Квартира, даже если она куплена в ипотечный кредит, все равно частная собственность. Так рассуждают многие заемщики, и совершают со своей квартирой различные операции. К примеру, сдают в аренду или делают перепланировку. Однако в банке, как правило, видят ситуацию совершенно иначе. Большинство кредитных договоров содержит целый список действий, которые заемщик не вправе производить с купленным жильем. И нарушение этих условий может грозить покупателю серьезными проблемами. Вплоть до расторжения кредитного договора и продажи залоговой квартиры.
Покупатель не вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, пока не погасит ипотеку. Разумеется, в квартире разрешено делать ремонт, прописываться и проживать, то есть использовать ее по прямому назначению. Совершать иные действия, например, сдавать квартиру в аренду, делать перепланировку, продавать, заемщик может исключительно с согласия банка. А банк ему в этом вполне может отказать.
Одна из основных обязанностей заемщика – не ухудшать состояние купленной квартиры. Чтобы узнать, как заемщик справляется с этой задачей, банки обычно включают в кредитный договор такой пункт:
Предоставлять возможность займодавцу/уполномоченному займодавцем лицу не менее одного раза в год производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания Жилого помещения.
Если заемщик дважды необоснованно откажется пускать в квартиру сотрудников банка для проверки, это будет основанием для расторжения договора. Если банк применит такие санкции, покупателю придется погасить ипотеку досрочно. Если он не сможет выплатить кредит за короткий промежуток времени (а долг может составлять не один миллион рублей), то квартиру выставят на продажу.
Полученные от реализации квартиры деньги пойдут на погашение банковских издержек. Даже если квартира будет продана за ту же цену, за которую она была приобретена, покупателю будет возвращен только первоначальный взнос и часть выплат «тела кредита». Компенсировать выплаченные заемщиком проценты по кредиту никто не будет.
Рассмотрим подробнее, какие операции с залоговой квартирой банк никогда не разрешит совершить заемщику, какие могут быть произведены с согласия кредитора, а что можно делать, но на свой страх и риск, нарушая условия договора.
1. Сдать в аренду
Сдача залоговой квартиры в аренду считается удачной схемой вложения средств. Ежемесячные ипотечные платежи погашаются платежами арендаторов. Теоретически, в этой схеме нет ничего противозаконного. По закону «Об ипотеке», покупатель квартиры имеет право сдавать ее внаем. Однако в законе есть небольшое уточнение.
Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»»:
«В силу п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договор об ипотеке может включаться условие, позволяющее залогодателю сдавать заложенное имущество в аренду только с согласия залогодержателя. Если такого условия в договоре об ипотеке нет, то залогодатель по умолчанию вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условии, что:
– срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
– имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества».
В кредитных договорах абсолютно всех кредитных организаций есть пункт о том, что заемщик не имеет права сдавать жилое помещение внаем без получения письменного согласия от банка, утверждают кредитные брокеры.
Наталья Головко, руководитель направления по ипотеке бюро недвижимости Зыряновой:»:
«Ситуация такая: изначально заемщику задают вопрос – приобретаете для личных целей или для сдачи в аренду? Конечно, никто не пишет, что для сдачи в аренду. Потому что хоть такой вариант и подразумевается, то может потребоваться больший первоначальный взнос, а у банка будет больше полномочий для контроля. Никто не хочет создавать себе дополнительные сложности. А если указывается «для личных целей», то в договор включается пункт – покупатель не имеет права сдавать в аренду без получения согласия банка».
Основной риск сдачи квартиры состоит в том, что арендаторы могут ухудшить состояние объекта. И если выяснится, что в квартире проживал не собственник, а третьи лица, то страховая компания может отказать в выплате страхового возмещения. А поскольку риск утраты/ухудшения состояния квартиры обычно страхуется в пользу кредитора, то под ударом оказываются интересы банка.
Впрочем, заемщик может обратиться в банк с вопросом о возможности сдать внаем залоговую квартиру. Если собственник готов сдать квартиру по всем правилам, то препятствовать ему, скорее всего, не будут.
Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке Уральского филиала ВТБ24»:
«Для согласия на аренду необходимо, чтобы проект договора аренды соответствовал требованиям банка. Срок аренды не должен превышать 12 месяцев. Также банку потребуется уведомление из страховой компании. Банк дает согласие на аренду при наличии указанных документов».
Таким образом, после того, как заемщик расскажет о своих настоящих намерениях банку, ему придется обратиться в страховую компанию. И, как следствие, это может привести к увеличению стоимости страховки.
Виталий Княгиничев, директор Дирекции розничного бизнеса ОСАО «Ингосстрах»:
«Действительно, при изменении степени риска предусмотрены повышающие коэффициенты. Однако на практике они почти не применяются, так как в части сдачи имущества в аренду страхователи банально предпочитают скрывать эту информацию».
Если собственник сдает квартиру открыто и по закону, то, логично предположить, что он будет выплачивать налог с полученной прибыли. Он должен это делать
На практике, подавляющее большинство заемщиков сдают квартиры в аренду втайне от банка. Жесткие санкции со стороны кредитора наступают только в одном случае – если в квартире живут арендаторы, а заемщик перестал платить по кредиту, говорят эксперты. Если же платежи поступают строго по графику, банк не пользуется своим правом проверять состояние квартиры.
Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:
«Как правило, проверки не проводятся без серьезного повода. Проверка высылается, когда есть просрочки и проблемы. Это прописано в кредитном договоре – сообщать кредитной организации о сдаче квартиры в найм, это дисциплинирует, но в действительности, никто не проверяет. Если нет просрочек, то просто пожурят, спросят, почему заемщик не предупредил. А вот если накопилась задолженность, то тогда могут потребовать полной оплаты всего кредита».
2. Сделать перепланировку
Заемщик не имеет права распоряжаться квартирой без предварительного письменного согласия кредитора. И если обустройство купленной квартиры выходят за рамки обычного ремонта (например, убираются встроенные шкафы, меняются батареи, переносится стена), то покупателю придется запрашивать разрешение на перепланировку у банка.
Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке Уральского филиала ВТБ24»:
«Для согласия на перепланировку нужно представить в банк уведомление из страховой, проект перепланировки, согласие соответствующих органов на проведение перепланировки. Банк согласовывает перепланировку при наличии указанных документов».
Если собственник решит сделать перепланировку, которую невозможно узаконить (например, частичный или полный демонтаж несущей стены, перенос стояков горячего и холодного водоснабжения), то страховая компания наверняка не даст разрешение на эти работы
Собранные бумаги сначала необходимо передать на оценку в страховую компанию, а только потом уже в банк.
Арсен Широян, директор Центра страхования ипотечных и банковских рисков СК «Альянс»:
«Если планировка требует согласования с соответствующими техническими службами, к уведомлению должен быть приложен проект. Проект предполагает: титульный лист, описание планируемых ремонтных работ, экспликацию помещений до и после перепланировки, план помещения до и после перепланировки, с печатями организации и подписями ответственных сотрудников, выполняющих данный проект. В случае, когда такое согласование не требуется, к уведомлению прилагается эскиз: план квартиры до и после планировки. Весь пакет документов – уведомление клиента, полис – должен быть направлен андеррайтеру на согласование. Согласование определяет тариф для начисления дополнительной премии (на дни проведения ремонтных работ) и вид допсоглашения».
Подавляющее большинство заемщиков делают незаконную перепланировку, и при этом не ставят в известность банк и страховую компанию. В случае, если в банк поступит информация о перепланировке (например, соседи будут жаловаться на шум, проблемы с вентиляцией и т.д.), то кредитор потребует узаконить проведенные работы или вернуть помещение к первоначальному виду.
Как говорят представители кредитных организаций, из-за незаконной перепланировки кредитные договоры с заемщиками никогда не расторгались. Все споры удавалось решить в досудебном порядке.
3. Подарить
Родители не могут оформить ипотеку и подарить квартиру своему ребенку. Точно также при разводе супруг, который еще не успел погасить жилищный кредит, не может отдать квартиру бывшей спутнице жизни. Сегодня ни один банк не позволит заемщику подарить объект, который находится в залоге.
Наталья Головко, руководитель направления по ипотеке бюро недвижимости Зыряновой»:
«Согласно федеральному закону «Об ипотеке», заемщик может быть один, а собственник другой. Но банки на такую схему разрешение не дают. Собственник должен быть должником, потому что для банка так понятнее ответственность, проще контроль. Смена собственников может быть только через куплю-продажу, путем погашения задолженности заемщика деньгами покупателя».
В случае дефолта заемщика банк не сможет продать залоговую квартиру, если она по договору дарения принадлежит уже третьему лицу. Сегодня заемщику позволительно только переписать право собственности на созаемщика или продать залоговую квартиру.
А между тем, некоторые кредитные учреждения начали разрабатывать специальные программы, благодаря которым может появиться возможность переоформить выплачиваемый кредит на другого человека. При этом объект и условия кредитования останутся прежними, в кредитном договоре изменится только имя заемщика.
Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:
«Замена лица в договоре кредитном и переход права собственности на объект недвижимости – такая программа разработана в стандартах АИЖК, она еще ни разу не была апробирована на территории Екатеринбурга. По этой программе, теоретически, замену лица можно сделать, но потребуется три месяца на проверку финансового обеспечения и совершения сделки».
4. Перевести в нежилое
Купленную квартиру на первом этаже заемщик может использовать как офис. Он может трудиться в квартире сам и даже оборудовать рабочие места для сотрудников. Если у него не будет проблем с выплатами ипотеки, то, скорее всего, банк будет закрывать на это нарушение глаза.
Однако если покупатель решит сделать отдельный вход в свой офис и официально изменить статус помещения на нежилое, у него ничего не выйдет. Даже если квартира находится на первом этаже в проходном месте, и от смены статуса стоимость объекта только вырастет, банк, скорее всего, не даст разрешение на смену статуса.
Раньше сменить статус помещения с «жилое» на «нежилое» можно было в процессе погашения ипотеки. Для этого существовали специальные программы. Сегодня таких программ нет, и для того чтобы сменить статус квартиры, заемщику прежде необходимо выполнить свое обязательство перед банком.
Наталья Головко, руководитель направления по ипотеке бюро недвижимости Зыряновой»:
«По стандартной программе заемщик покупает жилье с назначением жилое помещение с целью использования – проживание, а не для коммерческих целей. В рамках кредитного договора, который заемщик заключил, это нельзя сделать. До 2008 года были программы, которые позволяли выкупить первые этажи с целью их дальнейшего перевода в нежилое. После перевода предполагалось увеличение ставки. Сейчас есть специальные программы для покупки коммерческого жилья. Там условия кредитования другие, ставка выше – 18-19% годовых».
Получив отказ в банке, заемщик может попробовать на свой страх и риск изменить статус помещения втайне от кредитора. Правда, когда он принесет пакет документов в администрацию района, он наверняка получит официальный отказ. В свидетельстве о праве собственности стоит отметка о наличии обременения в виде ипотеке. А согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ, осуществить перевод невозможно, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц, например, банка.
Автор: Евгения Курмачева
