Даже слаженные усилия законодателей, местных властей и надзорных органов не смогут привести к сколь либо заметному росту цен на жильё в новостройках Екатеринбурга. Такое мнение высказало большинство застройщиков, опрошенных порталом METRTV.RU. Хотя иная точка зрения также была озвучена…
Принятые недавно поправки в закон о долёвке 214-ФЗ, по словам законодателей, призваны снизить риски граждан, участвующих в долевом строительстве. Но обратной стороной поправок стал ощутимый рост финансовой нагрузки на застройщиков и девелоперов, возводящих жильё по схеме с долевым участием граждан. Во-первых, повысились требования к размеру собственного капитала застройщика, во-вторых, начиная с 2017 года, застройщик должен будет отчислять в специальный компенсационный фонд процент от стоимости всех договоров долевого участия (ДДУ), заключённых в ходе строительства многоквартирного дома. Изначально говорилось, что размер отчислений будет составлять 1% от стоимости договоров ДДУ, однако 7 декабря 2016 года гендиректор АИЖК Александр Плутник признался, что тариф решено сделать дифференцированным. По предварительной информации, для разных по надёжности компаний он будет колебаться в границах 1-3%.
Вячеслав Батаков
директор по маркетингу компании PRINZIP
Застройщики будут вынуждены вкладывать в компенсационный фонд средства, которые они могли бы потратить на текущее строительство. С рынка уйдут некрупные участники строительного рынка, у которых небольшой земельный портфель, нет необходимой финансовой поддержки. Нововведения в ФЗ-214 отразятся как на застройщиках, так и на конечных потребителях: себестоимость жилья в новостройках вырастет, по нашим оценкам в среднем на 3-5 тыс. рублей за квадратный метр. Кроме того, так как по закону дополнительные процедуры после получения разрешения на строительство занимают до 4-х месяцев – у некоторых застройщиков в новых очередях строительства могут существенно сдвинуться сроки начала продаж.
Похожие мысли высказал директор ГК «Виктория» Борис Шварц. По его мнению, проблема защиты дольщиков решается и без поправок в 214-ФЗ. А упомянутые выше законодательные новации приведут только к росту затрат девелоперов, уходу с рынка мелких и средних застройщиков и снижению конкуренции. К незамедлительному росту цен, по мнению эксперта, это может и не приведёт, но однозначно не позволит ценам снижаться в дальнейшем. О негативных последствиях работы защитных механизмов, заложенных в новую редакцию 214-ФЗ, говорят и другие застройщики.
Владимир Крицкий
управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал»
Правила игры поменяются кардинально. Проектная декларация, которую мы заполняем до 1 января 2017 года, включает в себя 26 пунктов, с 1 января – 256. Только для того, чтобы заполнить эту проектную декларацию, нам нужно иметь дополнительный штат. Со следующего года застройщик не имеет права привлечь средства граждан, если не получит заключение уполномоченного органа. У нас такого органа пока нет. Осталось месяц с небольшим. Если сегодня оперативно не отреагируют и этот орган не утвердят, то привлекать средства граждан в долевое строительство будет нельзя. Защищая граждан, мы незаметно перешагнули тот рубеж, при котором становится незащищенным застройщик.
О возможном снижении предложения на рынке первичного жилья предупреждают и другие эксперты.
Олег Колесников
начальник отдела маркетинга АО «ЮИТ Уралстрой»
Помимо отчислений в компенсационный фонд, с 1 января 2017 года вступают в силу ряд ужесточений по 214-ФЗ. В первую очередь это касается проектных деклараций и дополнительного контроля со стороны органов власти. Всё это может негативно отразиться на строительной отрасли в целом. Некоторые участники рынка уже заявили о снижении объемов строительства.
Представители компаний-застройщиков напоминают, что давление на строительную отрасль усиливается не только «благодаря» изменениям, внесённым в законодательные акты.
Валерий Ананьев
генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»
Эти новации — не самое страшное, мы к ним были готовы. Ужесточение идет по всем направлениям: по линии Роспотребнадзора, по Госпожнадзору, Ростехнадзору. Все эти ограничения, накладываемые на предпринимателей, ведут к сжатию экономики.
От роста цен нас спасёт «навес»
Все эксперты отметили усиление финансового и административного давления на строительный бизнес. Однако большинство из них считает, что даже в таких условиях рост цен на новое жильё совсем не обязателен.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Любые законодательные и административные факторы уже не приводят к росту цен. В условиях высокой конкуренции застройщик не сможет переложить финансовую нагрузку на покупателей. Сегодня они и так в средствах весьма ограничены. Если на рынке первичной жилой недвижимости спрос не начнёт расти, то и роста цен ждать не стоит. Теоретически первичка может начать дорожать, если ощутимо снизится объём предложения. Но пока такого не случилось. Объёмы ввода жилья в Екатеринбурге снижаются, но плавно. И объём жилья, поступающего на рынок, таков, что в целом по городу избыточное предложение сохраняется.
Многие застройщики ситуацию на рынке екатеринбургской недвижимости описывают похожими словами.
Валерий Ананьев
генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»
В настоящее время на рынке сохраняется навес из готового жилья, построенного в прошлые годы. Поэтому, если не будет никаких экономических катаклизмов, цены на первичное жилье расти, не должны. В Екатеринбурге, я думаю, рынок недвижимости один из наиболее конкурентных.
В то же время, как замечает директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк» Сергей Покровский, локальный рост цен в некоторых районах Екатеринбурга в ближайшее время возможен.
Сергей Покровский
директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк»
Рост цен диктует не застройщик, а наличие спроса. Например, в центре Екатеринбурга мало предложений в верхнем ценовом сегменте бизнес-класса. Притом, что платежеспособность горожан, которые покупают жильё такого класса – не снижается. То есть в перспективе вполне возможно, что в этом и некоторых других сегментах соотношение спроса и предложения начнёт меняться, что приведёт к росту цен.
Государство рынок «сливать» не будет
В ближайшие месяцы на рынок первичного жилья начнёт воздействовать ещё один «стресс-фактор» – прекратит работу государственная программа поддержки ипотеки на первичку. В теории, это должно повлечь за собой рост ставок по жилищным кредитам, снижение их доступности и, соответственно, уменьшение спроса на квартиры в новостройках. Как следствие, возможно снижение цен на первичное жильё. Однако, представители компаний-застройщиков считают вероятность подобного развития событий практически равной нулю.
Виктор Киселев
генеральный директор АО «РСГ-Академическое»
Ипотека с господдержкой была введена в форс-мажорных условиях, когда в конце 2014 года Центробанку пришлось поднять ключевую ставку до 17%. В тех обстоятельствах господдержка ипотечного кредитования свою миссию выполнила – поддержала жилищный рынок. Сейчас ситуация нормализуется, и Центробанк постепенно понижает ключевую ставку. Это значит, что процентные ставки по кредитам и ипотеке, могут стать такими же, что и до кризиса.
Как замечает директор ГК «Виктория» Борис Шварц, условия по жилищным кредитам даже без господдержки, скорее всего окажутся посильными для массового заёмщика. То есть, прекращение программы господдержки ипотеки принципиально на рынке не скажется.
Борис Шварц
директор ГК «Виктория»
В свою очередь, если объёмы продаж нового жилья будут падать существенно, и это повлечёт за собой снижение объёмов строительства и потребления стройматериалов, то правительство почти наверняка возобновит поддержку рынка. Строительная отрасль – это хребет экономики, кроме того она выполняет важную социальную функцию. Без поддержки она не останется.
В целом опрошенные эксперты сходятся во мнении, что на рынке уже не осталось объективных причин для снижения цены на первичное жильё, с другой стороны, силы, способные толкать цены вверх, тоже пока не сформировались.
