Никто не верит, что ипотека под 16-25%, – это навсегда. Даже представители банковской сферы ожидают, что уже летом ставки вернутся к исходным 12-14% годовых. Отчасти благодаря этому всеобщему оптимизму заемщики соглашаются оформлять ипотеку в текущих экономических реалиях под высокий процент. Так, жилищный вопрос можно решить сегодня, а переоформить кредит под более низкий процент – завтра.
Размер имеет значение
Ипотечная «оттепель» начнется в марте. Именно тогда стартует программа государственного субсидирования ипотеки. В банки поступят прямые денежные транши на поддержку жилищного кредитования. На эти цели федеральные власти направят 20 млрд рублей. Господдержка позволит банкам выдавать ипотеку под 13% годовых в рублях.
Сергей Кульпин, управляющий Уральского филиала ВТБ24:
«В марте мы ждем запуск механизмов компенсации, субсидирования процентных ставок. Механизм пока не разработан, критерии пока не ясны. Но, даже не дожидаясь запуска этого механизма, мы начнем выдавать кредиты в начале марта на новых условиях. Ставка должна составить не более 13% годовых».
Правда, на таких условиях кредиты достанутся не всем. Ставка будет распространяться только на покупку квартир в новостройках. Причем, максимальный размер займа в рамках программы для жителей регионов составит 3 млн рублей.
А между тем, стоимость кредитов на покупку вторички тоже может уменьшиться. В феврале Центробанк понизил ключевую ставку (стоимость привлечения кредитных денег для банков) с 17% до 15%. Впрочем, пока это лишь формальные корректировки, отмечают эксперты.
Наталья Головко, руководитель направления по ипотеке OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»:
«В основном корректировки произошли в тех банках, в которых ставки были высокие – порядка 19-20%, сегодня они стали 17-18%».
В большинстве банков ставки на жилищные кредиты сегодня варьируются в пределах 16–23%. Минимальные ставки предлагает тройка лидеров ипотечного кредитования: САИЖК выдает кредиты под 15,95%, ВТБ 24 – 16,95%, Сбербанк – 14,5% (в рамках акции).
Размер ставки стал стоп-фактором для большинства заемщиков. В некоторых кредитных организациях Екатеринбурга в январе не было выдано ни одного жилищного займа на новых условиях кредитования.
Ирина Лерушина, начальник отдела розничного кредитования, АКБ «Инвестторгбанк»»:
«В первый месяц года ипотека выдавалась по одобренным до повышения ставок заявкам. На новых условиях кредитования желающие получить кредит есть, в январе было около 10 заявок, но выдачи не было».
В целом, по статистике разных банков, количество заемщиков в первый месяц 2015 года на 80% меньше, чем в январе 2014 года. Риэлторы говорят, что на такие условия кредитования заемщики соглашаются только в двух случаях.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:
«Есть определенная категория людей, которые соглашаются брать ипотеку на таких условиях. Во-первых, это те люди, которые рассчитывают погасить ипотеку через год, к примеру, материнским капиталом. Во-вторых, многие сегодня полагают, что ставка является временно высокой, вскоре ставки снизятся, они смогут через год перекредитоваться».
Кредитом закрывать кредит
Большинство заемщиков, которые получают кредиты сегодня под высокий процент, рассчитывают на то, что смогут в будущем перекредитоваться – рефинансировать свой ипотечный кредит. Рефинансирование представляет собой получение новой ипотеки под меньший процент для того, чтобы закрыть уже имеющийся кредит. Этот инструмент активно использовался заемщиками, которые оформили ипотеку в период экономического кризиса 2008-2009 гг. Большинству из них впоследствии удалось добиться снижения ставки. Правда, сегодня программы рефинансирования в большинстве банков перестали работать.
Фото: bankinform.ru
Людмила Дмитриева, заместитель директора Свердловского ипотечного агентства по жилищному кредитованию (САИЖК):
«Мы перекредитовывали вплоть до 31 декабря 2014 года, когда ставки выросли. Сейчас мы не перекредитовываем, но не потому что программы нет, а потому что никто не захочет рефинансировать кредит под более высокий процент».
Марина Глинских, Начальник ООПИК, банк «Уралсиб»»:
«На сегодняшний день, программа рефинансирования есть, но действует по тарифам от 2 февраля 2015 г, где ставка 16,5% годовых, также обязательное условие, что Заемщик предоставляет согласие от того Банка, где у него взят кредит, на последующую ипотеку».
О том, как этот инструмент будет работать, можно судить только по опыту прошлых лет.
Динара Хайретдинова, начальник отдела розничного бизнеса «Связь» банк:
«Примеры понижения ставок в нашем банке были. К примеру, в прошлый кризис клиент получал ипотеку под 19-25% , мы пересматривали ставку в рамках программы рефинансирования. Эта программа действует и сегодня, но ставка сейчас неинтересная. Когда понизятся ставки, мы будем готовы рефинансировать. Клиент подает в банк заявление, мы рассматриваем его кандидатуру, как заемщика, повторно».
Впрочем, даже если программа рефинансирования появится, банк может отказать заемщику в положительном решении. Как минимум, потому что финансовой организации это невыгодно. Ряд частных банков в принципе не рефинансируют свои портфели. Кроме того, в рефинансировании могут отказать по формальным причинам.
Наталья Головко, руководитель направления по ипотеке OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»:
«Заемщик может обратиться за рефинансированием в банк, в котором у него уже оформлена ипотека, при условии наличия там соответствующей программы или обратиться в другой банк. Вероятность отказа заемщику есть. Банк, как и в первый раз, оценивает платежеспособность клиента».
Заемщик может попытать счастье в другой кредитной организации. К примеру, САИЖК имеет большой опыт рефинансирования кредитов, выданных частными банками. Отметим, что в случае смены банка, заемщику необходимо соответствовать параметрам нового кредитора. Требования к подтверждению финансового положения могут оказаться более жесткими. К примеру, САИЖК, в отличие от большинства частных банков, в качестве подтверждения дохода принимает только справку 2НДФЛ и работает исключительно с теми заемщиками, которые не имели в прошлом просрочек.
Фото: bankinform.ru
Людмила Дмитриева, заместитель директора Свердловского ипотечного агентства по жилищному кредитованию (САИЖК):
«Сейчас сложно сказать, какие будут условия для рефинансирования, но исходя из опыта прошлых лет, мы не будем рефинансировать кредиты или займы, имеющие текущую просрочку, а также кредиты коммерческих банков, где заемщик многократно и неоднократно допускал длительные просрочки. В прошлые годы мы обращали внимание на то, насколько плательщик добросовестный, и имеет ли он возможность оплачивать новый заем».
Будущее вызывает оптимизм
А между тем, ситуацию в экономике прогнозируемой назвать сложно. Некоторые эксперты не исключают, что программы рефинансирования так не появятся, хотя бы потому, что через год ставка в 16% никому не покажется высокой.
Сергей Кульпин, управляющий Уральского филиала ВТБ24:
«Не факт, что через год ставка в 16% годовых будет казаться нам высокой, никто не знает, что будет дальше».
Впрочем, большинство экспертов уверено, что в возвращении ключевой ставки на уровень 10,5% нет ничего невозможного. Когда это произойдет – вопрос времени. Не исключено, что это случится до конца года.
Константин Юрченко, руководитель Департамента Экономики Высшей школы экономики и менеджмента УрФУ:
«Ключевая ставка будет снижена Центральным банком, несмотря на разогнавшуюся инфляцию. Все помнят, что ее резкое повышение было использовано как инструмент стабилизации валютного рынка, и в этом плане она даже ограниченно сработала. Правда ценой такого хода стало едва ли не вымирание кредитования, что в условиях остановившегося экономического роста непозволительно. ЦБ это осознаёт и будет стремиться к возврату ставки до уровня 10,5-11% годовых. Для экономики очень важно, чтобы это произошло как можно раньше. ЦБ медлит, поскольку опасается, что подешевевшие рублевые кредиты вновь хлынут на валютный рынок и обвалят курс рубля. Разумеется, ставки по кредитам в этом случае несколько снизятся».
Дешевле – не значит выгоднее
Как это ни парадоксально, рефинансирование выгодно заемщику не всегда. Чтобы оценить выгоду от ее использования, заемщику необходимо внимательно считать размер переплаты. По подсчетам ипотечных брокеров, в рефинансировании есть смысл только в случае, если ставка снижается более чем на 3%. Правда, этот расчет применителен только к аннуитетному типу платежа, который, кстати, предлагается сегодня большинством банков.
Наталья Головко, руководитель направления по ипотеке OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»:
«Рефинансирование выгодно заемщику не всегда, даже если ставка будет ниже на 2,5-3%. Чтобы оценить выгоду от ее использования, заемщику необходимо внимательно проанализировать изменение размера платежа, соотношение процентов и основного долга в нем, посчитать общий размер переплаты и учесть расходы на оценку, страховку и т.п. Может выгоднее будет, например, еще изменить срок кредита».
Кроме того, оформление нового кредита может быть связано с дополнительными расходами. Во-первых, некоторые банки могут начислять комиссию за выдачу кредита, во-вторых, заемщику придется платить за повторное составление отчета об оценке объекта. Помимо этого, может потребоваться повторное оформление страхового полиса.