Ипотека – сегодня основное финансовое подспорье для покупки квартиры. По некоторым оценкам, доля сделок, где используется жилищный кредит, доходит до 70%. При таком росте на рынке увеличивается количество залоговых квартир, т.е. купленных в ипотеку. Но по каким-то причинам у собственника больше нет возможности выплачивать кредит, и он выставляет квартиру в продажу. Кроме цены, в этой покупке могут быть и другие выгоды. Однако, в зависимости от собственника, риски для покупателя могут как увеличиваться, так и уменьшаться.
Купить залоговую квартиру можно у юрлица, банка или ипотечного агентства, а также у частного продавца. Посмотрим, как это происходит на практике. Считается, что покупка залоговой квартиры у банка – дорогой вариант, поскольку кредитор рассчитывает вернуть не только выданный кредит, но и проценты, и даже штрафы по просрочке, если таковая имеется. А продавец-собственник, в зависимости от его финансовой ситуации, готов дать приличную скидку.
Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК):
«Если какое-то третье лицо эта квартира заинтересовала, то он, естественно, выезжает и смотрит состояние, правоустанавливающие документы на эту квартиру. Так вот в этих документах черным по белому написано, что квартира находится в залоге. И вот как только человек видит, что она в залоге, нужно уточнять, что за ситуация ситуация. Если есть просроченная задолженность, надо понимать – какая сумма».
Когда продавец в свое время покупал квартиру, ему оформляли ипотечный кредит. Чаще всего, первоначальный взнос составляет 30%. Т.е. логически можно предположить, что в самом худшем для себя случае продавец снизит цену на величину первого взноса. Далее нужно понимать, какова просрочка. Рассматривать вариант покупки можно только в том случае, если сумма долга по процентам существенно меньше суммы первого взноса. Однако залоговая квартира потому и выставлена в продажу, что продавец намерен получить с продажи максимум денег. И точно не меньше, чем он потратил или должен. Поэтому, скорее всего, цена будет ничуть не ниже рыночной, квартира с обременением и без свежей юридической проверки. Другой вопрос, если единственным собственником объекта является банк. Это значит, что над должником состоялся суд.
Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК):
«Все обременения сняты с этой квартиры, соответственно, покупатель уже ничем не рискует. Он купил квартиру у юридического лица».
Списки залоговых квартир, собственником которых является юрлицо, публикуются на официальном сайте банка или агентства. Конечно, банк не меньше заинтересован вернуть не только все свои деньги, но и сумму, которую рассчитывал заработать, поэтому с должником, скорее всего, с должником будут работать и работать до последнего.
Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК):
«Обращение о взыскании происходит не сразу, не через два дня. На самом деле, как минимум, 90- 120 дней проводится работа с заемщиком, с целью понять причины возникновения просроченной задолженности, как исправить эту ситуацию. Потому что ни одному кредитору квартира как таковая не унжна».
Однако если квартира после решения суда встает на баланс юрлица, то предпочтения банка могут быть скорректированы. После снятия обременения, квартира будет выставлена в продажу по рыночной цене. Между тем, большинству покупателей требуется ипотечный кредит. И взять кредит можно по сниженной процентной ставке. Банк или агентство после переговоров, скорее всего, пойдут покупателю на уступки. Для сравнения, если покупателя находит заемщик, то ипотека может быть выдана только по стандартной ставке. И еще как бонус – квартира, купленная у юрлица, прошла юридическую экспертизу и не имеет обременений.
Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК):
«Банк-залогодержатель кредитует покупателя, все гораздо проще. Все в течение одного дня. Хуже ситуация, когда есть банк Х – залогодержатель квартиры, заемщик которого пытается реализовать квартиру, а потенциальный покупатель этой квартиры приходит в другой банк. И здесь возникает конфликт интересов».
Чтобы купить залоговую квартиру у собственника, нужно, чтобы сначала был погашен его кредит. Часто просят оформить задаток, которым продавец может закрыть ипотеку. Но при этом сильно рискует покупатель. Деньги будут отданы, а права собственности еще нет. Придуманы разные схемы, чтобы организовать безопасность. Личное присутствие на всех этапах погашения кредита, удержание оригиналов документов и так далее. Впрочем, нужно понимать, что риски сопровождают те сделки, которые интересны как в цене, так и другом. В противном случае, с собственными деньгами незачем геройствовать. И еще, чем больше специалистов знают о сделке, тем меньше возможностей для обмана. И тогда залоговая квартира действительно станет выгодной во всех отношениях покупкой.
Ипотечные программы Свердловского агентства по ипотечному жилищному кредитованию для покупки жилья в новостройках, на вторичном и малоэтажном рынках, а также для переезда. Новый стандарт АИЖК – сниженный первоначальный взнос без дополнительных страховых выплат. Подробности на сайте () и в офисе агентства, по ул. Белинского, 35.
