КОНСТАНТАция ставок

К ипотечным кредитам, по статистике Уральской Палаты недвижимости (УПН), в Екатеринбурге прибегает 40-50% всех покупателей жилья.  Количество сделок с ипотекой, утверждают эксперты, вернулось на докризисный уровень. Казалось бы, ситуация благоприятна для всех участников рынка: и для покупателей, и для застройщиков, и для банков. Первоначальный взнос у некоторых банков к концу 2010 г. достиг 10% против 30% «кризисных», ставки по некоторым программам снизились до 9-10,5%. Такая благодать, когда все участники рынка недвижимости более или менее довольны, не часто бывает. И потому самые осторожные эксперты предсказывают, что это равновесие должно сломаться.


Развал-схождение

В течение последних полутора лет жилье в Екатеринбурге только дешевело.  Тенденция к росту наметилась только во второй половине 2010 года.  На рынке тут же оживился отложенный спрос: люди поняли, что выжидать больше нельзя, квартиры дешевле уже не станут.  Банки, работающие по государственным ипотечным программам (Сбербанк, САИЖК, ВТБ) предложили схемы ипотечного кредитования с относительно низкими процентными ставками, а вслед за ними пошли на снижение ставок и коммерческие банки. «В 2011 году конкуренция будет продолжать расти, что окажет влияние на динамику ставок, – говорит Георгий Тер-Аристокесянц,  вице-президент ВТБ24, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования. – Тем не менее, и ранее, во 2-й половине 2010 года, на фоне обострения конкуренции, ставки ряда ключевых игроков, в том числе ВТБ24, очень серьезно снизились и уже достигли докризисного уровня».  Александр Комаров, директор САИЖК, тоже уверен, что «кризисный» порог его агентством перейден: «Если посмотреть сухо на цифры, то можно ответственно заявить, что процентные ставки сегодня по программе АИЖК ниже, чем процентные ставки, которые были по этой же программе в 2007-2008 гг., до кризиса».

 Поднявшаяся во втором полугодии 2010 г. волна спроса, зафиксированная Росреестром (количество зарегистрированных сделок с ипотекой по жилым помещениям выросло на 184% по сравнению с 2009 г.), не уменьшается до сих пор. Рассказывает Евгений Шубин, директор Центрального ипотечного агентства: «Я давно работаю на рынке недвижимости, но такого января не помню. Обычно январь, даже февраль – это затишье. А в этом году только наступило 10 января – и люди пошли. Идут, берут кредиты, активно покупают жилье». Однако серьезный ажиотаж почувствовали только ипотечные брокеры и риэлторы, сопровождающие сделки с ипотекой.  На пути от ипотечных брокеров к банкам поток клиентов перераспределяется. Александр Комаров, директор САИЖК: «Согласно нашей статистике за последние 6 лет по итогам кредитования, январь 2011 г. ничем не отличается от января других годов. За последние годы заемщик стал более взвешенно подходить к принятию на себя обязательств, и спешки на этом рынке нет. Абсолютно спокойная, рабочая, деловая ситуация».     

Так или иначе, но все эксперты сходятся в одном – на сегодняшний день тот спрос, о котором все продавцы мечтали в кризис, есть, инструмент покупки тоже есть, но обозначился дефицит предложения, и особенно предложения по новому жилью. По статистике УПН,  количество выставляемых на продажу объектов уже существенно сократилось (на рынке первичного жилья в течение 2010 г. их стало меньше на 47%. На рынке вторичного жилья по сравнению с июлем 2010 г. количество выставленных квартир уменьшилось на 21%). Уменьшение количества продаваемых объектов сопровождается ростом цен (пока еще небольшим). УПН приводит такую цифру для вторичного рынка на 9 февраля 2011 г.: за 4 предшествующие недели в среднем по городу цены подросли на 1,35%.

Будет ли дешевле?

Процесс снижения ипотечных ставок закончен, и уже в первом полугодии 2011 г. в некоторых банках ипотечные ставки даже вновь могут начать расти. Евгений Шубин, директор Центрального ипотечного агентства: «Самая простая причина – ждут, что, возможно, финансы станут дороже для банка». Руководители банков, работающих по государственным программам, утверждают, что пока таких планов нет, и более того, если ситуация в экономике будет развиваться благополучно, возможно, что ставки еще немного снизятся, хотя предпосылок для этого пока никто не видит. Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент банка ВТБ24: «Дальнейшее поведение ставок будет зависеть от экономической ситуации: будет снижаться инфляция, сбалансировано функционировать рынок капитала – будет расти вероятность сохранения тренда на снижение ставки». Александр Комаров, директор САИЖК, утверждает, что поскольку ставки АИЖК не привязаны к уровню инфляции, то, хотя бы по этой причине, они не увеличатся.

Однако ставки ипотечных программ  с госучастием привязаны к ставке рефинансирования ЦБ РФ, которая не пересматривалась уже трижды за последнее время, и в настоящий момент более чем на 1% отстает от официально зафиксированного уровня инфляции (7,7% и 8,8%). Трижды с тревогой ожидали, и трижды пока не дождались. Если удастся остановить инфляцию (такие прогнозы есть, но аналитики не ожидают положительного результата раньше второй половины 2011 г.), то «игра на понижение», вероятно, будет продолжаться. Если же нет, то удешевления ипотеки ждать не приходится. Вот некоторые выдержки из ипотечных программ банков, занимающихся ипотечным кредитованием в Екатеринбурге. Они подтверждают, что наиболее низкие ставки, как правило, обставляются рядом дополнительных условий:

                          
Тем не менее, и ВТБ24, и АИЖК обещают, что условия кредитования в 2011 году будут в части первого взноса демократичнее. Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент ВТБ24: «Серьезное внимание мы уделяем оптимизации программы «Ипотека с первоначальным взносом 10%» – рассчитываем сделать эту  программу еще более доступной для клиентов за счет снижения стоимости услуг по страхованию». Александр Комаров, директор САИЖК: «В марте запускаем программу кредитования с предоставлением денежных средств при 10% первоначальном взносе. Пока он будет действовать только на покупку готового жилья». Более того, изменились условия кредитования по программе АИЖК «Новостройка». Теперь получить кредит можно на покупку квартиры в строящемся доме не только с 80%, но даже с 30% готовностью. 


Тренд – первичное жилье  

Чаще всего берут ипотеку на то, что чаще всего и покупают, а это недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. Однако Евгений Шубин замечает, что суммы кредитов  стали значительно  меньше.  Впрочем,  цена – не единственный критерий выбора. Если раньше покупателей больше интересовало, в каком районе находится дом, то сейчас – насколько он новый. Новостройки на окраинах покупают лучше «хрущевок», и это не удивительно: ресурса у  ветшающих домов все меньше. Александр Комаров, директор САИЖК, называет причину – ожидания людей, которые во время кризисного затишья на рынке стали более четкими и определенными. Люди обдуманно делают выбор в пользу новостройки, потому что это новое, более комфортное жилье, к тому же в нем коммунальные услуги гораздо меньше, чем в старом. Теперь, когда коммуналка становится серьезной статьей расходов в семейном бюджете, люди осознанно учитывают ее в комплексе доводов за покупку того или иного типа жилья.

Но проблема в том, что недорогие квартиры в новых построенных домах с оформленным правом собственности найти очень трудно.  «Вымывание» самых дешевых квартир уже произошло, готовых однокомнатных квартир стоимостью до 2 млн руб.  и двухкомнатных квартир до 3 млн руб.  практически не осталось. «Размороженные» объекты сейчас достраивают и сразу же продают даже без всякой ипотеки, а вот новые строительные площадки практически не закладывают. «Такой дефицит еще года 2 будет точно», – предсказывает Евгений Шубин. Что касается долевого участия в строительстве, то на него из-за большого количества рисков получить ипотеку гораздо труднее. «Поэтому заемщикам  придется довольствоваться вторичкой», – заключает Евгений Шубин, добавляя, что выбор в пользу вторичного жилья  вынужденный.


Разнообразие вместо удешевления

Экономических и политических предпосылок для снижения ставок ипотечных программ нет, заверяют эксперты. Но демократизация условий ипотеки может случиться. Например, с размером первого взноса или предполагаемым интересом кредитных учреждений к комплексной малоэтажной застройке. Впрочем, сегодня банки охотно кредитуют покупку вторичного, первичного жилья, а на остальную недвижимость чаще всего предлагается брать кредит под залог собственной квартиры.

Евгений Шубин, директор Центрального ипотечного агентства: «Хотелось бы больше видеть от банков программ на строительство индивидуального жилья, на покупку земельного участка с передачей его банку в залог, или под залог земли опять же на строительство собственных домов, коттеджей».

Таких предложений у крупнейших ипотечных кредиторов, ВТБ24 и АИЖК, нет, хотя Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент ВТБ24, не утверждает категорически, что их не будет: «Мы не исключаем появления в 2011 году новых типовых программ кредитования рынка загородной недвижимости». Почему банки крайне неохотно кредитуют под залог земли, объясняет Александр Комаров, директор САИЖК: «Закладная на землю не интересует инвесторов», иными словами, не является ликвидным товаром.  Но все-таки, хотя «АИЖК никогда не вернется на рынок кредитования индивидуального жилья», варианты есть. Александр Комаров: «АИЖК утвердила новый продукт, так называемое «Малоэтажное жилье», но там обязательно предусматривается комплексное обустройство территории». Банки готовы участвовать в кредитовании строительства жилья, расположенного в ближайших границах Екатеринбурга, с комплексным обустройством территории. И в таком проекте обязательно должен участвовать крупный инвестор, такой как государство или бизнес-предприятие.