Что делать с ипотекой в случае потери работы?

Экономические прогнозы на ближайшие годы нельзя назвать оптимистичными. Эксперты прогнозируют тяжелые времена для компаний и их сотрудников. Уже есть официальная информация о сокращениях и снижении зарплат.

Константин Селянин, финансовый аналитик:

«Я думаю, будет расти скрытая безработица, которая уже сейчас имеет место. Под скрытой безработицей я имею в виду случаи, когда сокращается рабочая неделя, рабочий день. Формально гражданин остается работающим, но получает он гораздо меньше. Будет расти официальная безработица, но особенно, будет расти скрытая безработица».

Болезненными экономические изменения будут для тех, кто имеет ипотеку. Впрочем, временные финансовые трудности не обязательно должны привести заемщика к печальной альтернативе: продаже предмета залога или попаданию в «черный» список должников.

В случае потери работы у заемщика есть три пути:

• Скрыть проблемы от банка и перестать платить по кредиту. В этом случае банк будет вынужден начать процесс судебного разбирательства. В итоге квартиру, скорее всего, продадут с молотка по цене ниже рыночной. А заемщик рискует навсегда испортить кредитную историю.
• Продать квартиру. Это самый простой и действенный способ благополучно завершить отношения с банком. Из недостатков – заемщику никто не компенсирует выплаченные банку проценты за пользование кредитом. Плюс, после продажи квартиры, если она была единственной, придется искать другое жилье.
• Подать заявку на реструктуризацию долга. Заемщик может обратиться в банк с тем, чтобы размер ежемесячного платежа был снижен (хотя бы на некоторый срок до восстановления платежеспособности). Однако банк вправе отказать.

Кому улыбнется удача?

Сегодня банки готовы работать с проблемными заемщиками и реструктуризировать долг. Технически возможность реструктуризации была всегда. Но до конца кризисного 2008 года Центробанк занимал по этому вопросу жесткую позицию, и реструктуризация практически не производилась.

Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза:

«До 2008 года Банк России крайне негативно относился к реструктуризации кредитов. Нормативные документы предполагали, что если банк когда-либо реструктуризировал кредит заемщику, то должен был создать 100% резерв. В конце 2008 года Центробанк удалось убедить, что реструктуризация будет массовой, и банки не выдержат такого. Они либо не будут создавать резерв, и ЦБ их будет наказывать, либо они создадут резерв и уйдут с рынка. Тогда ЦБ смягчил позицию».

Существует две основные схемы реструктуризации:

• Увеличение срока кредитования (снижается размер ежемесячного платежа на весь срок выплаты кредита. Процентная ставка не меняется);
• Остановка погашения основного долга (на определенный срок заемщику предоставляется возможность не выплачивать «тело» кредита, а только проценты или их часть. Все невыплаченные суммы переносятся на будущие периоды).

Впрочем, в каждом банке есть свои особенности реструктуризации.

Светлана Безбородова, ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

«В банках по-разному работают с «проблемными» заемщиками. Кто-то предлагает «кредитные» каникулы, кто-то – отменить штрафные санкции, снизить на время размер ежемесячного платежа либо изменить график платежей. Все зависит от банка, его возможностей и программ».

А может случиться и так, что в непредоставлении заемщику поблажек заинтересован не банк, а конкретный специалист.

Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза:

«У каждого банка своя политика по этому вопросу. Есть банки, которые не готовы идти на реструктуризацию, им проще пройти судебную процедуру. Бывает и такое, что банк говорит, что вы можете оформить реструктуризацию, но заемщик приходит к человеку – низовому сотруднику, которому в силу тех или иных причин невыгодно, чтобы клиент реструктуризировал кредит. К примеру, премия этого сотрудника зависит от количества вовремя оплаченных кредитов. И он сделает все, чтобы не дать заемщику никакой реструктуризации. В этом случае заемщик должен идти к специалисту более высокого уровня и объяснять ситуацию».

Потерял работу – сразу сообщи банку, такой совет заемщикам дают все эксперты. В некоторых кредитных договорах содержится пункт о том, что заемщик обязан информировать кредитора об изменении материального положения. Если заемщик скрыл факт перехода на новую, более высокооплачиваемую работу, то вряд ли банк его за это будет журить. А вот если он не сообщил о потере дохода и допустил просрочки – для банка это повод заявить о нарушении условий договора. И при необходимости потребовать погашение кредита досрочно.

Светлана Безбородова, ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

«Если у заемщика возникли трудности в погашении кредита из-за потери работы, или здоровья, необходимо банк, в котором взят кредит, поставить в известность. Можно это сделать по телефону, а лучше приехать в банк и все изложить в письменном виде, обязательно оставить у себя копию данного заявления с отметкой банка, на случай потери данного заявления в банке».

Главное, не допускать просрочек. Для некоторых кредитных организаций это – принципиальный вопрос. Появление просрочек по кредиту снижает шансы на реструктуризацию долга.

Конкретные предложения

Предлагаем рассмотреть, что предлагают заемщикам, потерявшим источник дохода, каждый из лидеров ипотечного кредитования:

Решение о том, будет или нет реструктуризирован долг, принимается в головном офисе в Москве. Однако известно, что если заемщик допустил просрочку ранее, второй шанс ему, скорее всего, не дадут.

В АИЖК для работы с этой группой заемщиков есть только один инструмент – реструктуризация долга, которая может состоять из двух этапов. Первый этап длится шесть месяцев. На этот срок снижается размер ежемесячного платежа. Сумма, которую ежемесячно нужно будет вносить, рассчитывается, исходя из данных, которые предоставит сам заемщик. В течение пяти месяцев заемщик платит определенный банком минимум. Все невыплаченные суммы переносятся на шестой месяц. В этот месяц заемщику нужно выплатить ежемесячный платеж и все суммы, которые он недоплатил в предыдущие месяцы.

Существует вторая ступень реструктуризации. Если человек в конце пятого месяца понимает, что он не сможет «закрыть» всю накопившуюся сумму в шестой месяц, то он может обратиться за реструктуризацией повторно. В этом случае накопленная задолженность равными частями «раскидывается» на определенный срок (при положительном решении Москвы).

Перекредитоваться на больший срок, чтобы снизить размер ежемесячного платежа на весь срок погашения кредита, скорее всего, не получится. В данном случае заемщику необходимо предоставлять пакет документ на оформление нового кредита. Учитывая отсутствие постоянного источника дохода, ведомство, скорее всего, заемщику откажет.

Отметим, что данный подход к реструктуризации долга актуален не только для кредитов, выданных САИЖК, но и коммерческими банками, которые работают по стандартам АИЖК.

В отличие от САИЖК, в Сбербанк предлагает заемщикам два инструмента для восстановления финансового положения:

• Отсрочка по погашению основного долга и процентов. Полностью приостановить выплату кредита нельзя, максимум, что возможно, – оформить реструктуризацию с условием предоставления отсрочки по погашению и процентов, и основного долга. Причем, отсрочить можно только девять десятых от общей суммы начисляемых процентов, а 10% нужно будет оплачивать ежемесячно. Например, если заемщик по графику выплачивал 30000 рублей процентов ежемесячно, то при оформлении отсрочки по оплате процентов платеж может быть снижен до 3000 рублей. Все суммы, которые заемщик недоплатил в течение «льготного» периода, переносятся и распределяются равными частями на весь оставшийся срок кредитования.
• Увлечение срока кредитования. Максимально можно увеличить срок на 10 лет, при этом общий срок кредитования с учетом реструктуризации не должен превышать 35 лет. Другими словами, если первоначально заемщик оформлял кредит на 30 лет, то увеличить срок можно только на 5 лет. Процентная ставка по кредиту остается прежней.

Типовая реструктуризация или изменение условий погашения кредита, как правило, предполагает:

• Временное снижение платежной нагрузки на заемщика (предоставление отсрочки погашения основного долга на срок до 12 месяцев);
• Рефинансирование текущего обязательства. Чтобы рефинансировать кредит, заемщику придется доказать, что он справится с обязательствами. К примеру, он может предъявить доходы от сдачи в аренду квартиры, процентов по вкладу и т.д.

Сергей Кульпин, управляющий Уральским филиалом ВТБ24:

«Результат реструктуризации зависит, прежде всего, от усилий самого заемщика, степени его ответственности в этом вопросе и от его возможности восстановить прежнюю платежеспособность. Банк дает заемщику возможность спокойно решить свои финансовые проблемы, от заемщика зависит качество реализации данной возможности».
 

Помимо описанных выше способов, банк предлагает заемщикам третий вариант решения проблемы – получение стабилизационного займа. Фактически, заемщику выдадут еще один кредит, которым он сможет непрерывно и в полном объеме «закрывать» ежемесячные платежи по ипотеке. Воспользовавшись программой, заемщик сможет в течение года существенно снизить платежную нагрузку на собственный бюджет. За этот срок заемщик должен восстановить занятость, а также уровень дохода, позволяющий осуществлять погашение ипотечного кредита и стабилизационного займа.