Покупка жилья в кредит давно стала обыденным явлением. Для многих это – единственный вариант улучшения жилищных условий. Понятно, что возвращая ипотечный кредит, заемщик вернет банку сумму в несколько раз превышающую первоначальную, а ежемесячный платеж долгие годы будет оставаться одной из основных статей расходов семьи. Однако это бремя можно существенно облегчить, если рефинасировать кредит, то есть, попросту говоря, взять кредит под меньшие проценты в новом банке, чтобы расплатиться со старым. Какова может быть экономическая выгода? Пример приводит исполнительный директор ООО «Центральное ипотечное агентство» Ирина Калмыкова:
- Сегодня у нас проходит рефинансирование кредита взятого в начале 2009 года в размере 1,5 млн рублей под 19% годовых на 15 лет «под залог имеющейся недвижимости» на покупку новостройки. Ежемесячный платеж по кредиту на сегодня составляет 26,3 рублей. За полтора года заемщик смог погасить 200 тыс. рублей. Оставшуюся сумму (1,3 млн. рублей) рефинансируем в другом банке под 13,5%. При этом его платеж будет составлять 16,1 тыс. рублей. Соответственно, экономическая выгода за год составит 122,4 тыс. рублей, за 15 лет - 1,8 млн рублей.
Однако надеется, на то, что при рефинасировании получится взять кредит под минимальную ставку, предлагаемую на рынке, не стоит. Поясняет Ирина Калмыкова:
- Если на рынке кредитов предлагают ставки от 9,43% в рублях – это не означает, что банк, предлагающий такие ставки, рефинансирует кредиты других банков под эту ставку. Происходит это по двум основным причинам: выданный ранее другим банком кредит не подходит под стандарты банка, предлагающего низкую процентную ставку; у банка с низкой % ставкой по кредиту отсутствует продукт « Рефинансирование».
Тем не менее, рефинансируя кредит можно сэкономить очень солидную сумму. Все ли могут это сделать? Увы, нет. Существует несколько ограничений.
Во-первых, как пояснил директор региональной дирекции по УРФО Банка Сосьете Женераль Восток Алексей Павин, поскольку процедура рефинансирования означает переход кредита и заемщика из одного банка в другой, первый банк-кредитор должен дать разрешение на подобную процедуру, точнее, возможность рефинансирования кредита в другом банке должна быть предусмотрена ипотечным договором.
Во-вторых, концептуально, рефинансирование кредита ничем не отличается от первоначального кредитования. Заемщику придется вновь доказывать свою платежеспособность. На этом этапе часто возникают проблемы. Рассказывает Алексей Павин:
- Бывают случаи, что заемщики, получившие кредит под высокие проценты и желающие его рефинансировать, не проходят по требованиям консервативных банков, которые не только предлагают более выгодные ставки, но и предъявляют повышенные требования к заемщикам. Также часто случается, что финансовое положение заемщиков в ходе кредитных выплат меняется к худшему, и повторное получить ипотеку становится сложным. Например, первый банк учитывал совокупный доход семьи, через пару лет заемщики решили рефинансировать займ, но супруга к тому времени ушла в декрет, и новый банк-кредитор рассматривает только доход одного супруга, который может оказаться недостаточным. Другой вариант - смена места работы заемщика. Если в течение кредитного периода клиент поменял работу, то стаж на новом месте может быть недостаточным для банка, рефинансирующего кредит.
Подобных ситуаций случается множество, поскольку обстоятельства жизни людей так или иначе меняются год от года. Однако, как отмечают представители банков, к каждому случаю они стараются подходить индивидуально, поэтому шансы на рефинасирование кредита есть у многих. Учитывая, какую выгоду это может принести, попробовать стоит.
Важно понимать: для того, чтобы выиграть в финансовом отношении нужно рефинансировать кредит в первые годы его оформления. Если основная часть займа уже выплачена, в рефинансировании нет смысла, поскольку новые условия не покроют расходы (Комиссия банка: 1%-1,5% от суммы кредита, оценка недвижимости - от 3 тыс. рублей, страховка - около 1% от суммы кредита, регистрация сделки -2 тыс. рублей и т. д.)
Поэтому сейчас рефинансирование актуально для тех заемщиков, которые оформили займ в пиковый период кризиса под более высокие, по сравнению с нынешними, процентами.
Сама процедура рефинансирования для заемщика состоит из 6 ступеней:
1. Подать заявку в банк «А» (в котором предполагается взять новый кредит) для участия в программе «Рефинансирование».
2. Получить в банке «А» одобрение.
3. Уведомить банк « Б» (где был взят ранее кредит) о намерении его рефинансировать.
4. Согласовать действия банка «А» и банка «Б».
5. Оценка недвижимости, страхование.
6. Регистрация снятия предыдущего залога и регистрация залога вновь.
Казалось бы ничего сложного. Но, предупреждает, Ирина Калмыкова за простыми, действиями скрывается кропотливая и сложная работа. Поэтому, по ее мнению, при рефинансировании кредита заемщикам имеет смысл обращаться к ипотечным брокерам.
