Ипотечных программ без первоначального взноса сегодня нет. При этом возможность купить квартиру, не имея сбережений, все-таки есть.
Необходимый минимум для оформления ипотеки – 15% от стоимости квартиры. Впрочем, для тех, кто не может или не хочет копить, существуют обходные пути:
1. Использовать материнский капитал
Возможности использования материнского капитала были расширены год назад. До мая 2015 года средствами, выданными при рождении второго ребенка, можно было погасить основной долг или заплатить проценты по ипотеке. Сегодня средства материнского капитала можно направлять на оплату первого взноса по ипотеке.
Елена Мяло
директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека)
Материнский капитал может выступить первоначальным взносом. Это – виртуальные деньги, которые банк получит через какое-то период. Для этого к анкете нужно приложить справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала. Этот документ является подтверждением того, что средства еще на счету не истрачены. Далее необходимо получить положительное решение на сумму, которой не хватает на покупку квартиры.
Впрочем, некоторые банки занимают принципиальную позицию. Считая, что наличие собственных средств заемщика – это гарант его финансовой надежности, они требуют от заемщика вложения собственных средств даже при наличии материнского капитала.
Светлана Безбородова
ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Есть банки, которые принимают материнский капитал в качестве первоначального взноса. В том числе можно взять кредит и на сумму, не превышающую размер материнского капитала. Варианты c материнским капиталом, как частью первоначального взноса, различаются размером самого первоначального взноса. В некоторых случаях он рассчитывается как материнский капитал + 5% от стоимости объекта, в других как материнский капитал плюс собственные средства заемщика равные 15%-20% стоимости приобретаемого объекта.
2. Оформить кредит под залог жилья
Самое интересное в этой схеме то, что жилья в собственности у заемщика может и не быть. Банки готовы принимать в залог квартиры третьих лиц. На практике, чаще всего к такой схеме прибегают родители, которые хотят помочь детям с покупкой первого жилья. Родительская квартира становится предметом залога. Кредит на покупку квартиры для сына или дочери в этом случае будет оформлен без первого взноса. Главное, чтобы приобретаемый объект был дешевле предмета залога. В противном случае, понадобится доплата.
Екатерина Фомичева
специалист по недвижимости и ипотеке OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Кредит под залог имеющегося жилья это – нецелевой кредит. Его условия будут отличаться от условий ипотечных программ. Размер такого кредита не может превышать 90% стоимости залога. Купить можно будет готовое жилье в черте Екатеринбурга. При наличии зарплатного проекта в банке процентная ставка будет от 15,5% годовых. Для сравнения, средняя ставка по ипотечным кредитам на покупку первичного жилья – 14-14,5%, ипотека на новостройки по госпрограмме 11,75-12% годовых.
3. Взять средства на первый взнос в кредит
Низкая активность покупателей вынудила банки сделать заемщикам следующее предложение: оформить первый взнос для получения ипотеки в кредит. Фактически, 100% стоимости квартиры будет получено от одного банка. В результате такой махинации у заемщика появляется квартира и комбинация из двух кредитов.
Елена Мяло
директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека)
Некоторые банки дают потребительский кредит на оплату первоначального взноса. Некоторые кредитные организации дают такие займы от 17% годовых. Некоторые банки дают кредиты даже на услуги страховых компаний, риэлторов или на переезд.
Отметим, что этот вариант подойдет не всем. Для реализации этой схемы потенциальному заемщику потребуется продемонстрировать высокий уровень дохода.
Светлана Безбородова
ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
В качестве источника взноса, как правило, выступают накопления. Если такой суммы нет, то необходимую сумму можно занять у банка, оформив потребительский кредит. В этом случае нужно быть осторожным: получив один кредит, банки могут отказать в ипотечном кредите. Для такой схемы необходимо иметь высокую платежеспособность, которая позволит возвращать деньги по двум кредитам. Если выплаты по обоим кредитам не превышают 40% от ежемесячного дохода, в этом случае можно рассчитывать, что банк даст деньги.
4. Вступить в сговор с продавцом
На «рынке покупателя» продавцы готовы на уступки. И продавцы вторичного жилья, и застройщики соглашаются способствовать оформлению ипотечного кредита на покупателя. Доходит даже до того, что некоторые собственники согласны одолжить покупателю деньги на оплату первого взноса. Для возврата долга продавцу стоимость квартиры по документам завышается на величину первоначального взноса по ипотеке. Банк выдает ипотеку на большую сумму, которая покрывает 100% стоимости объекта.
Впрочем, реализация такой схемы может упереться в нежелание оценщиков указывать недостоверную информацию в отчете для банка. Не каждый готов рискнуть своей репутацией, завысив стоимость объекта на фоне общего падения цен на жилье.
Елена Мяло
директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека)
Что тут скрывать, практика такая в риэлтерской среде присутствует. Продавцы на это идут, не страшит их даже оплата налогов с продажи. Но вот независимые оценщики, которым предстоит подписаться под тем, что квартира стоит не 2 млн, а 3 млн рублей на эти предложения сейчас не идут. Такая схема сегодня может сработать только в одном случае, если квартира продается с большим дисконтом, и при условии наценки стоимость вписывается в рамки средних цен по рынку. Такие сделки на рынке происходят, но хотелось бы, чтобы такого было как можно меньше.
Связываться с завышением размера кредита ипотечные брокеры настоятельно не рекомендуют. Между тем, в разговоре «не для записи» заемщикам, которые все-таки хотят воспользоваться этим способом, они дают следующий совет: накопить хотя бы немного на покупку квартиры. Наличие даже 5-10% от стоимости объекта в совокупности со скидкой от продавца позволит замаскировать завышение стоимости объекта.
