Ипотека на комнату: На грани возможного

В столице Урала цена квадратного метра комнаты превышает 100 000 рублей, тогда как квартиры в среднем городу продаются за 76 000 рублей за квадратный метр. Минимальная стоимость комнат начинается от 800 тысяч рублей. И это – объекты минимальной площади и в отдаленных районах города. Средняя же стоимость комнат составляет 1,1-1,4миллиона рублей. И, несмотря на то, что за такую сумму можно уже начинать присматривать маленькую, но полноценную квартиру (к примеру, в комплексе апартаментов), многие выбирают комнату. Причем, большинству покупателей необходима ипотека.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»:

«Как это ни парадоксально, комнаты пользуются устойчивым спросом. Казалось бы, коммунальные квартиры – вчерашний день. Но при текущем уровне цен на недвижимость есть ситуации, когда у людей есть только ограниченное количество денег, и даже если они оформят ипотеку, то им хватает только на покупку комнаты. Многие начинают свою историю в недвижимости именно с таких маленьких объектов. Не так давно я занималась продажей комнаты, 80% потенциальных покупателей собирались использовать ипотеку».

Еще 10 лет назад банки отказывались кредитовать комнаты. Однако, по словам риэлторов, сегодня на комнаты приходится четверть всех выдаваемых жилищных кредитов.

Елена Мяло, директор ЦН «Северная казна – 1» (вторичный рынок и ипотека):

«Комнаты востребованы. В общем объеме ипотечных сделок сделки с комнатами занимают примерно 25-30%».


 

Перемены в вопросе кредитования комнат произошли, но радикальными их назвать нельзя. Сегодня, когда кредитуются почти все виды жилья (вплоть до апартаментов), из лидеров ипотечного кредитования только Сбербанк принимает комнаты в залог.

Светлана Безбородова, ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

«Мало кто из банков готов кредитовать покупку комнаты. А те, кто кредитуют, зачастую предъявляют повышенные требования к заемщику. К примеру, при рассмотрении документов, допускается сдача справки о доходах по форме банка, но если предмет приобретения – комната, то заемщику настоятельно рекомендуют принести справку 2-НДФЛ».

Конечно, потенциальный заемщик вправе не предоставлять справку 2-НДФЛ. Правда, в этом случае велика вероятность, что банк откажет в выдаче кредита или запросит дополнительное поручительство.

Небольшая сумма займа и короткий срок погашения – это основные аргументы банков против кредитования комнат. Такие ипотечные продукты приносят минимальный доход, при этом рисков при принятии комнаты в качестве залога больше, чем квартиры. Основной риск состоит в том, что в случае дефолта заемщика банку придется самостоятельно реализовывать объект. А для этого будет необходимо от владельцев остальных комнат в квартире получать отказ от преимущественного права выкупа. Риэлторы вспоминают из практики случай, когда соседям сообщили о продаже в момент, когда они сами продавали комнату. И новый владелец обратился с иском в суд, чтобы расторгнуть сделку, так как он сам хотел приобрести комнату соседей.

Первая или последняя?

Существует два разных ипотечных продукта для приобретения комнаты: кредит на покупку одной из комнат в квартире и ипотека на покупку последней комнаты в квартире. Принципиальное отличие состоит в том, что в первом случае в залоге у банка оказывается только одна комната, а во втором (при аналогичной величине кредита) – целая квартира. Естественно, что второй вариант предпочтительнее для кредитора. На условии оформления в залог всей квартиры готовы кредитовать почти все участники рынка ипотечного кредитования.

Ирина Маркина, начальник отдела ипотечного кредитования банка «ВТБ24»:

«Банк кредитует покупку комнаты и доли только с условием довыкупа, когда человек владеет комнатой в двухкомнатной квартире, выкупает последнюю комнату, и вся квартира перейдет в залог банку. При этом возможны сделки даже между ближайшими родственниками. Объект является более ликвидным, когда это – полноценная квартира, а не отдельная комната».

Теоретически, для соседа выкупить оставшиеся комнаты – выгодно. И если на это не хватает денег, можно занять в банке. Вот только статистика показывает, что желающих что-то «довыкупить» не очень-то и много.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»:

«Последнюю комнату приобретают крайне редко. У нас была два года назад сделка. В коммунальной квартире две комнаты принадлежало одному собственнику, а продавалась третья. Казалось бы, что может быть проще – у него есть право преимущественного выкупа. Если бы он купил эту последнюю комнату, то у него была бы целая трехкомнатная квартира. Но нет, комната ушла другим людям».

Обычно комната интересует покупателя как самостоятельный объект. Это не инвестиционный актив и не способ сохранения капитала. Покупателю требуется жилплощадь, хотя бы небольшая, для себя и своей семьи. Часто рассматривается как временный вариант жилья».

Коммуналка, «секционка», «коридорка»?

Есть разные виды комнат. Разница состоит в типе размещения комнаты в здании. Некоторые комнаты находятся в квартирах, а некоторые – в бывших общежитиях («коридорки» и «секционки»).

«Коридорки» представляют собой набор одинаковых комнат, которые тянутся по обеим сторонам длинного коридора. Комнат в коридорной системе может быть много. Риэлторы даже шутят, что никто не в силах посчитать, сколько всего на этаже таких комнат. Об особенностях быта в «коридорках» даже слагались песни: «Все жили вровень, дружно так/ Система коридорная/ На сорок восемь комнаток всего одна уборная...», – пел В. Высокий. При этом на весь этаж, действительно, всего один санузел и одна кухня. И всем жителям необходимо их как-то делить. Чтобы повысить комфорт проживания, некоторые жильцы устанавливают унитаз и душевую кабину прямо в комнате, хотя это противоречит закону (установка «мокрой зоны» над жилым помещением относится к незаконным перепланировкам; ни один банк не примет в качестве предмета залога комнату с такими преобразованиями).

«Секционки» считаются более престижным типом комнат, чем «коридорки». На одну секцию приходится всего 4-5 комнат. Приэтом санузлов может быть несколько, а кухня отличается большими размерами. Комнаты в зданиях бывших общежитий банки кредитуют гораздо охотнее, чем комнаты в коммуналках.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»:

«При продаже комнат коридорного типа (в т.ч. бывшие общежития) у соседей нет преимущественного права выкупа. А значит, получать от них нотариальный отказ от преимущественного права выкупа не нужно. В связи с этим, некоторые банки считают такие объекты более ликвидными, хотя жестких ограничений в кредитовании банками комнат нет – если кредитуют подобные объекты, то принципиального различия нет: коридорного типа комната или нет».

Светлана Безбородова, ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

«Охотнее всего банки кредитуют комнаты в домах коридорного типа, где у каждой есть номер. Она является самостоятельным объектом недвижимости, при этом, прав преимущественного выкупа ни у кого нет».

 

А между тем, наиболее комфортными для проживания все-таки считаются комнаты в квартирах. Но при условии, что в квартире есть только две или три комнаты, и у покупателя за стеной будет жить всего одна семья (т.е. в трешке кто-то из жильцов будет занимать две комнаты). Если заемщик не может найти подходящую ипотечную программу для покупки комнаты в квартире, то он может использовать запасной вариант.

Светлана Безбородова, ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

«Здесь есть два пути: получить потребительский кредит или кредит под залог имеющегося жилья. Потребительский кредит достаточно дорогой. Срок его ограничен, ставка выше. Если по ипотеке максимальная ставка – 15%, то потребительский кредит – это 18-20%. Второй вариант – под залог имеющегося жилья. Но, как правило, тот, кто покупает комнату, не имеет такого залога. Такой кредит будет дешевле, чем потребительский, ставка будет от 13 до 15% годовых».

Для банков программа кредитования под залог имеющегося жилья наиболее благоприятна. В случае дефолта заемщика, у кредитора не будет каких-либо проблем с реализацией квартиры. Обычно такой вариант используют молодые семьи, а в качестве предмета залога предоставляется квартира родителей.