Каждому, кто собирается брать ипотечный кредит стоит быть готовым не только вернуть его с процентами, но и выложить несколько дополнительных сумм. Часть – единовременно. Часть придется вносить ежегодно. Безусловно, эти расходы стоит учитывать. Даже небольшая «дополнительная» нагрузка на заемщика может существенно осложнить его жизнь. Так что считать нужно все до копейки.
От кризиса ипотека постепенно оправляется и снова становится «подъемной». Рассказывает директор Региональной Дирекции по УРФО Банка «Сосьете Женераль Восток» Алексей Павин: «Рублевые ставки на рынке находятся в пределах 13%-16%, и о «кризисных» 18%-20% речь уже не идет. Средний размер первоначального взноса также снизился с 40-50% в кризис до 30% в настоящее время».
Однако и это немало. Скажем, приобретается недорогая однокомнатная квартира стоимостью 2 млн рублей. Первоначальный взнос 20% (некоторые банки предлагают такой минимальный взнос). В кредит берется 1,6 млн рублей под 14,5% годовых в рублях на 15 лет. Ежемесячный платеж составит 21 848 рублей. Итого за 15 лет будет выплачено 3 932 642 рубля, то есть, в конечном счете, вернуть банку придется сумму почти в 2,5 раза большую, чем взятая.
Эти базовые расчеты, как отмечают банкиры, большинству покупателей квартир уже понятны. «Ипотечные заемщики становятся более грамотными и лучше разбираются в условиях ипотечного кредитования, - подчеркивает Алексей Павин. - Однако для многих до сих пор неясна система аннуитетных платежей».
Поясним: при такой системе заемщик на протяжении всего срока кредита вносит равные денежные суммы. Каждый платеж состоит из доли, которая идет на погашение основного долга и доли, которая погашает проценты за пользование займом. Однако банки с целью минимизировать собственные риски сперва делают максимально большой долю погашения процентов, и только к концу срока большая часть платежа идет на погашение основного долга.
В описанном выше примере из ежемесячного платежа в 21 848 рублей в первый месяц, лишь 2515 рублей пойдет на погашение долга, - остальные 19 333 рубля – проценты. И лишь после 10 лет выплат эти суммы сравняются. И только последние 5 лет доля платежа по основному долгу будет составлять большую часть, по процентам – меньшую.
Если заемщик собирается выплачивать кредит в срок – ему, в общем-то, все равно. А вот в случае досрочного погашения суть системы ануитетных платежей станет неприятным сюрпризом.
Допустим, некий человек платил по кредиту 5 лет, а остальную часть решил погасить досрочно. Ему кажется, что при общем сроке кредита в 15 лет, треть долга он уже погасил. Но это не так: большая часть его денег шла на погашение процентов и он по-прежнему должен значительно больше двух третей от суммы.
Еще один важный нюанс, которому стоит уделить внимание – это платежи которые придется нести при оформлении кредита. «Затратная часть, пожалуй, самый не приятный для заемщика момент при оформлении ипотечного кредита», подчеркивает региональный директор DeltaCredit в Екатеринбурге Ирина Постникова. Оценим эти затраты на примере все той же гипотетической квартиры (стоимость 2 млн рублей, кредит 1,6 млн). Во-первых, банковская комиссия за выдачу ипотечного кредита от 1 до 2% от суммы кредита или 16-32 тыс. рублей.
Во-вторых, заемщику необходимо застраховать: титульное право на квартиру, саму квартиру и собственную жизнь. Обычно страховые компании предлагают комплексное ипотечное страхование, включающее все три вида. Стоимость примерно 0.6-1,0 % размера кредита или 9 000 -16000 рублей. Кроме того, ежегодно страховку необходимо возобновлять (как вариант стоимость страховки включат в ежемесячный платеж).
В-третьих, оценка квартиры. В Екатеринбурге для недорогой квартиры эта услуга будет стоить около 3 тыс. рублей.
Эти расходы придется нести вне зависимости от банка. Некоторые банки могут обязать пойти и на иные траты, например, практиковать комиссию при досрочном погашении кредита или комиссию за перевод средств на счет продавца.
Существуют и дополнительные услуги, которыми заемщик может воспользоваться по собственному желанию. Например, услуга по сопровождению ипотечного кредита. По словам Ирины Постниковой, суть услуги в том, что регистрационные агенты по доверенности в отсутствие клиента проводят правовую экспертизу пакета документов по квартире, сдают его в органы ФРС для регистрации сделки, забирают их, в случае возникновения вопросов, общаются с сотрудниками ФРС. Стоимость такой услуги в зависимости от Банка варьируется от 3 500 до 10 000 рублей.
Вывод прост: ипотека – работоспособный и для многих единственный способ приобретения жилья. Даже когда ставки снижаются, дешевой ее не назовешь – слишком серьезна приобретаемая вещь. И к взятию кредита стоит подходить серьезно. Во сколько обойдется это удовольствие сегодня можно посчитать с точностью до копейки, банки по закону обязаны предоставлять максимум информации. Другое дело, что поленившись досконально изучить вопрос, незадачливый заемщик может неправильно оценить свои финансовые возможности и, при неблагоприятном исходе, потерять деньги и квартиру.
