Налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку

Человек купивший жилье получит из бюджета до 260 тыс. руб. Если же жилье куплено в ипотеку, то возврат может оказаться в разы больше

Если вы честный (более или менее) налогоплательщик и если вы приобрели жилье, то бюджет выплатит вам сумму до 260 тыс. руб. Это называется имущественный налоговый вычет. И главное, что следует уяснить – при использовании права на вычет человек, купивший жилье, не получает деньги от государства в подарок. Он только возвращает себе средства, ранее заплаченные им самим в бюджет в виде налога на доход физических лиц (НДФЛ). Если человек налоги не платит, то ни о каком вычете для него речи идти не может.

Итак, человек, купивший жилье, может вернуть себе из бюджета налог, заплаченный им с суммы, израсходованной на покупку. Размер этого налога 13%, значит, возврат составит 13% от цены приобретенного жилья. Правда существует верхний предел – налог возвращается только с суммы, не превышающей 2 млн. руб. (налог с 2 млн. составит 260 тыс. руб.). Даже если купленная квартира стоит гораздо больше двух миллионов, сумма возврата не превысит 260 тыс. руб.

Однако, из этого правила есть исключение для купивших жилье в ипотеку. Покупатель, воспользовавшийся жилищным кредитом, получает вычет не только на стоимость квартиры (до 2 млн. руб.), но и на сумму, которую он заплатил в виде процентов по кредиту. И на эту сумму ограничений нет. Например, вы купили квартиру за 3 млн. руб. Один миллион заплатили сами, еще 2 млн. взяли в кредит под 13% на 10 лет. За саму покупку вам вернут из бюджета стандартные 260 тыс. С этим все понятно. Кроме того, вы можете заявить вычет на проценты, заплаченные по кредиту (1,58 млн. руб.). И по этому вычету сумма возвращенного налога составит 206 тыс. Итого суммарный возврат денег из бюджета у составит 260+206=466 тыс. руб.

Налоговый вычет без ипотеки

Официальные правила игры в имущественный налоговый вычет прописаны в ст. 220 Налогового кодекса РФ. Но обратите внимание, в упомянутой статье говорится о вычете не только при покупке жилья, но и при его продаже. И это иногда приводит к путанице в головах квартировладельцев. Называются вычеты одинаково, а правила их предоставления отличаются существенно. Взять хотя бы такой нюанс – вычет при покупке жилья предоставляется только раз в жизни, а при продаже – никаких подобных ограничений не существует. Сегодня же мы будем говорить только о вычете для тех, кто купил жилье. Остальным просьба не беспокоится…

Существует два способа воспользоваться налоговым вычетом при покупке жилья:

1.    Через подачу налоговой декларации.
2.    Через работодателя.

Но если речь идет о покупке жилья в ипотеку, то хорошо работает только первый способ. Именно он позволяет получить полную сумму вычета, включая вычет на проценты по ипотечному кредиту. Теоретически можно сочетать оба способа и тоже получить полную сумму, но сегодня в эти сложнокомбинированные схемы мы углубляться не будем.

За помощью в оформлении вычета можно обратиться к налоговому консультанту, но можно сделать все самому. В этом случае оформление имущественного налогового вычета для вас начнется с визита в районную налоговую инспекцию. Там объяснят, как оформить заявление на вычет, и какие документы к нему приложить. Денег за консультации в налоговой инспекции не берут.

Чтобы было нагляднее, разобьем поход за вычетом на простые эпизоды. Причем для начала рассмотрим ситуацию без использования ипотечного кредита.

Эпизод 1
В 2010г. вы приобрели жилье за 3 млн. руб.

Эпизод 2
В том же 2010 году вы заработали 600 тыс. руб. В течение года бухгалтерия в виде НДФЛ вычла из вашего заработка 13% или 78 тыс. руб. За год вы получили на руки 522 тыс.

Эпизод 3
В 2011г. вы приносите в налоговую инспекцию декларацию за 2010г. и бумаги, подтверждающие расходы на покупку жилья.

Эпизод 4
Вам положен налоговый вычет на сумму 2 млн. руб. (вы вправе вернуть себе сумму налога, заплаченного с 2 млн.). Т.е. сумма возврата составит 260 тыс. Это значит, что вам вернут всю сумму налога, заплаченного вами за прошлый год (78 тыс.), и у вас еще сохранится право на получение остальной суммы вычета.

Эпизод 5
Вы открываете специальный счет в банке, куда в течение месяца казначейство перечисляет 78 тыс. руб.

Эпизод 6
В последующие годы схема с подачей декларации повторяется, пока общая сумма, вернувшаяся вам из бюджета, не составит 260 тыс. руб. (13% от 2 млн.). Если ваши доходы останутся неизменными, то налоговый вычет вы будете получать 4 года. В течение трех лет – по 78 тыс., и в последний год еще 26 тыс.

Налоговый вычет с ипотекой

А теперь попытаемся проделать весь этот же путь, но с ипотекой.

Вспомним самый первый пример: за 3 млн. руб. куплена квартира, причем 2 млн. – средства ипотечного кредита (под 13% на 10 лет). Главная сложность такой схемы в том, что изначально неизвестна сумма налогового вычета. Ее необходимо ежегодно корректировать с учетом выплаченных за прошлый год процентов по кредиту. То есть, каждый год, помимо заявления на вычет в районную налоговую надо подавать выписку из банка, в которой указана сумма процентов, уплаченная за прошлый год (еще раз обратите внимание: речь идет не об общей сумме платежей в счет кредита, а только о части платежа, идущей на оплату процентов).

Подавляющее большинство ипотечных кредитов сегодня погашаются по аннуитетной схеме. При ней ежемесячный платеж остается неизменным в течение всего срока кредита. Однако внутри платежа все время меняется соотношение долей, направляемых на погашение тела кредита и на проценты по кредиту. В нашем примере из самого первого месячного платежа на проценты уйдет 22 тыс. руб., а из самого последнего – 0,3 тыс. руб.

Расклад по налоговому вычету с ипотекой представлен в таблице. Но к ней требуются некоторые пояснения. Напомню, что кредит на сумму 2 млн. взят под 13% на срок 10 лет. Погашение – аннуитет. Размер ежемесячного платежа в течение всего периода – 29,86 тыс. руб. Сумма платежей за год так же неизменна и составляет 358,35 тыс. руб. Для простоты расчетов примем, что жилье было куплено в декабре, следовательно, в год покупки жилья человек еще не приступал к погашению ипотечного кредита. Все платежи по кредиту происходят в течение последующих 10 лет. Так же не будем рассматривать ситуации с досрочным погашением кредита. Чтобы не усложнять картину. Позволим себе и еще одно допущение – примем за константу ежегодный доход заемщика, по крайней мере в течение первых 4 лет. Как и в предыдущих примерах, он будет равен 600 тыс. руб. соответственно ежегодно человек будет платить в виде НДФЛ 78 тыс. руб., следовательно, он сможет рассчитывать на налоговый вычет в таком же размере.

Теперь по строкам. В первой строке «Платежи в счет процентов по кредиту» указана только сумма, которая в течение указанного года пошла на уплату процентов. Погашение тела кредита нас в данном случае не интересует. Но кому интересно – может посчитать сам. Во второй строке «Размер суммы к возврату с учетом платежей за прошлый год» указана сумма, на возврат которой из бюджета может претендовать наш герой на момент подачи им налоговой декларации. Вот только не стоит забывать, что сумма реально возвращенных человеку средств не может быть больше суммы НДФЛ, уплаченной в предыдущие годы. Поэтому в третьей строке отдельно указывается сумма возврата, реально полученная человеком в упомянутый год.

Все суммы в таблице указаны в тыс. руб. 

* 1 583 тыс. руб. – это проценты, выплаченные за весь срок кредита, или переплата по кредиту.
** сумма 466 тыс. содержит в себе возврат в счет налогового вычета за покупку квартиры (260 тыс.) и возврат за проценты по ипотеке (206 тыс.). Эти же суммы фигурируют в самом начале статьи.

PS. Рассмотренный в статье пример – достаточно «скромный». Если бы покупатель квартиры взял кредит на 3 млн. руб. и гасил его 30 лет, то сумма, вернувшаяся ему из бюджета в рамках налогового вычета, составила бы 1,42 млн. руб.