Портал METRTV.ru продолжает серию публикаций о жилых районах Екатеринбурга. Вторая статья посвящена микрорайону ЖБИ. Он расположен недалеко от центра, но при этом достаточно изолирован от остального города, чтобы его можно было назвать прицентральным. На местном локальном рынке недвижимости действуют свои, отличающиеся от общегородских, правила и законы. Кто этого не учёл – тот проиграл.
Основной фактор, влияющий на формирование рынка недвижимости в жилом районе ЖБИ – это сложность автомобильного сообщения с центральной частью города. Выехать из ЖБИ в центр можно либо по Малышевскому мосту, либо через развязку возле Концерна «Калина». Оба транспортных узла в часы пик чрезвычайно загружены, поэтому для местных жителей стояние в пробке по дороге на работу или с работы, скорее правило, нежели исключение. Наиболее тяжёлое для проезда время — с 7.30 до 10.30 в будние дни. Следствием транспортных проблем стала сравнительно невысокая популярность квартир на ЖБИ, а, следовательно, умеренный интерес к данному району со стороны застройщиков. В течение последних 20 лет на ЖБИ появилось сравнительно немного жилых новостроек. Лишь в последние годы ситуация с новостройками начала меняться.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН)
За последние 20-25 лет рынок жилья в районе ЖБИ пережил несколько этапов развития. Когда в Екатеринбурге только зарождался рынок недвижимости (90-е годы XX века), на квартиры в ЖБИ был достаточно высокий спрос, люди переезжали сюда из других районов. Потом популярность ЖБИ ощутимо снизилась – люди потянулись в районы более активно развивающиеся. Этому же способствовало обострение транспортных проблем на ЖБИ. На общем фоне роста цен на жильё в Екатеринбурге недвижимость на ЖБИ дорожала весьма умеренно. В результате район, который ранее был в первом ценовом поясе (
), в январе 2012 года был переведён во второй ценовой пояс.
Второе, народное название района ЖБИ – Комсомольский. Именно комсомольские бригады построили основную часть микрорайона в 1980-1985 годы. Именно тогда появились 9-ти и 16-этажные дома («улучшенная планировка», реже – «пентагоны» в границах улиц Высоцкого, Новгородцевой и 40-летия Комсомола), которые по сей день составляют основу жилого фонда района.
Егор Перов
руководитель отдела ЦН «БЭСТ»
На ЖБИ нет разнообразия. Обитатель любого жилого района Екатеринбурга, желающий улучшить свои жилищные условия, обычно ищет квартиру в своём же районе. В условиях ЖБИ это выглядит так – человек из однокомнатной «улучшенки» или «пентагона» переезжает в двухкомнатную «улучшенку», потом в трёхкомнатную, но опять же «улучшенку». Других типов квартир на локальном рынке почти нет. Ну, разве что в последние годы стали появляться «спецпроекты» в новостройках.
Как замечает Егор Перов, отсутствие разнообразия квартир на ЖБИ также усложняет процесс «вылета из гнезда». Когда в семье вырастает единственный ребёнок, то семья может разменять имеющуюся двушку или трёшку на две квартиры. Если нет возможности сделать доплату, то «старая» квартира разменивается на два объекта в более низкой ценовой категории. Однако в условиях ЖБИ (без переселения в другие районы) это сделать почти невозможно, так как все дома находятся в одной категории…
Визитная карточка района ЖБИ – «длинные», изогнутые – если смотреть сверху – девятиэтажки в стиле «китайская стена». Обычно два таких дома образуют большой двор, в центре которого располагается детский сад. В чём-то подобная планировка квартала предвосхитила популярный сегодня формат жилых комплексов с внутренним двором, закрытым для автомобилей. Однако по уровню комфорта дворы на ЖБИ сильно уступают дворам в новостройках.
Егор Перов
руководитель отдела ЦН «БЭСТ»
Большие дворы с детскими садиками – неплохое решение, но в условиях ЖБИ они не стали преимуществам. Дворы не продуманы, не эргономичны, не очень приспособлены для отдыха, как детей, так и взрослых. Никто не занимается их благоустройством. Пользы для жителей от больших открытых пространств не так уж много. К тому же в данной застройке нет удобных проездов для автомобилей, не предусмотрено достаточно мест для парковки. В этом плане новостройки даже с меньшей прилегающей территорией, выглядят более интересно.
По данным РИЦ УПН, сегодня средняя стоимость вторичного жилья на ЖБИ составляет 64 517 руб. за кв. м. Для сравнения, в среднем по Екатеринбургу этот показатель равен 68 675 руб. за квадрат. Стоимость предложения квартир на ЖБИ сегодня колеблется от 999 тыс. до 12,9 млн руб. Самый дешёвый объект, согласно базе данных УПН – 16-метровая малосемейка с несогласованной перепланировкой. Самое дорогое предложение – 4-комнатная квартира (183 кв. м) с дизайнерским ремонтом и обстановкой в сравнительно новом кирпичном доме №4/4 на Сиреневом бульваре. В целом по району стоимость однокомнатных квартир (без учёта малосемеек и апартаментов) колеблется от 1,7 до 3,42 млн руб., двухкомнатных – от 2,25 до 5,7 млн, трёхкомнатных – от 2,85 до 8,8 млн руб. Ценник на предлагаемые на продажу комнаты (в общежитиях или коммуналках) колеблется в пределах 0,55 – 1,5 млн руб.
Объявления о продаже вторичной недвижимости на ЖБИ можно посмотреть в рубрике «Продажа квартир на ЖБИ»на портале METRTV.ru. Информация о первичной недвижимости – в рубрике«Продажа новостроек на ЖБИ».
Анна Яндулова
директор офиса АН «Новосёл»
Квартира на ЖБИ с точки зрения покупателя может быть, например, более дешёвой альтернативой квартире в Пионерском. Разница цен на объекты одного уровня в этих районах составляет 100-300 тыс. руб. Следует также учитывать, что на ЖБИ имеется большой выбор квартир улучшенной планировки, чего нет в расположенном по соседству районе Втузгородок.
Человеку, покупающему квартиру на ЖБИ следует помнить, что здесь довольно напряжённая ситуация с парковкой авто – далеко не у каждого дома можно найти место для машины. Наиболее показательной в этом плане, пожалуй, является дом-свечка, по ул. Новгородцевой, 23. Это пример точечной застройки — 25-этажка возведена во дворе, где не было возможности выделить достаточно места под автомобили жителей новостройки. Ещё одна проблема, с которой сталкиваются жители ЖБИ — во многих домах, особенно на верхних этажах, случаются перебои с подачей воды. По утрам и вечерам давление в системе падает, и вода не доходит до квартир. Можно упомянуть и ещё один момент — существует мнение, что квартиры на ЖБИ, окна которых выходят на дублер Сибирского тракта, очень шумные.
Престижные квартиры на вторичном рынке
На ЖБИ есть две местные «легенды» — дома, считающиеся наиболее комфортными и престижными. Одна из «легенд» — уже упоминавшийся 10-этажный кирпичный дом по адресу: Сиреневый бульвар, 4/4. Он построен в 2002 году и сегодня является самым дорогим домом в микрорайоне. У дома есть фишка — за каждой квартирой закреплено своё парковочное место в огороженном дворе.
Ещё один известный жилой дом (формально, группа домов) на ЖБИ — это панельные девятиэтажки по ул. Высоцкого, 18, 22 и 30, образующие единый комплекс с обширным общим двором, в котором есть не только детский сад, но и школа.
Анна Яндулова
директор офиса АН «Новосёл»
Дом на Высоцкого, 18 и соседние с ним предназначались для преподавателей вузов. Это своеобразный жилой «оазис» в середине ЖБИ. Благодаря особому контингенту эти дома и общий двор выглядят привлекательно. К тому же у домов удачное расположение — на горке. Местные жители знают об этих особенностях, поэтому квартиры в этих домах пользуются популярностью. Нередко, бывает так, что человек, из преподавательского дома, желающий улучшить жилищные условия, соглашается переезжать в квартиру только в этом же или соседнем доме.
На характеристиках жилья в районе ЖБИ ощутимо сказывается качество управления. Это ярко видно на примере соседних однотипных домов по ул. Высоцкого, 4/1 и по ул. Высоцкого, 4/2. В первом сформировано ТСЖ и он достаточно ухожен, вторым управляет УК, и он разительно отличается от первого — стены расписаны хулиганами, подъезды обшарпанные.
Новостройки и их влияние на локальный рынок жилья
В последние несколько лет популярность микрорайона ЖБИ у застройщиков ощутимо выросла. В настоящее время здесь возводится 4 новых жилых комплекса, плюс идут продажи в одной готовой новостройке. Кроме того, девелоперы презентовали ряд новых проектов.
Егор Перов
руководитель отдела ЦН «БЭСТ»
Сегодня стройплощадки расположены в основном на периферии микрорайона ЖБИ. Не у всех новостроек удачное местоположение. Но микрорайон расширяется, и в перспективе локация нынешних новостроек улучшится, в том числе благодаря развитию городской инфраструктуры. Впрочем, открытым остаётся вопрос обеспечения жителей новостроек на ЖБИ достаточным количеством парковочных мест для автомобилей.
Сегодня в микрорайоне ЖБИ идут продажи квартир в следующих новостройках:
1) ЖК «Рассветный» (застройщик – «Группа ЛСР»). Жилой квартал расположен к северо-востоку от перекрёстка улиц Сыромолотова и Рассветная. Строительство завершено, все дома ЖК сданы в эксплуатацию. В продаже есть только несколько двухуровнеых двухкомнатных квартир площадью от 83,4 до 85,3 кв.м. Стоимость от 5,60 до 5,68 млн руб. В квартирах чистовая отделка.
2) ЖК «Сказка» (застройщик – ГК «ТЭН»). ЖК расположен по адресу: ул. Новгородцевой, №№ 13 и 13/1. Сдача обоих домов в IV квартале 2019 года. Стоимость однокомнатной квартиры от 2,47 млн, двухкомнатной – от 3,61 млн, трёхкомнатной – от 4,55 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.
3) ЖК «Восход» (застройщик – «Группа ЛСР»). ЖК расположен по адресу: ул. 40-летия Комсомола, №№ 28 и 28/1. Сдача обоих домов в IV квартале 2019 года. Стоимость студии от 1,48 млн, однокомнатной квартиры – от 2,09 млн, двухкомнатной – от 3,05 млн, трёхкомнатной – от 3,75 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.
4) Комплекс апартаментов «Олимп» (застройщик – ООО «Доминвест»). Комплекс расположен на слиянии ул. 40-летия Комсомола и дублёра Сибирского тракта. Дом сдан. Стоимость однокомнатных апартаментов от 1,6 млн, двухкомнатных – от 1,9 млн, трёхкомнатных – от 3,3 млн руб. Апартаменты сдаются с чистовой отделкой.
5) «Парк Каменные палатки» (застройщик – ГК «Астра»). ЖК расположен по адресу: ул. Высоцкого 11/1, на границе жилой застройки и лесопарка «Каменные палатки». Сдача в I квартале 2019 года. Стоимость двухкомнатной квартиры от 3,98 млн, трёхкомнатной – от 5,14 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.
По наблюдениям экспертов, наибольшее влияние на локальный рынок оказал ЖК «Рассветный». Это наиболее крупная новостройка в микрорайоне. Общая площадь жилья в этом новом жилом квартале составила 127 тыс.кв. м. Фактически после ввода «Рассветного», объём жилого фонда микрорайона ЖБИ увеличился на 12% (согласно имеющимся данным объём жилого фонда района ЖБИ до начала последней волны жилого строительства составлял 1,02 млн кв. м).
Павел Сенюк
эксперт ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Район ЖБИ был долгое время обделён новостройками, возможно, поэтому сейчас квартиры в строящихся домах здесь достаточно активно раскупаются. Благодаря новостройкам в районе, помимо привычных «улучшенок» массово появился новый класс жилья – более престижного и дорогого. Можно говорить о начавшемся процессе расслоения местного сообщества – люди с умеренными доходами остаются в «улучшенках», а кто побогаче, переезжает в новостройки. Весьма вероятно, что это в скором времени приведёт к увеличению ценового разрыва между вторичным и новым жильём.
Как замечают риэлторы, многие владельцы квартир на ЖБИ также пришли к выводу о грядущем удешевлении квартир в панельных пяти- и девятиэтажках. Специалисты ряда агентств наблюдали следующую картину – летом 2018 года владельцы активно продавали инвестиционные однушки в панельных домах на ЖБИ. То есть избавлялись от квартир, приобретённых когда-то для получения прибыли (за счёт подорожания жилья и сдачи его в аренду). Понять, почему так происходит, несложно: ранее, до появления на локальном рынке достаточного количества квартир в новостройках местный рынок пребывал в перегретом состоянии – цена на «улучшенки» и «брежневки» была завышенной. Но сейчас возникли предпосылки для ощутимого снижения цены. Владельцы квартир понимают, что жильё, построенное до 1985 года, будет терять свой инвестиционный потенциал, и стараются успеть продать, свои объекты, пока вырученных за них денег ещё хватает, чтобы без доплаты вложиться в долевое строительство на этапе котлована в других районах Екатеринбурга.
Планы по частичной застройке территории завода ЖБИ
Несколько месяцев назад «Группа ЛСР» рассказала о планах по сокращению промплощадки принадлежащего ей завода железобетонных изделий. В настоящее время предприятие имеет 9 цехов и занимает 39 гектаров. Модернизация производства позволит сократить число цехов до одного и высвободить 27 гектаров земли (при сохранении объёмов производства). На освободившейся территории планируется построить 180 тыс. кв. м жилья со всей необходимой инфраструктурой. Ожидается, что проект планировки территории будет готов к концу 2019 года, а первые жилые дома на бывшей промплощадке появятся лет через пять.
Ввод указанных 180 тысяч квадратов жилья, вероятно, окажет ощутимое влияние на локальный рынок недвижимости. Ведь благодаря новым жилым кварталам объём жилого фонда микрорайона вырастет примерно на 16%. Уже только сам ввод такого объёма новых предложений от застройщика скажется на местных ценах на недвижимость. Кроме того, есть и ещё один фактор, влияющий на настроения продавцов и покупателей жилья.
Павел Сенюк
эксперт ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Уже имеющийся и запланированный ввод нового жилья на ЖБИ приведёт к ухудшению транспортной ситуации. Увеличится число местных жителей, значит, пробки на выездах из микрорайона в город ещё увеличатся. Ситуацию исправит только ввод новых дорог и транспортных развязок.
* * *
Тем не менее, эксперты в области недвижимости считают, что в перспективе популярность жилья на ЖБИ (как вторичного, так и первичного), будет достаточно высокой, в первую очередь благодаря тому, что район остаётся одним из наиболее демократичных в плане цен на жильё. Квартиры на ЖБИ традиционно пользуются спросом у самостоятельных молодых людей, а также у молодых семей. Эти категории покупателей сюда привлекают не только умеренная цена на квартиры/комнаты, но и довольно большое количество детских садов в микрорайоне. Следует также упомянуть, что именно сейчас стартуют работы по приведению в порядок Шаташского лесопарка, частью которого является парк «Каменные палатки», примыкающий к жилой застройке ЖБИ. В августе 2018 года администрация Екатеринбурга объявила тендер на работы по санитарной очистке лесопарка, а несколькими неделями ранее на общественных слушаньях был одобрен проект благоустройства парка.
Что касается общественного транспорта то «палочкой-выручалочкой» для жителей ЖБИ стало трамвайное сообщение. Трамвай ходит в микрорайон по выделенной линии, что позволяет ему не стоять в пробках, а пассажирам экономить время на каждой поездке. Ну и конечно не следует сбрасывать со счетов планы по строительству второй ветки Екатеринбургского метрополитена, каковая должна соединить ЖБИ с центром и с районом ВИЗ… Следует также упомянуть, что нынешний этап развития ЖБИ предполагает появление большого количество новых рабочих мест на территории микрорайона (в сфере обслуживания, образования, торговли и т.д.). То есть всё большее число местных жителей сможет устраиваться на работу в шаговой доступности от дома, а следовательно отказаться от ежедневных поездок в город.
Также по теме:
