Купить и не пожалеть: 9 секретов, о которых молчат продавцы квартир в новостройках

Идеальных квартир нет. Так говорят эксперты и рекомендуют покупателям заранее готовиться к компромиссам. Редакция портала metrtv.ru составила список наиболее распространенных недостатков новостроек Екатеринбурга, которые вскрываются только после новоселья.

Так бывает часто: квартира уже куплена, а ее недостатки выясняются позже. Иногда они незначительные и не снижают комфорт проживания. Иногда – серьезные настолько, что могут повлиять на рыночную цену квартиры и даже на здоровье новоселов. Впрочем, формула комфорта индивидуальна. Кто-то готов мириться с обнаруженным недостатком, кто-то – нет. Но в любом случае, компромисс – не повод отказываться от покупки квартиры по оптимальной цене.

I Проблемы, связанные с дислокацией дома:

1. Наличие промпредприятий рядом с новостройкой

Жильцы зданий, которые находятся по соседству с промышленными, производственными или пищевыми предприятиями, нередко ощущают неприятные запахи. В Екатеринбурге есть, как минимум, два скандально известных предприятия, которые незаконно загрязняют атмосферу. Так, жители района Птицефабрика писали письма губернатору области Евгению Куйвашеву и главе государства Владимиру Путину. Прокуратура проводила проверки, в ходе которых были выявлены нарушения природоохранного законодательства, в частности у птицефабрики «Свердловская» отсутствовало разрешение на выброс загрязняющих атмосферу веществ.

Аналогичная ситуация сложилась с ОАО «Жировой комбинат». Жители районов Ботаника и Вторчермет обращались в суд. Проверка санитарной службы выявила незаконное загрязнение окружающей среды.

Помимо этого, в окрестностях Екатеринбурга действует еще несколько заводов, которые производят выбросы в атмосферу. По данным Роспотребнадзора, зоне экологически опасных объектов живут более 8,5% свердловчан.

Евгений Тюльканов

директор ООО «Научно-технический центр градостроительной экологии»

Если взять статистику по Свердловской области, то на учете стоят 12 000 предприятий по загрязнению атмосферного воздуха. Все эти предприятия условно можно разделить на производящие шум, химические загрязнения и загрязнения в виде запаха. Опасными загрязнителями второго типа (химические загрязнения) являются Уралмаш (УЗТМ «Уралмашзавод», – Прим. ред.), ВИЗ, Химмаш («Уралхиммаш», – Прим. ред.). Если мы посмотрим на карту города, то преимущественное направление ветра –  юго-западное. Поэтому Сортировка, Семь Ключей, с точки зрения эколога, полностью чистые районы. Ветер уносит все загрязнения. Кроме того, микрорайон Юго-Западный – благоприятное место, как по розе ветров, так и по концентрации загрязняющих веществ. Я бы остановил выбор на этой территории.

Ранее портал METRTV.ru опубликовал список, в который вошли 20 новостроек Екатеринбурга с лучшим местоположением в плане экологии. Также информация по качеству воздуха и шумовому загрязнению по районам содержится в табл. 1.

Таблица 1. Рейтинг районов Екатеринбурга по показателям комфортности проживания

(первое место означает, что район по данному показателю – лучший, т.е. наиболее комфортный в городе)

При составлении таблицы использованы данные городского управления МВД и Государственного доклада о состоянии санитарно-эпидемиологического благополучия населения г.Екатеринбурга в 2015г. (последний на настоящий момент опубликованный доклад). Данные по воздуху взяты за 2011-2015 годы.

2. Вид деятельности коммерческих помещений на первом этаже

Около половины квартир распродаются до сдачи новостройки в эксплуатацию. При этом в большинстве случаев арендатор коммерческого помещения на первом этаже определяется только после того, как дом построен и заселен.

Игорь Прах

коммерческий директор АН «ЛиКом»

Как правило, люди, покупая квартиру над такими помещениями, даже представить не могут, что будет располагаться на первом этаже, как это будет использоваться. В период строительства жилого дома непонятно, какие арендаторы или покупатели коммерческого помещения придут.

Если на первом этаже расположится, к примеру, стоматология или магазин – покупатели квартир на втором и третьем этаже могут считать, что им повезло.

Роман Раднаев

сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»

На первых этажах жилых домов находятся различные организации – кафе, магазины, офисы. Жильцы чаще всего жалуются на шум в ночное время, на шум вентиляции. Эти организации присоединяются к общедомовой вентиляции и шум распространяется на все верхние этажи. Жалобы поступают на то, что около этих заведений постоянно на улице шум, автомобили, иногда – драки.

Эксперты отмечают, что предприятия общепита чаще всего располагаются на внешней стороне дома, которая выходит на проходную улицу.

3. Строительство дорожных развязок

Эстакаду на Московской горке построили на высоту четырех этажей жилых домов. Мост перекрыл солнечный свет жителям пятиэтажек, из-за чего квартиры перестали отвечать нормативам СаНПиН по инсоляции. Рыночная стоимость этих квартир, естественно, упала. Звучали обещания администрации предоставить некоторым жителям другое жилье, но этот процесс затянулся на несколько лет.

Строительство дорожной развязки сказалось и на новостройках. У квартир на нижних этажах в новых домах на перекрестке Московской – П.Тольятти, Московской – Гурзуфской по словам риэлторов, продаются дольше.

Игорь Прах

коммерческий директор АН «ЛиКом»

Экран от шума практически не спасает. Люди, решившие приобрести квартиру с окнами на ул. Московская, стараются выбрать этаж повыше. Соответственно, спрос на квартиры на нижних этажах снизился, быстро эти квартиры не продаются.

Строить путепроводы под землей у города нет финансовых возможностей. Аналогичный принцип строительства дорожных развязок с шумопоглощающими экранами будет применяться и в дальнейшем.

Евгений Тюльканов

директор ООО «Научно-технический центр градостроительной экологии»

Дом, в котором екатеринбуржец собирается покупать квартиру для себя, своей семьи или близких, должен находиться, как минимум, в 200 мерах от проезжей части. Если дом стоит у дороги, покупайте квартиру не ниже 12 этажа, и желательно, окнами во двор. Старайтесь выбирать дом внутри жилого квартала – тогда получится избежать и химического, и шумового загрязнения.

А тем временем, уже больше пяти лет идут разговоры о строительстве моста через реку Исеть. Согласно проекту, мост свяжет улицы Опалихинская и Папанина. Таким образом, развязка пройдет практически под окнами новостроек, расположенных у городского пруда, вдоль улицы Юмашева, которые сегодня относят к классу бизнес и комфорт. Сегодня это место выбирают состоятельные покупатели, поскольку оно тупиковое, а значит, тихое.

4. Электромагнитное излучение

Воздействие радиоволн для организма человека исследовано не до конца. Часть ученых считает, что электромагнитное излучение (ЭМИ) отрицательно влияет на здоровье и является причиной для развития ряда серьезных заболеваний (онкология, нарушения в работе нервной и сердечно-сосудистой системы).

Источниками электромагнитного излучения являются ЛЭП, электростанции, телевизионные ретрансляторы, базовые станции сотовых операторов. Их излучение считается безвредным для человека, при условии соблюдения площади охранной зоны и предельно допустимого уровня электромагнитного излучения. Эти показатели закреплены в СанПиН, проверку соответствия нормативам осуществляет Роскомнадзор и Роспотребнадзор. Эксперты утверждают, что при соблюдении норм, на человека сильнее влияет излучение микроволновой печи или мобильного телефона, чем антенны ретранслятора во дворе дома.

Впрочем, по инсайдерской информации, зачастую для ретрансляции используется устаревшее оборудование, мощность и частотный диапазон излучения которого практически контролируется. Именно поэтому большинство покупателей отказывается приобретать жилье рядом с объектами ЭМИ. На всякий случай.

Павел Маслихин

генеральный директор Pine Creek Golf Resort, эксперт по недвижимости

Был случай, семья отказалась покупать квартиру только по причине того, что во дворе дома стоит телефонная станция, на которой установлены передатчики радиосигнала, именно, усилители сигнала. Сейчас много строится домов вблизи ЛЭП, последние примеры – Луганская, 4, 2 – между ними проходит действующая линия электропередач. Улица Таватуйская – там тоже действующая ЛЭП и сколько новостроек возводится на этой улице. ЛЭП бывают и в коттеджных поселках. Возьмите тот же КП «Алые паруса», – у них ЛЭП рассекает поселок, участки вдоль ЛЭП продаются дешевле, т.е. застройщик этот фактор при формировании цены учитывает.

5. Безопасность

Ежегодно МВД России составляет шкалу криминальных районов. Этот рейтинг базируется на количестве преступлений, совершенных в общественных местах. Информация об уровне преступности в административных районах Екатеринбурга представлена в табл. 1. Если же опираться на общепринятое деление города на территории, то ситуация будет примерно следующей. На первом месте по числу правонарушений находится Центр. Здесь чаще всего происходят драки, грабежи, кражи и велоугоны, зато убийства – редко. На втором месте – Уралмаш. Здесь как раз нередки убийства. На третьем месте – Южный автовокзал, здесь часто случаются драки. Этот же вид преступлений характерен для Пионерского посёлка.

II Проблемы, связанные с техническими характеристиками дома:

1. Технология строительства и звукоизоляция

Новоселы часто жалуются на то, что в квартире слышно все, что происходит за стеной у соседей. Причем, чаще всего подобные сообщения появляются на форумах от жителей монолитных домов. Эксперты утверждают, что между строительным материалом и звукоизоляцией – прямая связь.

Михаил Михеенков

старший научный сотрудник Института металлургии УрО РАН, эксперт в области вяжущих материалов

Чем выше плотность материала, тем хуже тепло- и звукоизоляционные свойства. В более плотной среде звуковые волны, вне зависимости от частоты, распространяются лучше, чем в воздушной среде. Воздух гасит все эти волны. Если сравнивать материалы в чистом виде, то у монолита самые низкие звукоизоляционные свойства, потому что самая высокая плотность. У него плотность около 3000 кг/м3, у кирпича – 2600 кг/м3 , а у панели – 1600 кг/м3. Панель бывает разная, но в целом, я бы сказал, что она занимает второе место по звукоизоляции после кирпича.

Помимо характеристик строительных материалов на звукоизоляционные характеристики оказывает влияние качество строительства. Кирпич, монолит и панель практически никогда не применяются в чистом виде. Если в квартире слышно, как соседи сверху ходят по комнате или разговаривают, то, скорее всего, это обыкновенная халатность: строители не герметизировали должным образом стыки перекрытия.

2. Звуки от машинного отделения лифта

В современных домах машинное отделение лифта выносится на технический этаж. Раньше шахту лифта располагали на последнем, жилом этаже многоквартирного дома, фактически, за стенкой квартиры.

Павел Маслихин

генеральный директор Pine Creek Golf Resort, эксперт по недвижимости

В «пентагонах» и в «улучшенных планировках» машинное отделение располагали на девятом этаже. Там, действительно, шум есть, нужно делать дополнительную звукоизоляцию.
 

И, тем не менее, форумы пестрят сообщениями о том, что на последних этажах в новостройках слышен шум от лифта. Хотя машинное отделение и не примыкает впрямую к стене квартиры, жильцы часто слышат гул и ощущают вибрацию. Причем, как отмечают многие, шум слышен одинаково громко вне зависимости от того, на каком этаже находится кабина лифта.

Роман Раднаев

сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области

О проблеме с шумоизоляцией чаще всего заявляют жители панельных домов. Например, недавно поступило обращение из Юго-западного района. Женщина слышала шум от шахты лифта – щелчки при подъеме кабины.
 

Примечательно, что об этой проблеме в основном сообщают жители панельных и монолитных домов, где установлены лифты отечественного производства.

Михаил Ананьин

заведующий кафедрой архитектуры строительного института УрФУ

Шум от работы машинного отделения лифта переходит в структурный шум. Меньше всего его проводит кирпичное здание. Для изоляции от этого шума целесообразно устройство деревянного пола на лагах. Многое зависит также от качества оборудования и установки, оно должно проходить техобслуживание, а в камере машинного отделения должны быть выполнены звукоизоляционные мероприятия.

3. Промерзание стен

Жители угловых квартир часто жалуются на промерзание зимой стен. Обычно этому сопутствует появление плесени.

Павел Маслихин

генеральный директор Pine Creek Golf Resort, эксперт по недвижимости

Два дома стояли достаточно близко – между ними было около 15-20 метров. Роза ветров таким образом проходила, что как раз в этом месте был сильный западный ветер. Стена была постоянно холодная. Это был кирпичный дом, без утепления там было не обойтись. Но чаще промерзание стен бывает в панельных домах по швам.

Впрочем, многие отмечают, что эта проблема проявляется только в первые годы после сдачи новостройки.

Михаил Ананьин

заведующий кафедрой архитектуры строительного института УрФУ

Много причин, по которым могут промерзать углы зданий. Дело может быть в ошибках проектирования – нет необходимой термоизоляции, присутствуют «мостики холода». Обычно эта проблема усугубляется в монолитных зданиях в первые годы эксплуатации, когда бетон еще не просох. Когда бетон просохнет, эта проблема может исчезнуть.

При покупке квартиры, даже если дом уже построен, без специально оборудования практически невозможно прогнозировать, будет промерзать стена или нет. Покупатели могут заказать проверку специальным прибором – тепловизором. Правда, как говорят эксперты, результат не будет однозначным – у прибора достаточно большая погрешность. Проблема выявляется только в процессе эксплуатации.

4. Проблемы с водоснабжением

В некоторых новостройках есть проблемы с водоснабжением. Это может быть обусловлено разными причинами. Так, например, новоселы многоквартирного дома в районе Краснолесья около двух месяцев жили без горячей воды из-за отсутствия подписанных договоренностей между застройщиком и сетевой компанией – не был пущен газ для работы котельной.

У жителей Ботаники (в районе улицы Луганская) горячая вода летом то появляется, то исчезает. С этим сталкиваются как жители вторичного жилья, так и новостроек. Из-за того, что в этот район холодная вода передается городом с перебоями, наличие в доме котельной не решает вопрос с горячей водой в принципе.

В некоторых районах города жители сталкиваются с плохим качеством горячей водопроводной воды. Так, например, в этом году проверка Роспотребнадзора выявила в воде присутствие сероводорода, доля которого значительно превышала допустимые нормы. Чаще всего жалобы на неприятных запах и желтый цвет воды поступают от жителей Верх-Исетского, Юго-Западного, Железнодорожного и Чкаловского районов города, и, как правило, в зимний период. В некоторых новостройках проблема низкого качества горячей воды устраняется путем установки фильтров грубой очистки воды.

* * *

При покупке квартиры не в новостройке, а на вторичном рынке появляется ещё одна, десятая проблема – непрозрачное юридическое прошлое квартиры. Ранее портал METRTV.ru опубликовал инструкцию, позволяющую проверить такую квартиру на юридическую чистоту. Кроме того, ранее рассказывалось о квартирах, от покупки которых лучше воздержаться.

Каталог мастеров, строительных фирм и бригад на Диванди: Ремонт квартиры