Охота за ипотекой

В краткосрочной перспективе условия выдачи ипотечных кредитов изменятся. Крупнейшие банки уже объявили о том, что ставки по кредитам для населения вырастут. Количество поданных в январе заявок на получение кредитов бьет все рекорды – уральцы в массовом порядке улучшают жилищные условия при помощи ипотеки.

 

 

За две первые рабочие недели в Свердловское Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию (САИЖК) поступило вдвое больше заявок на получение ипотечного кредита, чем за аналогичный период прошлого года. «Январь 2012 года показал, что активность населения чуть снизилась по сравнению с четвертым кварталом 2011 года, но если сравнивать с аналогичным периодом 2011 года, то ситуация в текущем году гораздо лучше. В первую рабочую неделю января 2011 года было сделано 27 заявок, а за первую неделю 2012 года  – 56 заявок. Вторая неделя – 43 против 87 соответственно», – сообщил директор САИЖК Александр Комаров.

 

В других кредитных организациях наблюдается аналогичная ситуация. «Спрос на покупку жилья в кредит в январе продолжает оставаться на высоком уровне. График сделок заемщиков ВТБ24 по купле-продаже квартир с помощью ипотечных кредитов в первый же рабочий день нового года был расписан на полтора месяца вперед. В январе 2012 года планируем выдать в три раза больше кредитов, чем за аналогичный период прошлого года», – привел статистику  Сергей Кульпин, управляющий Уральским филиалом ВТБ24. 

 

Сохранятся ли на прежнем уровне «гуманные» ставки 2011 года в середине первого квартала - большой вопрос. Но риэлторы советуют брать ипотеку под конкретный объект или иметь подходящую квартиру «на карандаше». Иначе при складывающемся дефиците новостроек заемщик рискует не уложиться в срок действия решения кредитного комитета. А это может привести к изменению условий кредитования.

 

 

Очевидно, что основная причина повышения интереса к ипотечным продуктам – рост ставок по кредитам в ближайшем будущем. На это указывают определенные индикаторы: «Мировая экономика «влетает» в очередную полосу кризиса. Условно говоря, кризис не заканчивался, он просто усугубляется. К сожалению, многие тенденции указывают на то, что рубль будет обесцениваться. Задача Центробанка в том, чтобы этот процесс не носил обвального характера, и само обесценение не превысило 10-12%, достигнув показателя в 35-36 рублей за доллар. Это, в любом случае, подстегнет инфляцию. Рост инфляции неизбежно повлечет за собой разгон ставок, как по вкладам, так и по кредитам», – сделал прогноз Константин Юрченко, руководитель департамента Экономики Высшей школы экономики и менеджмента УрФУ.

 

Банки не сбрасывают со счетов и политический фактор. Все усилия правительства РФ направлены на то, что сохранить до президентских выборов стабильность в стране. Но ожидая выборы и кризис, банки стараются как можно раньше застраховать себя от кризиса ликвидности. В декабре прошлого года ставка рефинансирования Центрального банка снизилась на 0,25%, что должно было положительно сказаться на кредитных ставках, но этого не случилось. «Теоретически, ставки по кредитам и вкладам должны меняться в том же направлении, что и ставка рефинансирования, но у нас этого не произошло. Наоборот даже, мы видели, что в четвертом квартале 2011 года ставки по кредитам повышались. Это связано с тем, что банки понимают, что экономика явно начнет «покашливать» после того, как пройдут выборы (выборы президента РФ состоятся 4 марта 2012 года, – прим. ред.), что вливаются последние деньги, которые рано или поздно закончатся, поэтому банки накапливают резервы, привлекают вкладчиков на более выгодных условиях, а кредитовать особо не стремятся», – объяснил К.Юрченко.

 

Тренд к повышению ставок по вкладам сформировался в сентябре 2011 года, когда объем кредитования из-за рубежа сократился. По данным ЦБ, с сентября 2011 года по середину января 2012 средняя максимальная ставка по вкладам десяти крупнейших финансовых учреждений РФ выросла на 1,5% (с 8 до 9,5%). За ростом ставок по вкладам неизбежно последует удорожание кредитов. Однако банки будут с разной скоростью избавляться от возникшей диспропорции. Комментирует Александр Комаров, директор ОАО «САИЖК»: «Думаю, что крупные банки будут в меньшей степени увеличивать ставки по ипотеке, мелкие и средние, которые в больше степени столкнулись с проблемой дефицита ликвидности, откорректируют процентные ставки не позднее месяца – полутора, максимум, двух».

 

Согласно статистике ЦБ, средняя ставка по ипотечным кредитам с начала года составляет 12%. Аналитики уверены: на сегодняшний день предпосылок к тому, чтобы ипотека стала более доступной, нет. И что важно – их уже никто и не ждет: ни заемщики, ни экономисты. «Возможен только рост ставок по кредитам. Конечно, не стоит ожидать существенного роста, думать, что ставки по ипотеке дойдут до 20% годовых – такого, конечно, не будет. Думаю, что если допустить снижение рубля с нынешних 31 рубля за доллар до 35-36 рублей за доллар, то ипотечная ставка скорректируется на 1 процентный пункт вверх», – прокомментировал возможную динамику изменения ставок руководитель департамента экономики ВШЭМ УрФУ. 

 

И вот полетели «первые ласточки» 2012 года. На ипотечном рынке Екатеринбурга, рассказывают ипотечные брокеры, которые каждый день отслеживают ситуацию по изменению условий ипотечного кредитования, крупные игроки уже увеличили ставки на 0,5% до 1% на некоторые ипотечные продукты. Больше всего это коснулось ипотеки на вторичное жилье. Предполагается изменение условий кредитования в сторону увеличения ставки и по другим программам. «Ожидается, что к весне в среднем ставки будут подняты всеми банками. В среднем прогнозируется увеличение ставок  на 1-1,5%», – сообщила Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки». Прогноз ипотечных брокеров подтверждается и представителями крупных кредитных организаций: «Разворот процентных ставок на рынке произойдет в 1 квартале. В целом по банковской системе в 1 полугодии 2012 года мы прогнозируем рост средневзвешенных ставок на 0,8%. Это произойдет из-за того, что цена ресурсов вероятнее всего продолжит расти», – описали ситуацию в ВТБ24. 

 

Между тем, сохранить свои ставки на сегодняшнем уровне намерены в САИЖК. «В конце прошлого года в АИЖК подводились итоги, так вот, по словам генерального директора АИЖК (Александр Семеняка, генеральный директор ОАО АИЖК – прим. ред.), в первом полугодии ставки сохранятся на прежнем уровне однозначно. По второму полугодию сегодня спрогнозировать достаточно трудно, но при этом было заявлено следующее: в зависимости от  макроэкономических изменений, если и будут негативные явления,  АИЖК будет менять свою процентную политику одними из последних на рынке», – сообщил директор АИЖК в Свердловской области. 

 

Чтобы понять, как сильно ударит по карману заемщиков увеличение ставки даже на 1%, посчитаем увеличение переплаты. В среднем однокомнатная квартира в спальном районе города стоит 2,5 млн рублей. Если заемщик берет ипотеку на 20 лет и платит 20% первого взноса, то при увеличении ставки на один процент переплата вырастает на 338 350 рублей, сумму для екатеринбургского заемщика, который приобретает жилье класса эконом, вполне внушительную. Рассчитать самостоятельно сумму выплаты по кредиту и размер переплаты  можно на ипотечном калькуляторе.  

 

 

За 10 месяцев 2011 года в Свердловской области выдано 15 000 кредитов, столько же, сколько за весь 2008 год. Такие данные озвучены Уральским банковским союзом. Хотя Центробанк еще не опубликовал отчет об объемах кредитования в 2011 году, вероятнее всего, количество ипотечных сделок в прошлом году оказалось рекордным. Для сохранения высоких темпов кредитования в 2012 году банки имеют необходимые ресурсы: «Если мы посмотрим на статистику, которую обнародует Центральный банк, мы увидим, что на сегодняшний день объем привлеченных у физических лиц средств превышает  10,5 трлн руб. Это не единственный источник привлечения средств банками», –  уверен К. Юрченко. 

 

В настоящий момент кредиторы анонсируют, что требования к подтверждению платежеспособности и размеру первоначального платежа останутся неизменными. «Оценка платежеспособности заемщиков останется без изменений, такой же лояльной – просрочка в банковских портфелях сокращается как в абсолютных, так и относительных величинах. Также сохранится столь же низким, на уровне 10-20%, размер первоначального взноса – баланс интересов здесь уже сложился», – сообщили в ВТБ24. Как сообщили в одном из ведущих банков, условия кредитования остаются в настоящий момент такими же лояльными, какими были они в докризисный 2008 год. 

 

Ипотечный пузырь не лопнет – уверены экономисты, тем более что его в России нет. При всей лояльности условий выдачи ипотеки, накопление «плохих» кредитов в пределах контроля. В  отличие от американского ипотечного рынка, ипотека в России всегда была малодоступным инструментом. Кроме того, в России уже не выдают кредиты без первоначального взноса. Хотя такие продукты и появлялись на рынке в 2007 году, широкого распространения они не получили. 

 

 

Несмотря на увеличение ставок по ипотеке, тенденцией 2012 года вероятнее всего станет значительный прирост ипотечных сделок на первичном рынке. По данным банка DeltaCredit в 2011 году количество ипотечных сделок на первичном рынке составило 24% от общего количества ипотечных сделок. В этом году эксперты не исключают, что их доля составит 35%. 

 

А в АИЖК действует специальный вычет – 0,5%, который применяется, когда стоимость квадратного метра соответствует цене, установленной Минрегионразвития (35700 руб.). Вычетом можно воспользоваться при покупке квартиры в новостройке или собственного дома/таунхауса в коттеджном поселке. Правда, по такой стоимости квадратного метра приобрести квартиру можно только в некоторых жилых домах в Березовском, несколько больше в Ревде и Каменск-Уральском. А между тем жители областных городов стараются переехать в Екатеринбург. Что касается малоэтажного жилья, то недавнее предложение Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства строить комплексно малоэтажку в Сысертском районе  и продавать дома дешевле себестоимости вдохновения у застройщиков, естественно, не вызвало. Строители взяли паузу, и проект пока «подвис». 

 

***

В краткосрочной перспективе стоимость ипотечных продуктов неизбежно будет расти. По мнению экспертов, лучшее, что могло произойти в ипотечном кредитовании, уже случилось: в 2011 году минимальный первоначальный взнос составлял 10%, кредитные организации учитывали неофициальные доходы заемщиков, кредитная ставка по некоторым программам с учетом вычетов была ниже ставки рефинансирования (менее 8%). 

 

Когда-то ориентир был направлен на доведение ставки по ипотеке до уровня западных стран – на уровне 3-4%, но события в Европе спутали все карты, и в России предпочли остановиться на 12%. А вот теперь на ипотеку выстраиваются очереди. Многим ли улыбнется удача успеть получить ипотеку по ставкам 2011 года?