Ипотека на вторичку: номинальные и реальные ставки

Ипотеку на вторичное жилье, в отличие от ипотеки на квартиры в новостройках, государство не субсидировало. А потому между ставками на разные виды недвижимости сегодня – пропасть. Вторичное жилье явно проигрывает в привлекательности ипотечных ставок. И это при том, что покупают готовое жилье, в основном, в кредит. Ипотеку на вторичку банки пытаются удешевить различными способами. Экономят буквально на всем. Так, летом были разорваны партнерские соглашения с брокерами по недвижимости – теперь клиенты риэлторских компаний в большинстве случаев не могут рассчитывать на понижение ипотечной ставки на 0,5%. Впрочем, под сниженный процент жилищные кредиты дадут далеко не всем.

Риэлторов лишили преференций. Многие банки разорвали договоренность с ипотечными брокерами о предоставлении их клиентам скидки в размере 0,5%. Первыми на такие меры пошли крупные банки.

Елена Мяло

директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека)

Почти все кредитные организации убрали преференции для партнеров. В некоторых кредитных организациях преференции остались, но они негласные. То есть мы не можем упоминать их в рекламных статьях. Раньше это было официально, в соответствии с партнерским соглашением. На сегодняшний день эти преференции на бумаге не прописаны. Мы о них можем сказать клиенту, придти, подать заявку, но не получить скидку.

А между тем, именно лидеры ипотечного рынка смогли предложить заемщикам минимальные ставки по жилищным кредитам. Таким образом, ситуация вернулась на круги своя. Напомним, что два месяца назад в некоторых коммерческих банках ставка на покупку квартир на вторично рынке оказалась ниже, чем у госбанков.

Табл.1 Минимально декларируемые ипотечные ставки на покупку вторичного жилья в Екатеринбурге:

Все лето игроки рынка бились над снижением стоимости ипотеки. Корректировки, вслед за понижением ключевой ставки, проходили в несколько этапов. В результате, только с середины лета минимальные ставки на вторичку снизились с 14% годовых до 11,75%.

Правда, под минимально декларируемый процент ипотеку дадут не всем. В большинстве случаев такая ставка актуальна только для держателей зарплатных карт в банке, где они хотят оформить ипотеку. Причем, в ряде случаев ставка действительна для заемщиков, накопивших большой первый взнос, к примеру, 50% от стоимости квартиры. Могут быть и другие условия. К примеру, САИЖК выдает жилищные кредиты под минимальный процент только определенным категориям граждан – молодым семьям, участникам различных госпрограмм и т.д.

Предлагаем рассмотреть, под какой процент банки готовы кредитовать сегодня среднестатистического заемщика, который не является льготником, не имеет преференций, а на покупку квартиры он накопил не более 30% от ее стоимости.

Табл.2. «Реальные» ставки на покупку на покупку вторичного жилья в Екатеринбурге:

Впрочем, и в применении этих «реальных» ставок есть нюансы. В частности, в большинстве случаев они действительны только при комплексном страховании.

Елена Мяло

директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека)

Средняя ставка по рынку – 13,75 – 14,25%. Самые лучшие ставки на покупку вторичного жилья предлагают лидеры ипотечного кредитования: Сбербанк, ВТБ24. Эта ставка актуальна при наличии комплексного страхования жизни. Если клиент отказывается – ставка повышается на 1 –2%. Оформлять страховку, безусловно, выгоднее, чем соглашаться на увеличение ставки по кредиту.

Кроме того, некоторые банки ввели плату за отсутствие справки 2-НДФЛ. Подтвердить платежеспособность во всех банках (кроме САИЖК) по-прежнему можно справкой по форме банка, однако это может приводить к повышению стоимости ипотеки на 0,5%. Раньше способ подтверждения платежеспособности, чаще всего, не отражался на ипотечной ставке.

Светлана Безбородова

ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Подтверждение дохода может быть как по справке 2 НДФЛ, так и по форме банка. При этом некоторые банки повышают ставку на 0,5% для тех заемщиков, которые подтверждают доход справкой по форме банка.

Кроме того, на ставку влияет и размер первого взноса. Чем меньше доля собственных средств, тем больше процент по кредиту. Между тем, банки начали вновь вводить практику выдавать кредиты заемщикам, имеющих минимум собственных средств на покупку жилья – 10% от стоимости квартиры. Правда, пока что это сделали только САИЖК и Дельта Кредит.

Между тем, риэлторы рекомендуют не брать ипотеку при наличии только 10% от стоимости квартиры, а продолжать копить. Во-первых, первоначальный взнос в размере 20% существенно расширяет выбор банков. Во-вторых, заемщиков с минимумом собственных средств банки проверяют тщательнее, чем всех прочих.

Елена Мяло

директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека)

Заемщиков стали жестче проверять, особенно тех, кто имеет небольшой первоначальный взнос. Служба безопасности банка скрупулезно инспектирует каждое предложение из анкеты заемщика. Если раньше работники банка довольствовалась одним-двумя звонками, то сегодня мы понимаем, что все телефоны, которые были указаны – телефон работодателя, коллеги, клиента, приятеля, – все будут прозваниваться.

Финансовую составляющую заемщика сегодня проверяют с особым вниманием. По словам брокеров, раньше многие банки закрывали глаза на просрочки сроком до 60 дней. Сейчас, отношение к просрочкам стало строже. Те потенциальные клиенты банка, кто допускал когда-либо просрочки по иным кредитам, автоматически попадают в «черные» списки. Чем больше срок просрочки, тем меньше шансов получить ипотеку. По инсайдерской информации, вероятность на одобрение жилищного кредита начинает стремиться к нолю после 30 дней пропуска платежа по кредиту.

Светлана Безбородова

ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Раньше некоторые банки лояльнее относились к клиентам, у которых в кредитной истории были просрочки. В основном, это те банки, которые рассматривали заявки на индивидуальной основе. Сейчас к просрочкам в кредитной истории, банки стали относиться более требовательно. Ведущие кредитные организации при наличии плохой кредитной истории не дадут кредит. А те банки, которые пойдут навстречу, предъявят дополнительные требования: могут запросить поручителя, больший первоначальный взнос,дополнительный залог в виде имеющейся недвижимости, предложить более высокую ставку.

Многие банки для оценки заемщиков использует скоринговую систему, куда заложен параметр по проверке потенциального заемщика на предмет проблем платежей по кредитам. Программа автоматически выдаст отказ по заявке потенциального заемщика, который имел длительные просрочки в прошлом, без анализа причин и сроков погашения. Эксперты рекомендуют таким клиентам попытать счастья в банках, где потенциальных заемщиков оценивает не программа, а живой человек. В этом случае к рассмотрению могут быть приняты уважительные обстоятельства.