При выборе банка и ипотечной программы заемщик анализирует комплекс характеристик. Но, как правило, одна из них является ключевой. Для получения жилищного кредита иногда приходится чем-то пожертвовать. Например, при небольшом первоначальном взносе – низкой процентной ставкой, при длительном сроке кредитовании и небольшом ежемесячном платеже – размером переплаты. Сколько людей, столько и стратегий. Мы проанализируем пять самых популярных, и увидим, на какие из них делают ставку сегодня крупные банки.
Банки пристально изучают данные заемщиков. Вот неполный перечень характеристик, которые учитываются при вынесении решения о выдаче ипотеки:
1. Гражданство;
2. Возраст;
3. Занятость и образование;
4. Сфера деятельности;
5. Трудовой стаж;
6. Доход;
7. Подтверждение дохода;
8. Количество накопленных на приобретение квартиры средств;
9. Финансовые обязательства (другие кредиты, оплата обучения, алименты);
10. Наличие иной недвижимости в собственности;
11. Кредитная история
12. Наличие созаемщика, поручителя;
13. Страхование (личное, предмета залога, объекта недвижимости);
14. Наличие договора с риэлтором/брокером;
15. Отношение к воинской обязанности (для мужчин) и проч.
Однако оценивать имеют право не только банки. Заемщик выбирает подходящую ипотечную программу. Сегодня каждому, кто в жизни брал хотя бы один кредит, пусть даже не на жилье, а обычный, потребительский, известно: кредит нужно выбирать по совокупности условий. Можно выделить пять основных условий, которые влияют на принятие решения заемщиком:
1. Процентная ставка;
2. Первый взнос;
3. Срок кредитования
4. Возможность досрочного погашения без штрафных санкций;
5. Подтверждение платежеспособности (справкой №2-НДФЛ или по форме банка).
Финансовые стратегии
Стратегия №1 Минимальная процентная ставка
Для подавляющего большинства заемщиков размер процентной ставки является одной из важнейших характеристик ипотеки. Ставка влияет на размер ежемесячных выплат и величину переплаты.
С октября по март ставки ипотеки в 20 крупнейших банках Екатеринбурга выросли на один процентный пункт (п.п.) и составили в среднем 12,74% годовых. Так например, банк «ВТБ24» повысил проценты по ипотеке в рублях на 0,7 п.п., «Газпромбанк» – на 0,4-1 п. п., DeltaCredit – 0,5 п.п., «Сбербанк» и «Уралсиб» подняли ставки по отдельным ипотечным программам.
На основании данных из открытых источников, минимальный уровень ставки на приобретение первичного жилья у банка «ВТБ24» (8,9%) и «Сбербанка» (9,5%). Одни из самых высоких декларируемых ставок у «АК Барс» и «Банк Москвы».
Минимальные ставки для покупки вторичного жилья – у САИЖК и «ВТБ 24». Теоретически, оформить заем в этих кредитных организациях можно под 8,9% годовых. Самые высокие – «Райффайзенбанк» и «Альфа-банк».
Стратегия №2 Минимальный первоначальный взнос
На величину размера первого взноса обращают внимание те заемщики, кому необходимо оформить жилищный кредит при относительно небольшой накопленной сумме, а иногда – и при полном отсутствии накопленных средств.
Как видно из таблицы, лидерами по этому критерию являются «Сбербанк», «АК Барс» –по 10%. Есть программы, где первый взнос вообще не нужен. Однако возможно это лишь при соблюдении определенных условий: страховании ответственности заемщика и наличии жилья, которое оформляется в качестве залога.
Стратегия №3 Длительный период кредитования
Чем короче срок кредитования, тем больше размер ежемесячных платежей. Даже если заемщику кажется, что он сможет выплачивать каждый месяц серьезные для его бюджета суммы, то у кредитного комитета может быть иное мнение на этот счет. В каждом банке существует свой ограничительный максимальный процент от заработка, который может быть направлен на погашение ипотеки. Если доход заемщика не очень высок, то в кредитовании, скорее всего, будет отказано.
Из представленных банков самая короткая ипотечная программа у «СКБ-банк». Банки с участием иностранного капитала дадут ипотеку не более чем на 25 лет. Крупные госбанки декларируют срок займов в 30-50 лет.
Стратегия №4 Подтверждение платежеспособности
«Серые» зарплаты. Сегодня для многих заемщиков очень важно, чтобы неофициальный доход был банком учтен для расчета суммы кредита. И такие заемщики ради этого готовы к увеличению процентной ставки.
Сегодня практически все банки готовы учитывать «серую» зарплату и зарабатывать на этом проценты. При предоставлении справки по форме банка процентная ставка вырастает на 0,5-1,25 %.Исключение составляет разве что САИЖК, где принимается справка только по форме №2–НДФЛ.
Стратегия №5 Возможность досрочного погашения
Возможность досрочного погашения – одно из самых «молодых» условий ипотеки. Его банки приняли в расчет только после череды громких судебных решений. Однако до сих пор причиной судебного разбирательства чаще всего является нежелание банка «расставаться» с заемщиком. Ведь в этом случае сокращается величина переплаты.
Ипотечный эксперимент
А теперь смоделируем ситуацию, приближенную к реальной. Итак, знакомьтесь:
Заемщик: Иван Птицын
Возраст: 30 лет;
Занятость: наемный сотрудник частной компании, на последнем месте работы трудится не менее года. Помимо постоянного места работы имеет неофициальную подработку в размере 15 000 руб.;
Семейное положение: состоит в браке 5 лет;
Созаемщик: супруга; сотрудница того же предприятия.
Семейный доход с учетом подработки: 60 тыс. руб. ;
Цель: оформить ипотеку на покупку однокомнатной квартиры не дороже 2,5 млн руб. (на первичном или вторичном рынке) с максимально выгодными условиями.
Собственные накопления: 15% от стоимости квартиры (375 000 руб.).
Рассмотрим, на что действительно может рассчитывать наш герой.
Возможные условия кредитования для И.Птицына при покупке квартиры в новостройке:
Если И.Птицын оформит ипотеку в «Сбербанке», «Транскапиталбанке» или в «Газпромбанк» на 20 лет, то по приблизительному расчету
на ипотечном калькуляторе ежемесячные платежи и переплаты будут следующие:
Отметим, что не все банки готовы кредитовать заемщиков, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив. Банки предпочитают кредитовать заемщиков, которые заключают договор долевого участия по 214-ФЗ. При этом степень готовности новостройки должна быть не менее 30%. Покупка заемщиком строящегося жилья считается рискованной операцией, поэтому некоторые банки требуют большой первоначальный взнос. Например, в «Банке Москвы» и «Уралсибе» первоначальный взнос не может быть меньше 30%, что для нашего виртуального заемщика неприемлемо.
Возможные условия кредитования для И. Птицына при покупке квартиры на вторичном рынке:
Если судить по этой таблице, то самые привлекательные условия кредитования у «Транскапиталбанк», «АК Барс» и DeltaCredit. Правда, для участия в программе «Транскапиталбанка» необходим залог в виде другой недвижимости.
Сравним размер выплат в трех банках, предложивших самые выгодные условия по процентным ставкам и размеру первоначального взноса:
Условия ипотечных программ для покупки вторичного жилья для Ивана Птицына выгоднее, чем для покупки квартиры в новостройке.
Стоит отметить, что если бы в смоделированной ситуации было учтено большее количество условий, то вполне вероятно, более интересные условия кредитования оказались бы в других банках.
***
С начала 2012 года ипотечные ставки выросли в среднем на 1%. Об ужесточении других условий речь пока не идет. Однако даже в минимально изменившихся условиях совокупный семейный доход в 60 000 рублей по меркам многих банков сегодня уже является недостаточным для выдачи жилищного кредита на покупку даже однокомнатной квартиры класса эконом. Заметим, что по данным Росстата в 2011 году заработок в 22 737 рублей был средним на предприятиях Свердловской области. Поэтому заемщику сегодня в большинстве банков дадут рекомендацию дождаться прибавки к жалованию, накопить несколько больший первоначальный взнос или найти квартиру дешевле. Банки открыто заявляют о высоких требованиях к доходу заемщиков – подобные советы появляются на стадии расчета кредита на ипотечных калькуляторах банков.
Автор: Евгения Курмачева
