Ипотеку на покупку квартиры в новостройке сегодня можно оформить под 12% и, если повезет, даже под 10,5%. Новостная лента буквально пестрит сообщениями о том, кому из банков удалось больше снизить ставку. Складывается впечатление, что ипотека сегодня стоит даже меньше, чем до повышения ключевой ставки в декабре. На рынке – ажиотаж, у покупателей – эйфория. Однако если разобраться, выяснится, что «льготную» ипотеку дадут не всем и далеко не на всё.
В первом квартале 2015 года на рынке ипотечного кредитования было затишье. Ипотеку почти не брали. Согласно официальной статистике, в целом по России объем выдачи ипотечных кредитов за два месяца года сократилась на 24%. Однако в некоторых крупных кредитных учреждениях за первые два месяца года было выдано не более 10 жилищных кредитов. Эту информацию подтверждает статистика уральских профильных брокерских компаний.
Елена Мяло
директор УБК «Магазин ипотеки»
Мы специализируемся на ипотечных сделках с 2003 года, и до ноября 2014 года доля ипотечных сделок у нас традиционно составляла порядка 80%. В 2015 году нашей компании сделок по ипотеке сократилось до 30%
Большинство ипотечных сделок состоялось благодаря выданным в прошлом году до повышения ставок решениям, а также в рамках использования различных жилищных сертификатов.
Олег Колесников
начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой»
Если говорить про 2014 год, то у нас порядка 60% сделок проходили с участием ипотеки. Что касается первого квартала, этот показатель составляет – 35-40%, во многом эта цифра определяется сделками, которые «перешли» с прошлого года
В марте на рынок ипотечного кредитования пришла «весна» – правительство объявило о планах по субсидированию ипотеки. В рамках программы ставку сначала планировалась на уровне 13% годовых, а потом ее решено было снизить еще на один процентный пункт – до 12%. И сразу посыпались заявки – сказался отложенный спрос.
Сергей Кульпин
управляющий Уральским филиалом ВТБ24
За первую неделю участия в проекте государственной поддержки ипотеки банком принято в УрФО 407 заявок на общую сумму 737 млн рублей. Больше всего заявок принято в Свердловской области – 153 заявки на сумму 298 млн рублей
Сбербанк за аналогичный период более 1000 заявок на «Ипотеку с государственной поддержкой» в УрФО на общую сумму 1,2 млрд рублей.
Условия программы
Программа ипотеки с господдержкой предполагает покупку квартиры только у юридического лица - застройщика. Объект должен строиться по 214-ФЗ или быть полностью готов. Размер кредита для Екатеринбурга не может превышать 3 млн рублей. Ставка в рамках программы не может превышать 12% годовых, минимальный первоначальный взнос – 20%. Особенностью программы является необходимость страховать не только предмет залога, но также жизнь и здоровье заемщика.
Елена Мяло
директор УБК «Магазин ипотеки»
На сегодняшний день пока к программе присоединились только крупные игроки – Сбербанк, ВТБ24, САИЖК. С 1 апреля к этой программе подключится ряд кредитных организаций, в том числе Газпромбанк, Россельхозбанк. Многие банки готовы присоединиться, взять на себя обязательства по выдаче таких кредитов
Ипотека с господдержкой оставляет далеко позади все остальные программы жилищного кредитования. К примеру, стандартные ипотечные программы на покупку первичного и вторичного жилья сегодня предполагают ставку в размере 14,5-18% годовых. Желающих взять кредит на таких условиях немного. Эксперты заговорили о том, что льготная ипотека может способствовать тому, что при выборе жилья покупатели переключатся со вторичного рынка на первичный.
Однако девелоперы радоваться не спешат. По их мнению, новая программа принципиально ситуацию на рынке изменить не сможет. На это есть, как минимум, три причины:
1. «Льготной» ипотеки на всех не хватит
На субсидирование процентных ставок государство направило в банки 20 млрд рублей. Сбербанк готовится выдать жилищные кредиты в рамках программы на сумму 200 млрд рублей, ВТБ24 – 100 млрд.
Рустем Галеев
исполнительный директор НП «Уральская палата недвижимости»
20 млрд выделено на один год на всю страну. Мы примерно рассчитали, что если эту сумму распределить между всеми городами, то в Екатеринбурге этой программой смогут воспользоваться порядка 3 000 горожан. В Екатеринбурге, учитывая вторичный и загородный рынок, обычно берут около 2000 кредитов в месяц
А между тем, только за первый первую неделю с момента запуска программы «Ипотека с государственной поддержкой» ВТБ24 приняты заявки на общую сумму 4,8 млрд руб.
Ирина Маркина
начальник отдела ипотечного кредитования банка «ВТБ24»
У банка есть лимит – 100 млрд рублей, который будет выдан в виде жилищных кредитов на территории всей России. Если программа стартует успешной, то сумма может быть выдана раньше положенного срока – не к апрелю 2016 года, а уже к осени 2015 года
2. В Екатеринбурге кредитных средств хватит только на приобретение «однушки»
Сумма кредита ограничена программой – не более 3 000 000 рублей. На эти средства (с учетом первоначального взноса 20%) на первичном рынке в Екатеринбурге можно приобрести однокомнатную квартиру или малометражную двушку. А между тем, как показывает статистика девелоперов, ипотека чаще всего требуется на квартиры больших площадей.
Анастасия Дударева
заместитель генерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент»
Эта программа может помочь тем, что рассматривает приобретение жилья экономкласса небольшого метража. Под эти габариты подпадают, максимум, «двушки» до 55 кв. м. А структура вхождения ипотеки совершенно иная – основной объем ипотечных кредитов традиционно приходился на «двушки» и «трешки». Однокомнатные квартиры обычно покупают либо с нашей рассрочкой, либо с простым кредитом, без ипотеки. Вот тут основное расхождение – нам ипотека нужна на 3-комнатные квартиры, а предложить мы ее можем только однокомнатные
3. Условиям программы отвечают только квартиры в сданных новостройках и объектах по 214-ФЗ
Подобрать квартиру в сданной новостройке покупателю будет сложно. Основной объем квартир раскупается на этапе строительства. Причем, чем выше готовность объекта, тем меньше квартир остается в продаже. Как правило, после ввода объекта в эксплуатацию в доме остаются непроданными единичные объекты, которые можно назвать мало ликвидными (первый этаж; большой метраж т.д.). Помимо этого, программа субсидирования ипотеки допускает приобретение объектов, которые строятся по закону о долевом строительстве. Однако по 214-ФЗ строят, мягко говоря, не все. По крайней мере, так было до конца 2014 года.
Рустем Галеев
исполнительный директор НП «Уральская палата недвижимости»
В Екатеринбурге, по оценке аналитиков Уральской палаты недвижимости, порядка 50% новостроек реализуются по схеме ЖСК, все они выпадают из программы ипотека с господдержкой
В 2015 все ключевые застройщики начали перестраиваться, многие из них сегодня готовы предложить покупателям квартиры в домах, которые реализуются по 214-ФЗ. А те, кому это сделать не удалось, начали изобретать схемы, чтобы у покупателей была возможность взять ипотеку под 12%. Так, к примеру, одна из уральских строительных компаний придумала схему трехстороннего соглашения «покупатель – банк – застройщик», при которой первый взнос на квартиру отдается сегодня, а ипотека с господдержкой выдается только через полгода. Выглядит это так:
- Покупатель подписывает договор с застройщиком о фиксации цены и вносит первый взнос - 20%. Параллельно он обращается обращестя в банк за ипотекой.
- После сдачи новостройки в эксплуатацию (через 6 мес.), застройщик переводит деньги покупателя в банк, оформляется ипотека по программе господдержки.
Программа ипотеки с господдержкой если и «разогреет» рынок недвижимости, то в целом ситуацию, скорее всего не изменит. Действовать программа будет локально. По оценке экспертов, только 25% покупателей смогут воспользоваться льготной ипотекой. Всем остальным останутся стандартные программы, где ипотечные ставки по-прежнему варьируются в пределах 14,5 – 18% годовых.
