Если судить только по количеству ипотечных сделок в Екатеринбурге, то никакого кризиса в стране вовсе не было. По статистике Управления Росреестра по свердловской области летние месяцы стали рекордными по количеству зарегистрированных ипотечных сделок за всю историю ипотеки в Екатеринбурге: около 1000 сделок в месяц. Такого количества не было даже до кризиса. Сергей Козлов, Заместитель Генерального Директора филиала Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) в Екатеринбурге уверен: эта тенденция начала формироваться еще весной
- На мой взгляд, в этих поистине рекордных цифрах мы видим реализацию того самого отложенного спроса, о котором предупреждали эксперты, начиная с 2009 года, когда цены на недвижимость пошли вниз и сделки практически прекратились. Снижение цен происходило одновременно со смягчением условий по ипотеке, создавая эффект сжимающейся пружины. Летом этого года цены и ставки достигли некоего психологического барьера, и пружина выстрелила тысячей сделок в месяц. Таким образом, в этих нескольких месяцах мы видим спрос почти двухгодичной давности.
Несколько иначе объясняет всплеск ипотечного кредитования объясняет региональный директор банка «ДельтаКредит» в Екатеринбурге Ирина Постникова:
- Прежде всего, я связываю это с тем, что в период посткризисной адаптации вопрос о взятии кредита был отложен, поскольку не ясным оставался размер доходов семьи, оставался риск потери или смены работы, а также, что не маловажно, не было психологической готовность к этому шагу. Сейчас, решение квартирного вопроса не напоминает неудавшийся брак и развод, а скорее вызывает ассоциации со счастливой семьей, детьми и уютом в новой квартире.
Ниже ставки, меньше взнос
Безусловно решающую роль в создании «ипотечного бума» сыграла повысившаяся доступность кредитования. Ставки по ипотечным кредитам повсеместно снизились, причем очень существенно. Например, ипотечный банк «ДельтаКредит» несколько раз снижал процентные ставки по своим программам, и сейчас их минимальный уровень составляет 10,75% годовых в рублях или 8% в долларах.
Банк Сосьете Женераль Восток за полтора года снизил процентную ставку с 16,75% до 11,5%. СКБ-банк в рамках программы «12-12-12» выдает ипотечные кредиты под 12% годовых. В «Нордеа Банк» предлагают минимальную ставку в рекордные 9,5% в рублях. Правда, как рассказал руководитель группы ипотечного кредитования Екатеринбургского филиала ОАО «Нордеа Банк» Дмитрий Шарыгин, в этом случае ставка будет плавающей (раз в год она пересматривается). Впрочем, в этом же банке можно взять кредит и по обычной фиксированной ставке в 11,5% годовых.
В среднем по рынку процентная ставка не превышает 13%, а еще год назад этот показатель был равен 15,4% и выше.
Доступность ипотечного кредита, как отмечает управляющий Уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин, определяется далеко не только ставкой. Важен первоначальный взнос, поскольку далеко не у всех есть накопления в нужном объеме. Поэтому немаловажную роль в росте популярности ипотеки сыграло повсеместное снижение размеров первоначального взноса. Если до кризиса он в большинстве случаев составлял 10% то в 2009 году 30% (иногда – 40%). В 2010-м он снова стал снижаться и сейчас в среднем составляет 20%, хотя некоторые банки уже снизили его до 15% и даже до 10%. С таким первоначальным взносом выдает кредиты, например, ВТБ 24.
Конкуренция на руку заемщикам
При этом самих банков выдающих кредиты на рынке стало гораздо больше. Сергей Кульпин:
- Существенное сжатие рынка жилищного кредитования в прошлом году привело к его концентрации на нескольких игроках (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк). Фактически на рынке функционировали не более 5-10 кредиторов обеспечивающих до 90-95% объема выдачи. В нынешнем на фоне стабилизации ситуации в экономике страны очевидна активизация других игроков – кредиторы возвращаются на рынок, усиливается конкуренция, что, безусловно, является позитивным сигналом.
По оценке директора ООО «Центральное ипотечное агентство» Евгения Шубина сейчас в Екатеринбурге ипотеку реально а выдает около 20 банков. Тех, что декларируют наличие подбной услуги еще больше. Чтобы привлекать клиентов в условиях усиливающейся конкуренции банки не только снижают ставки и размер первоначального взноса, но и смягчают требования к потенциальным заемщикам. Так, Сергей Козлов отмечает: Если 5 лет назад получить кредит, не имея справки 2-НДФЛ с официальной зарплатой, было практически невозможно, то сегодня большинство крупных банков принимают к рассмотрению справки в свободной форме, подтвержденные только работодателем. А Дмитрий Шурыгин добавляет: если в разгар кризиса работники рискованных отраслей (те же строители и риэлторы) почти не могли рассчитывать на положительное решение по кредиту, сейчас банки рассматривают их заявки наравне с прочими.
Наконец, не последнюю роль в развитии ипотеки сыграло государство. Евгений Шубин:
- В этом году активно работает программа Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), стимулируемая государством. При этом от вторичного рынка акцент переставлен на кредитование первичного жилья с очень привлекательными ставками. Также ряд крупнейших банков подключились к программе кредитования новостроек «Ипотека с государственной поддержкой». Годовая процентная ставка по этой программе составляет 11%. Минусы этих программ в том, что на сегодняшний день объектов, аккредитованных по программам, немного - и выбор у таких ипотечных покупателей небогатый.
Прогноз сдержанно оптимистичный
Небывалое количество ипотечных сделок, наблюдавшееся летом считать локальным всплеском или устойчивой тенденцией? Мнения экспертов по этому вопросу разошлись.
Сергей Козлов склоняется к версии временного подъема: «Обычно пик ипотечных сделок приходится на лето-осень, зимой же всегда происходит спадна рынке недвижимости. Скорее всего, уже в ближайшее время активность ипотечных заемщиков пойдет на спад, и зима не станет продолжением победной летней тенденции. Новый всплеск спроса скорее возможен только весной будущего года».
Дмитрий Шурыгин, напротив, считает: «В ближайшие полгода - год, спрос на кредиты существенно снижаться (кончено в случае стабильности экономики страны), что в свою очередь несколько оживит рынок недвижимости».
Нет единого мнения и насчет дальнейшего снижения процентных ставок. Ирина Постникова: «Думаю, что в будущем, ожидать существенного изменения условий по ипотечному кредитованию не стоит. Будет намного выгоднее, воспользоваться существующими опциями по кредитам, и Новый 2011 год встретить в новой квартире».
Сергей Кульпин дает более оптимистичный для покупателей квартир прогноз: «Говорить сейчас о том, что в банковской системе совершенно точно продолжится снижение ставок, я бы не стал. Я бы сказал так: наиболее вероятно, что ставки в 2010-2011 годах будут снижаться, но твердой уверенности в этом нет».
И только в одном эксперты сходятся полностью: последствия кризиса на конкретном рынке ипотеки практически преодолены.
