екатеринбурга. Третья статья посвящена микрорайону Уктус. Важная особенность этой территории – наличие горных и речных ландшафтов. Понятно, что с экологией и местами для отдыха в районе дела обстоят неплохо.
Жилой район (микрорайон) Уктус находится на юге Екатеринбурга, сразу за объездной дорогой. На две примерно равные части район делит река Исеть и образованный ею Нижне-Исетский пруд. Благодаря этой естественной преграде рынок недвижимости Уктуса можно разделить на Правобережную и Левобережную части. В силу лучшей транспортной доступности и развитой инфраструктуре Правобережный Уктус считается более дорогой и престижной территорией с точки зрения проживания. Зато в Левобережной части формируется что-то вроде «молодёжного оазиса».
Вторичный рынок жилья на Уктусе
Ещё сравнительно недавно Уктус был районом преимущественно частной застройки. Во второй половине XX века здесь появилось несколько десятков пятиэтажек (хрущёвок и брежневок) и считанные единицы многоэтажных домов (от 9 до 16 этажей) улучшенок и пентагонов. Поэтому в продаже квартир указанных форматов сравнительно немного. Основную часть районного рынка недвижимости сегодня занимают квартиры «спецпроект», в домах, построенных в течение последних 10 лет, благо, в эти годы строительство на Уктусе велось (и продолжает вестись) весьма активно.
Квартиры в домах на Уктусе, построенных 30-50 лет назад, часто находятся не в лучшем состоянии. До начала массовой застройки Уктус воспринимался как «медвежий угол», квартиры здесь были сравнительно дешёвыми, что привело к увеличению доли небогатых жителей и ухудшению качества ухода за домами. Есть и ещё одна причина для ускоренного старения местной панельной застройки.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
На Уктусе строились дома для военных. Это особый контингент – они часто меняют место жительства, либо уезжают в командировки, а квартиры сдают в аренду. То есть многие обитатели дома воспринимают его, как временное место пребывания, и не так активно о нём заботятся.
Можно упомянуть и ещё одну особенность старого жилого фонда на Уктусе.
Ольга Новосёлова
директор офиса ГК «Новосёл»
На Уктусе довольно обширный частный сектор. А вот сделок с частными домами проходит сравнительно немного. Особенно это касается кварталов, соседствующих с новостройками. Люди понимают, что территория новой застройки будет расширяться и рассчитывают в ближайшем будущем с максимальной выгодой сбыть свои дома и участки застройщикам.
По данным РИЦ УПН, сегодня средняя стоимость вторичного жилья на Уктусе составляет 65 049 руб. за кв. м. Для сравнения, в среднем по Екатеринбургу этот показатель равен 68 833 руб. за квадрат. Стоимость одного квадратного метра в однушках на Уктусе составляет 72 262 руб., в двушках – 62 800 руб., в трёшках – 63 762 руб. Если рассматривать по типам квартир, то квадрат в хрущёвке сегодня предлагается на продажу в среднем за 58 842 руб., квадрат в относительно новом доме (спецпорект) – за 68 904 руб.
Объявления о продаже вторичной недвижимости на Уктусе можно посмотреть в рубрике «Продажа квартир на Уктусе» на портале METRTV.ru. Информация о первичной недвижимости – в рубрике «Продажа новостроек на Уктусе».
Транспортная доступность
С точки зрения транспортной доступности Уктус очень неоднороден. Жители правобережной части района обычно не испытывают сложностей при поездках, как в центр Екатеринбурга, так и за город. Ведь через Правобережный Уктус проходит основная транспортная артерия микрорайона – улица Щербакова, продолжением которой является Челябинский тракт. Эта улица, а также транспортная развязка на пересечении Щербакова и Объездной дороги в целом относительно неплохо справляется с автомобильным трафиком даже в часы пик. Непроезжие пробки здесь возникают только во время ремонтных работ. Кроме того, по Щербакова через упомянутую развязку многие жители Уктуса ходят до метро пешком. Дорога до метро от домов, расположенных в границах улиц Щербакова, Самолётная, Мраморская и Павлодарская, занимает минут двадцать.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Несколько лет назад улицу Щербакова (к северу от реки Патрушихи) расширили, сделали хорошие тротуары. Сейчас по ней достаточно удобно передвигаться как на машине, так и пешком.
Правда, есть опасения, что по мере застройки микрорайона пропускная способность основной транспортной артерии может оказаться недостаточной.
Лариса Дудко
специалист по недвижимости АН «Линк»
Улица Щербакова активно застраивается. За мостом через Патрушиху, где улица узкая, уже стоит жилой комплекс «Каменный ручей», напротив него начато строительство ЖК «Сказы Бажова», в составе которого будет несколько больших домов. То есть транспортная нагрузка в этом месте увеличится. Есть риск, что в этом месте Щербакова встанет в пробке.
Впрочем, если по дорогам правобережного Уктуса проезд свободный в любое время дня, то в Уктусе левобережном есть улицы, не справляющиеся с автомобильным трафиком в часы пик. В частности, слабым звеном местной транспортной системы является мост через Исеть по ул. Молодогвардейцев. Здесь нередко случаются пробки. Возможны автомобильные заторы и на подъезде по улице Лыжников к Щербакова, а ведь именно через этот перекрёсток в город попадает большинство жителей левобережной части Уктуса.
Ольга Новосёлова
директор офиса ГК «Новосёл»
Следует отметить также такую особенность левобережного Уктуса, как узкие дороги. Это присуще кварталам частной застройки. Впрочем, есть надежда, что по мере появления здесь многоэтажек и дороги будут расширены. Расскажу и ещё об одной особенности данной местности. Сравнительно недавно появилась дорога, по которой из Уктуса через микрорайон Светлый можно выехать на Кольцовский тракт. Для многих жителей левобережного Уктуса это удобный вариант, но пока им пользуются сравнительно немногие.
Кто сегодня покупает жильё на Уктусе?
Особенность расположения жилого района (фактически он «нанизан» на Челябинский тракт) привела к тому, что жильё на Уктусе охотно покупают приезжие.
Лариса Дудко
специалист по недвижимости АН «Линк»
На Уктусе активно покупают квартиры люди, переезжающие в Екатеринбург с юга Свердловской области – из районов, по которым проходит Челябинский тракт. Ближе к центру Екатеринбурга жильё ощутимо дороже. А Уктус по цене относительно доступен, к тому же отсюда удобно выезжать, если надо посетить свою «малую родину». Недавно у нас была сделка – иногородние клиенты искали однушку для ребёнка, приехавшего на учёбу. Рассматривали несколько вариантов, выбрали квартиру в пятилетнем доме на Павлодарской – спецпроект, консьерж и так далее. Например, за те же деньги они на Пионерском могли бы купить только хрущёвку.
Ещё один поставщик новосёлов для Уктуса – жилой район Химмаш, граничащий с южной окраиной Уктуса.
Ольга Новосёлова
директор офиса ГК «Новосёл»
В последнее время на Уктус начали переезжать жители Химмаша. В их родном районе практически нет нового жилья эконом-класса (все новостройки в более дорогом сегменте), а на Уктусе как раз довольно много новостроек с достаточно бюджетным ценником. Кроме того, есть планы – к 2025 году провести по левому берегу Нижне-Исетского пруда дорогу, которая соединит Левобережный Уктус с Химмашем, что упростит транспортное сообщение между этими районами.
Окружающая среда и социальная инфраструктура
На экологию района позитивно влияет близкое соседство с лесопарком и сравнительно невысокая плотность застройки Уктуса, что снижает автомобильную нагрузку на местность. Чуть более года назад был составлен рейтинг наиболее экологичных новостроек Екатеринбурга. В нём оказались два объекта (ЖК «Гринвуд» и «Шишимская горка»), расположенные на территории Уктуса.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Микрорайон Уктус расположен на берегах Исети и Нижне-Исетского пруда, однако, сегодня река – это нереализованный потенциал. Район отдельно, Исеть – отдельно. Город отвернулся от такого преимущества как наличие воды, не пытается организовывать здесь зоны отдыха. Застройщики на Уктусе тоже не спешат использовать потенциал водных объектов.
Зато сами жители Уктуса не оставили без внимания наличие под боком реки и пруда. Для жителей домов по нечётной стороне ул. Рощинской (в том числе ЖК «Тихий берег»), берег Нижне-Исетского пруда стал излюбленным местом для пикников и шашлыков. Запрет на разведение костров в городской черте местных жителей не останавливает.
Из приятных бонусов Уктуса можно упомянуть ТРК «Глобус» и аквапарк, кстати, это единственный аквапарк в Екатеринбурге.
Новостройки на Уктусе
Жилой район Уктус - одна из лидирующих территорий Екатеринбурга по количеству новостроек. Местный строительный бум начался 5-7 лет назад. В основном здесь возводится жильё эконом-класса, впрочем, в северной части правобережного Уктуса немало новостроек класса «комфорт».
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Скорее всего, Уктус будет застраиваться и дальше. Здесь есть возможность для отселения частного сектора, также есть резервы для изменения функционала территории, в частности, можно застраивать заброшенные и неэффективно используемые производственные площадки.
В настоящее время на Уктусе идут продажи квартир в восьми новостройках:
1) Жилой дом «Навигатор» (застройщик – СК СОЮЗ), дом комфорт-класса находится по адресу: ул. Миасская, 12, в границах улиц Щербакова-Миасская-Павлодарская. Сдача дома планируется в III квартале 2019 года. Стоимость однокомнатной квартиры – от 2,49 млн, двухкомнатной – от 3,59 млн, трёхкомнатной – от 4,89 млн руб. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую». Риэлторы отмечают, что «Навигатор» неплохо обеспечен парковочными местами.
2) ЖК «Просторы» (застройщик – «Атомстройкомплекс»), ЖК расположен недалеко от пересечения улиц Просторной и Павлодарской. Первые три очереди комплекса сданы. Сдача 4 и 5 очередей в IV квартале 2019 года, 6 очереди – в I квартале 2020 года. В строящихся очередях стоимость однокомнатной квартиры от 2,75 млн, двухкомнатной – от 4,05 млн, трёхкомнатной – от 5,4 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой. Особенность жилого комплекса – удалённость от остановок общественного транспорта, поэтому здесь почти не покупают квартиры люди без личного авто. Ситуацию должно исправить появление пешеходного моста через Исеть в районе аквапарка, но когда он будет построен пока неясно.
3) ЖК «Рощинский» (застройщик – Корпорация «Маяк»), жилой квартал расположен на пересечении улиц Молодогвардейцев и Рощинской. В эксплуатацию введены 5 корпусов, один – в процессе строительства, его сдача запланирована на IV квартал 2019 года. Стоимость однокомнатной квартиры от 2,3 млн, двухкомнатной – от 3,1 млн, трёхкомнатной – от 3,87 млн руб. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую». Как один из недостатков «Рощинского» обычно называют удалённость от школ. Именно здесь были зафиксированы случаи продажи квартир с целью переезда ближе к месту учёбы ребёнка.
4) Микрорайон «Светлый» (застройщик – ГК «ТЭН»), микрорайон расположен на одноимённой улице (улица «Светлый микрорайон») в непосредственной близости от Кольцовского тракта. В эксплуатацию введены 5 корпусов, дом №6 сдаётся в III квартале 2020 года, дом №7 – в IV квартале 2020 года. Всего в составе «Светлого» будет 12 домов. Стоимость студии (в домах 6 и 7) от 1,67 млн руб., однокомнатной квартиры – от 2,04 млн, двухкомнатной – от 2,7 млн, трёхкомнатной – от 4,4 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой. Особенность «Светлого» – обилие студий и однушек. Много квартир здесь приобретаются для сдачи в аренду, любо родители покупают жильё для детей, обучающихся в вузах.
5) ЖК «Сириус» (застройщик – ООО «ССК»), комплекс стоит рядом с перекрёстком ул. Щербакова и Широкого переулка. В составе ЖК два корпуса 26 и 6 этажей. Планируемый ввод в эксплуатацию – II квартал 2020 года. В ЖК представлены в основном квартиры-студии и однушки. Стоимость студии от 2,1 млн руб., однокомнатной квартиры – от 2,65 млн, двухкомнатной – от 3,66 млн. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую».
6) ЖК «Сказы Бажова» (застройщик – ООО Интерхолдинг «Фарадей»), жилой комплекс находится по адресу: ул. Щербакова, 74, на берегу Нижне-Исетского пруда. Планируется, что в составе ЖК будет 5 домов, сдача первого запланирована на I квартал 2020 года. Стоимость студии – от 2,07 млн руб., однокомнатной квартиры от 2,93 млн, двухкомнатной – от 3,96 млн, трёхкомнатной – от 5,04 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.
7) ЖК «Тихий берег» (застройщик – ЖК «Тихий берег»), жилой комплекс располагается по нечётной стороне ул. Щербакова к югу от перекрёстка с ул. Молодогвардейцев. ЖК стоит на берегу Нижне-Исетского пруда. В настоящее время квартиры продаются в двух построенных домах: по ул. Рощинской, 21 (три корпуса) и по ул. Рощинской, 29. Стоимость студии – от 1,74 млн руб., однокомнатной квартиры от 2,58 млн, двухкомнатной – от 2,99 млн. Летом 2019 года завершится строительство ещё двух домов и квартиры в них поступят в продажу. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую». В ЖК «Тихий берег» представлено откровенно бюджетное жильё. Много квартир на этаже. Дома заселены в основном молодёжью, молодыми семьями и людьми с низкими доходами. Впрочем, местные жители неплохо отзываются о работе управляющей компании, в ведении которой находятся дома «Тихого берега».
8) ЖК «Шишимская горка» (застройщик – «Брусника»), жилой комплекс располагается рядом с перекрёстком ул. Гастелло и Дальневосточной. Первая очередь ЖК сдаётся в IV квартале 2018 года, вторая очередь – в IV квартале 2020 года. В настоящее время квартиры реализуются в обеих очередях. Стоимость квартир в первой очереди: студия – от 2,25 млн, однокомнатная – от 3,58 млн, двухкомнатная – от 3,62 млн, трёхкомнатная – от 4,67 млн руб. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую».
9) Новостройка от ГК «Виктория». Названия у нового жилого комплекса пока нет. Располагаться он будет на нечётной стороне ул. Щербакова, в районе верхней части Нижне-Исетского пруда. ЖК будет представлять собой 25-этажный дом на 2 подъезда. В жилом комплексе будет свой бассейн и фитнес-центр. Продажи квартирв новостройке от ГК «Виктория» вероятно, начнутся в начале 2019 года.
Долгострои и проблемные объекты
Именно на территории Уктуса располагаются наиболее известные долгострои Екатеринбурга. Например, на ул. Самолётной стоит недостроенный корпус пятой очереди ЖК «Новый Уктус». Его возведение началось в 2013 году, сдача планировалась на декабрь 2015 года, но сроки были нарушены, а осенью 2016-го компания «Уралэнергостройкомплекс» прекратила работы на площадке. В конце 2017 года принято решение о достройке объекта Группой «ТЭН», но до сих пор не решён ряд имущественных споров «завязанных» на этот объект.
Ещё один известный местный долгострой – ЖК «Щербакова, 20» (застройщик ООО «Рубикон-Аэро Инвест»). Первые два пусковых комплекса дома были введены в 2011 и 2014 годах. Но в 2014 году работы были остановлены, и третий пусковой комплекс (200 квартир) остался недостроенным. Деньги дольщиков исчезли. В настоящее время руководители компании-застройщика находятся под судом. Из 112 дольщиков, вложивших деньги в возведение третьего пускового комплекса, 76 получили квартиры в ЖК «Рощинский». Остальные дольщики не согласны на замену. Они требуют завершения строительства ЖК «Щербакова, 20» и передачи им оплаченных квартир. Сегодня известно, что достраивать корпуса-долгострои, скорее всего, будет «Атомстройкомплекс».
Следует упомянуть и ещё одну новостройку с непростой судьбой, Жилой комплекс «Гринвуд» (застройщик – фирма «Альта»), расположен на ул. Прониной, прямо на границе Уктусского лесопарка. Первая очередь «Гринвуда» – семь четырёхэтажных секций, вторая очередь – десятиэтажный корпус. На официальном сайте новостройки «Гринвуд» обозначен как «жилой комплекс», но фактически это комплекс апартаментов. Новостройка (на площадке ранее замороженной «Уктусской долины») стартовала в 2014 году. Ввод первой очереди планировался весной 2016 года, но сроки неоднократно переносились. В настоящее время обе очереди находятся в достаточно высокой степени готовности, но пока нет достоверных данных о реальных сроках сдачи. В «Гринвуде» на сегодня имеется 21 нераспроданный апартамент.
Также по теме:
