Взрывообразный рост объёмов строительства в 2018-2020 годах будет происходить на фоне массового ухода с рынка подрядных компаний, подорожания материалов и невозможности повышения цен на новостройки. Это приведёт к банкротству застройщиков, к новым обманутым дольщикам и падению качества строительства. Когда число игроков на рынке достигнет минимума, произойдёт очередной скачок цен на квартиры в новостройках. Таков возможный сценарий развития рынка жилой недвижимости Екатеринбурга в течение ближайших 3-5 лет.
Целый ряд дискуссий о будущем города прошёл в рамках Рождественского саммита Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), прошедшего в Екатеринбурге. Многие участники прений не только выдвигали достаточно жёсткие прогнозы, но и предлагали варианты решения возможных проблем.
Залповый выброс на рынок жилья в новостройках
Столкнувшись с резким падением спроса, екатеринбургские застройщики, начиная с 2015 года, стали снижать объёмы строительства жилья. По итогам трёх кварталов 2017 года снижение составило 10% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Впрочем, как замечают в Уральской палате недвижимости (УПН), сегодня стала заметна активизация участников рынка и в ближайшее время количество новостроек начнёт расти.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела Риэлторского информационного центра УПН
Впервые с 2014 года мы наблюдаем рост предложения на первичном рынке жилья. По сравнению с прошлым годом он составил 7%. Тогда как на вторичке объём предложения снизился на 11%. Из наблюдаемых трендов рынка можно упомянуть прекращение роста доли квартир-студий в новостройках. Она зафиксировалась на уровне 13-14%. Зато доля квартир комфорт класса явно растёт. В ноябре 2016 года они составляли 35% в общем объёме предложения, сегодня их доля – 40%. Пожалуй, ещё одна тенденция – если ранее застройщики активно осваивали окраины Екатеринбурга, то теперь они развернулись в центр.
В настоящее время в процессе строительства в Екатеринбурге находится 2 млн кв. м жилья. Как заметил управляющий по недвижимости «Группы ЛСР» на Урале Владимир Крицкий, если учитывать, что средний срок постройки дома 3 года, то получается, имеющийся задел позволяет сдавать в городе ежегодно порядка 700 тыс. кв. м жилья. При таком раскладе рынок будет достаточно стабильным.
В то же время большая часть экспертов считает, что объёмы строительства в ближайшее время резко пойдут вверх.
Павел Петриченко
заместитель генерального директора «РСГ-Академическое»
Запланированные ужесточения в сфере долевого строительства и последующий уход от долёвки привели к тому, что сегодня застройщики стараются запрыгнуть в отходящий поезд и запустить как можно больше проектов долевого строительства, которые можно реализовать по старым правилам. А в результате в 2019-2020 годах мы увидим «пушечные залпы» вывода жилья на рынок. В ближайшее время предложений по долёвке от застройщиков будет много.
Похожие мысли высказали директор компании-застройщика Prinzip Геннадий Черных, директор Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин, глава регионального минстроя Михаил Волков и некоторые другие участники саммита РГУД. Многие выступающие говорили о том, что застройщики будут пытаться «запрыгнуть в уходящий поезд», то есть максимально активизируют процесс запуска новых проектов в сфере жилищного строительства. Были, в частности, заявления, что рост объёма строительства может быть полутора- а то и двукратным.
Рост спроса на жильё не гарантирован
К сожалению самих застройщиков, рост предложения новостроек вряд ли будет сопровождаться адекватным ростом спроса.
Андрей Бриль
вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», региональный представитель Гильдии
Ситуация с платежеспособным спросом нехорошая. Реальные доходы населения не растут. Официально в стране инфляция 4%, поэтому зарплаты бюджетников практически не индексируются. При существующей ситуации в экономики сложно рассчитывать на рост платёжеспособного спроса. Более того, сегодня ухудшаются условия ипотечного кредитования. Да, ставки снижаются, но сами посудите, что лучше – кредит под 15% при инфляции 12% или кредит под 10% при инфляции 4%?
Даже оптимистично настроенные аналитики говорят в лучшем случае о сохранении платёжеспособного спроса на жильё на имеющемся уровне.
Геннадий Черных
директор компании-застройщика Prinzip
Полагаю, что в ближайшие годы стоимость строительства не должна особо измениться. Проектное финансирование, которое придёт на замену долевому строительству, надеюсь, компенсируется снижением стоимости земли. В Мосекве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге земельный рынок раздут и есть предпосылки для удешевления участков под застройку. Что касается платёжеспособного спроса, то он также будет стабильным – наблюдаемое падение доходов граждан компенсируется льготной ипотекой.
Представитель Сбербанка Андрей Гаврилов также заметил, что сохранению или даже росту спроса на квартиры в новостройках будет способствовать запуск программы субсидирования ипотечной ставки для семей с детьми. В то же время как говорят застройщики, заявления банкиров и властей о грядущих облегчениях условий по ипотеке оказывают обратное действие — спрос падает.
Павел Петриченко
заместитель генерального директора «РСГ-Академическое»
Как только появляется информация о грядущем снижении ставки по ипотеке или иных событиях, способных в перспективе повысить доступность жилья, спрос на жильё в новостройках снижается. Чтобы стимулировать продажи в такие периоды застройщики включают акции – предлагают скидки или иные льготы.
Весьма вероятен дефицит строителей и материалов
Рост предложения на рынке новостроек в ближайшие два-три года при неизменном спросе по логике должен привести к снижению цен. Но скорее всего этого не произойдёт, так как из-за новых законов о долёвке вырастут затраты застройщиков, плюс строителям никуда не деться от удорожания материалов.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела Риэлторского информационного центра УПН
Неоднократно говорилось о том, что в 2018 году затраты девелоперов вырастут. Тем не менее, мы считаем, что конкуренция и избыток предложения на рынке не позволит переложить рост цен на покупателя. Поэтому рост цен будет умеренным – на уровне инфляции. Также мы не ожидаем в следующем году значимого роста активности покупателей. Объём сделок, вероятно, будет таким же, как в 2017 году.
О невозможности, или, как минимум – нежелательности повышения цен говорят и сами представители строительной отрасли.
Михаил Волков
министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области
Сегодня перед строителями стоит задача снизить затраты, чтобы нивелировать рост цен материалов. Мы в свое время нашли способ строительства, позволяющий не допустить роста себестоимости строительства. Речь идёт о монолитной технологии. Но теперь мы подошли к пределу. Нужны новые решения.
Сдерживание цен на жильё при росте стоимости строительства уже привело к определённым проблемам в отрасли.
Виталий Падчин
генеральный директор Союза строителей Свердловской области
Застройщики «поджимают» стоимость строительства это приводит к банкротству генподрядчиков. Причём вслед за строительной компанией, работающей на генподряде, банкротами оказываются все предприятия строительной цепочки. В результате регион останется вовсе без подрядных организаций. Сюда придут китайские строители. Они работают быстро и качественно, но услуги их стоят дорого.
Представители компаний-девелоперов также говорят о дефиците предложений со стороны подрядных организаций.
Владимир Крицкий
управляющий по недвижимости «Группы ЛСР» на Урале
Подрядчики уходят с рынка. Себестоимость строительства растёт, а адекватного роста оплаты не наблюдается. Понятно, что в таких условиях строители будут уходить с рынка.
Эксперты говорят о возможном дефиците не только строителей-подрядчиков, но и некоторых строительных материалов.
Юрий Чумерин
директор Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области
Из-за снижения объёмов строительства в регионе утеряна часть мощностей по производству стройматериалов. В частности вдвое схлопнулись производители железобетонных изделий, которые необходимы при возведении каркасов зданий и стеновых элементов. Кирпич и металл в регионе есть, а с железобетоном плохо.
Стремление девелоперов реализовать (в ближайшие 3 года) как можно больше проектов на фоне необходимости снижения стоимости строительства может привести к падению качества вводимого жилья. Первые признаки этого уже имеются – некоторые застройщики для внутридомовой электрической проводки начали использовать кабели с алюминиевыми жилами вместо медных. На одной новостройке это позволяет сэкономить несколько миллионов рублей.
Лучшее время для покупки продлится полтора-два года
Впрочем, как замечают участники саммита РГУД, ценовое давление на рынок не будет вечным. Года через два-три ситуация может измениться под давлением следующих причин: во-первых, рынок станет более монополизированным (то есть менее конкурентным), что позволит не только поднять цены, но и снизить объём предложения на рынке первичного жилья. Во-вторых, возможен рост покупательной способности горожан. Всё это в совокупности может привести к довольно активному подорожанию жилья в новостройках.
Геннадий Черных
директор компании-застройщика Prinzip
В ближайшие три года произойдёт укрупнение участников строительного рынка. Девелоперский бизнес начнут развивать крупные финансовые компании. Сегодня они «сидят» на сырьевых отраслях, но со временем поймут, что девелоперский бизнес способен приносить хороший доход. Это приведёт к тому, что основными игроками строительного рынка станут крупные вертикально интегрированные холдинги.
О грядущем укрупнении компаний-девелоперов и монополизации рынка говорят практически все эксперты. Упомянутое выше ценовое давление и уход с рынка дешёвых подрядчиков приведут к исчезновению многих компаний-застройщиков… Что касается роста покупательной способности населения, то тут прогнозы более осторожные. Тем не менее, такая точка зрения имеет место быть.
Андрей Бриль
вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», региональный представитель Гильдии
Надо понимать, что после выборов президента страны и распределения мест в Правительстве РФ не будет альтернативы новому витку экономического развития России. А это означает, в том числе рост платёжеспособного спроса на жильё и рост цен. Окно возможностей по покупке жилья по ценам, сложившимся на сегодняшний день, продлится ещё полтора-два года. Потом мы увидим совсем другой рынок.
Новостройки с рабочими местами и другие движения рынка
Помимо основного ценового тренда, участники саммита РГУД, обозначили ряд «второстепенных» направлений по которым рынок новостроек будет развиваться в ближайшие годы.
1. Пешком на работу
Начальник архитектурного департамента администрации Екатеринбурга Андрей Молоков заметил, что при утверждении проектов новой застройки теперь уделяется большое внимание наличию мест занятости в пешеходной доступности от места проживания. Эту же мысль высказал представитель градостроительной науки.
Антон Финогенов
гендиректор Института территориального планирования «Урбаника» (Санкт-Петербург)
Минстрой меняет логику поддержки новостроек. Если до недавнего времени ставка делалась на недорогое жильё, то сегодня в тренде жилые комплексы, в которых будет обеспечен максимум рабочих мест – где есть коммерческие площади. Речь идёт о создании постиндустриальных рабочих мест. Это торговля, образование, медицина, образование, рекреационный бизнес и так далее. Такой подход позволяет увеличить налоговые поступления от застраиваемых территорий.
2. Рост количества арендного жилья
По мнению директора по развитию НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Виктора Ананьева, сегодня есть все предпосылки для формирования рынка аренды жилья в Екатеринбурге. И уже в 2018-2019 годах этот рынок будет сформирован. Многие эксперты согласны с такой позицией. В частности глава областного минстроя Михаил Волков прямо сказал, что в ближайшие годы будет расти строительство жилья для сдачи в аренду.
Сергей Кульпин
управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО
По данным проведённого исследования, 4 млн семей в России сегодня арендуют жильё. Ещё 3,8 млн семей готовы жить в съёмном жилье, при условии что рынок аренды станет прозрачным, предсказуемым – в общем цивилизованным.
3. Застройка санитарно-защитных зон
Эксперты считают, что городские земли можно использовать более рационально.
Игорь Кудрявцев
президент Союза строителей Свердловской области
Идёт развитие технологий. Производство становится более чистым. Однако, даже после того как завод провёл модернизацию, его санитарно-защитная зона остаётся прежней. То есть вокруг предприятия по-прежнему существует 300-метровая полоса отчуждения, хотя по нормам её теперь можно использовать, в том числе под жилую застройку. Чтобы изменить статус этой земли, нужны деньги, но само предприятие на это тратиться не будет. Средства на эти работы необходимо заложить в бюджет.
Игорь Кудрявцев пояснил порталу METRTV.ru, что на территории Екатеринбурга имеются довольно большие территории, которые сегодня являются санитарно-защитными зонами, но могут быть переведены в статус, позволяющий вести на них новое строительство.
