Екатеринбуржцы перестали воспринимать апартаменты как некую экзотическую новинку. Данная недвижимость стала просто ещё одним из видов жилья, представленных на рынке. Портал METRTV.RU изучил все особенности апартаментов, о которых следует знать их потенциальным владельцам при принятии решения о покупке.
Всегда считалось, что главное преимущество апартаментов перед классическими квартирами – это более низкая цена. Анализ предложений на рынке первичной недвижимости Екатеринбурга показывает, что в некоторых случаях разница в стоимости квадратного метра в жилом доме и в расположенном по соседству апарт-отеле достигает 30%.
Впрочем, бывает, что стоимость апартаментов оказывается сравнимой с ценой аналогичной по качеству квартиры. Подобная ситуация складывается в районах, где наблюдается дефицит территорий для новой застройки. В Екатеринбурге есть места, в которых нельзя возводить новые жилые многоэтажки – этого не позволяет статус земель, имеющаяся инфраструктура и иные причины. В такой ситуации квартиры в комплексе апартаментов становятся оптимальным решением для тех, кто хочет приобрести новое жильё в определённой части города. Именно в таких локальных точках стоимость апартаментов может приближаться к стоимости обычных квартир, однако тогда апартаменты приобретают иное конкурентное преимущество – уникальное местоположение.
Повышенный налог скажется через 225 лет
Обратной стороной низкой стоимости апартаментов являются более высокие накладные расходы для их владельцев. Считается, что за апартаменты надо платить более весомый налог на имущество и более серьёзные суммы в счёт коммунальных платежей.
Елена Коровкина
ведущий специалист Юридической службы ГК «Новосёл»
Сегодня много говорят о расчёте налога на имущество физических лиц на основании его кадастровой стоимости. Однако напомню, что в Свердловской области пока даже не принят закон о переходе на новую систему налогообложения. В принципе, переход на расчёт налога по кадастровой стоимости может быть отложен до 2020 года. Пока же в нашем регионе налог на имущество физических лиц считают по инвентаризационной стоимости. Размер налога на квартиры составляет 0,1% от её стоимости, налога на апартаменты (которые формально являются нежилыми помещениями) – 0,5% от стоимости.
Риэлторы замечают, что инвентаризационная, равно как и кадастровая стоимость апартаментов всегда ощутимо ниже, чем стоимость аналогичных по характеристикам жилых объектов. То есть, даже более высокая ставка налога не приведёт к многократному росту налоговой нагрузки на владельца апартаментов. Более того, если учесть разницу в цене покупки квартиры и апартаментов, то по суммарным затратам (покупка плюс текущие расходы) апартаменты оказываются более экономичным вариантом.
Пример из жизни реального Екатеринбурга: в районе ЖБИ продаются практически равные по площади квартира и апартаменты (около 100 кв. м), оба объекта с чистовой отделкой. Квартира дороже на 1,8 млн. руб. В сегодняшних условиях суммы налога на недвижимость различаются примерно на 6-8 тыс. руб. (на апартаменты налог выше). А это значит, что разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки владелец апартаментов сравняет с покупкой квартиры через 225 лет. Только после этого срока владение квартирой станет менее затратным, чем владение апартаментами. Разумеется, для других объектов сравнение соотношения цена/время будут другими.
Расходы на коммуналку от статуса не зависят
Квартиры начинают выглядеть чуть более выигрышно, если к расходам на налоги прибавить коммунальные платежи. Считается, что «квартплата» для обитателей апартаментов много выше, чем для жильцов обычных квартир. Однако, если подходить с позиции законодательства, то окажется, что повышающий коэффициент для апартаментов действует только на позицию «Электроэнергия», так как именно этот вид услуги в нежилых помещениях не льготируется. А значит, разница в платёжках может составить не больше нескольких сотен рублей. Не стоит также забывать о том, что в платёжке, которую получает владелец апартаментов, отсутствует строчка «за капитальный ремонт». Эти сборы обязательны только для жилых домов.
Портал METRTV.RU ранее изучал вопрос формирования квартплаты для жильцов екатеринбургских квартир. В частности, удалось выяснить, что стоимость коммунальных платежей даже для квартир одинаковой площади может различаться в разы. Это зависит от управляющей компании, размеров придомовой территории, поставщика тепла и других условий. Поэтому квартплата для апартаментов может быть равной или даже более низкой, чем для равной по площади квартире.
Новый закон уравняет права апарт- и квартировладельцев
Права собственника на апартаменты ничем не отличаются от прав на квартиру. Покупатели апартаментов и квартир в одинаковой степени защищены 214-ФЗ от двойных продаж и срыва сроков сдачи. В случае разрыва договора долевого участия они имеют одинаковые права на получение компенсаций и неустоек, а при банкротстве застройщика входят в третью очередь кредиторов на возврат вложенных средств.
Александр Филонов
директор юридической компании «Правовые интересы»
Строительство апартаментов, как и квартир, происходит в рамках 214-ФЗ. По закону все добросовестные застройщики обязательно регистрируют договор долевого участия через регистрационную палату. Такая регистрация обеспечивает будущим владельцам сохранность своих вложений и обеспечивает их права. Закон распространяется одинаково как на квартиры, так и на апартаменты.
Различия в правах собственников могут начать ощущаться после заселения в квартиру (или в апартаменты). Ранее считалось, что владение квартирой – более безопасный для собственника вариант, так как единственное жилье человека не может быть конфисковано за долги. Апартаменты формально не являются жильём. Если на них будет обращено взыскание, то собственник может быть выселен. Однако сегодня идёт рассмотрение законопроекта, который позволит кредиторам изымать у должников квартиры, даже если они являются единственным жильём. Запрет на изъятие предлагается распространить только на ту недвижимость, которая не превышает норму предоставления площади жилого помещения – в Екатеринбурге это 16 кв. м на человека. Если данный законопроект будет принят, то права владельцев квартир и апартаментов фактически уравняются.
Отдельно стоит рассмотреть вопрос регистрации (прописки) в апартаментах.
Владимир Щеколдин
руководитель отдела продаж ГК «ТЭН»
В апартаментах возможна только временная регистрация сроком до 5 лет. После чего надо регистрироваться заново. Тем не менее, человек с временной регистрацией имеет те же права, что и с постоянной – он может получать медицинские услуги, его дети имеют право посещать садик, школу. В то же время, отсутствие в апартаментах постоянной регистрации упрощает процедуру купли-продажи. Если владелец апартаментов решит их продать, то покупателю не надо будет беспокоиться о том, что когда то с этой жилплощади кого-то выписали с нарушением закона и он вернётся и потребует право на проживание. При сделках с апартаментами такой риск исключён, что делает их несколько более ликвидным активом.
Похожие мысли высказывают и юристы.
Александр Филонов
директор юридической компании «Правовые интересы»
По общим правилам апартаменты могут отчуждаться, продаваться, наследоваться, дариться кому угодно и каких то правовых отличий от квартиры в этом плане не существует. При этом продать апартаменты в некоторых случаях будет даже проще, чем квартиру. Например, в апартаментах нет проблемы связанной с наделением долей несовершеннолетних. А значит для юридических манипуляций это более гибкий и удобный формат.
Не следует забывать и о том, что жители апартаментов могут без каких-либо ограничений пользоваться услугами скорой помощи, экстренных служб, рассчитывать на помощь полиции. В этом плане апартаменты ничем не отличаются от квартир.
Практически никаких ограничений на формирование пространства
Апартаменты не являются жильём, следовательно, на них не распространяются многие строительные нормы. Это может оказаться большим удобством при проведении перепланировки. В частности, нет ограничения по расположению кухни и санузла. Напомним, что в обычной квартире их нельзя располагать над жилыми комнатами, расположенными этажом ниже. В апартаментах кухню и санузлы можно разместить в любой части помещения, что значительно расширяет возможности архитектора при работе над дизайн-проектом жилья. Впрочем, как замечают дизайнеры, при данных работах придётся учитывать регламент, установленный управляющей компанией для конкретного объекта. Ещё один архитектурный бонус – отсутствие ограничений на размеры комнат в апартаментах.
Елена Коровкина
ведущий специалист Юридической службы ГК «Новосёл»
Минимальный размер жилого помещения по строительным нормам – 9 кв. м. Комната не может иметь меньшую площадь. Но апартаменты не являются жильём, поэтому в ходе перепланировки в них можно формировать пространства любого размера. Формально комнатами они всё равно не являются. Кроме того, благодаря тому, что на апартаменты не распространяются «жилые» нормы, возможно создание очень компактных «квартир».
В Екатеринбурге есть примеры создания апартаментов площадью до 16 кв. м. По сути это компактные квартиры, оснащённые всеми коммунальными благами. Построить квартиру (имеющую статус жилья) такого размера закон не позволит.
Оптимальное решение для многих ситуаций
Как замечают риэлторы, нельзя сравнивать квартиры и апартаменты с позиции лучше/хуже. Это два вида недвижимости, каждый из которых может оказаться оптимальным решением в той или иной ситуации. Например, если человек рассчитывает воспользоваться налоговым вычетом при покупке жилья, то в случае с апартаментами он этого сделать не сможет. Зато, если он получил этот вычет ранее, то ему без разницы, имеет ли приобретаемый им объект статус жилья. То есть апартаменты для него будут подходящим вариантом.
Точно также следует воспринимать норматив, позволяющий девелоперу не создавать рядом с комплексом апартаментов социальные объекты, детские площадки, подъездные дороги и т.д. формально застройщик это делать действительно не обязан. На деле же в условиях жесткой борьбы за покупателя застройщики сегодня снабжают свои апартаменты полноценной инфраструктурой.
При покупке объекта недвижимости – неважно, квартиры или апартаментов – будущему владельцу важно найти такой вариант, который будет отвечать всем его запросам по цене, местоположению, потребительским характеристикам. И если всё устраивает, то уже не столь важно, имеет ли квартира формальный статус жилья.
