На рынке продаж залоговых квартир незаметно произошли глобальные перемены. Выиграли только военные ипотечники. Все остальные владельцы жилья, купленного в кредит, с удивлением обнаружили, что банки теперь не разрешают переоформлять ипотечную квартиру на другого заёмщика, а также отказываются менять предмет залога – это когда заёмщик продаёт свою ипотечную квартиру и в залог по своему непогашенному кредиту предлагает банку другой объект. Но даже и в таких стеснённых условиях портал METRTV.RU смог найти 7 способов покупки/продажи жилья, находящегося в залоге..
В начале ноября 2016 года представители Росвоенипотеки сообщили, что теперь военнослужащие, приобретшие жильё по военной ипотеке могут продать свою недвижимость, даже если кредит по ней ещё не погашен. Для этого был даже создан специальный интернет-ресурс. Что касается ипотечников, не носящих мундиры, то их ожидала куда менее радостная новость.
Ирина Халикова
ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
До недавнего времени квартиру с непогашенным ипотечным кредитом можно было реализовать через переуступку кредита. Это когда банк переоформлял жилищный кредит с продавца объекта на покупателя. Продавец оставался «чистым», а покупатель, после регистрации на него прав собственности, гасил остаток по кредиту. По такой схеме работал Сбербанк, пока там решение о выдаче кредита принимал кредитный комитет. Но несколько месяцев назад механизм одобрения жилищных займов автоматизировали. Вместо двух недель решение теперь выносится за два дня, но схема переуступки кредита исчезла.
Также с некоторых пор в Екатеринбурге не совершаются операции по замене предмета залога. Эта схема позволяла ипотечному заёмщику, не погашая до конца кредит, продать своё жильё, приобрести новое, оформить его в качестве нового залога по кредиту и продолжать гасить банковский заём по старым условиям. Опрос риэлторов и представителей банков показал, что в настоящее время банки подобные сделки оформлять отказываются. Они требуют полного погашения старой ипотеки, после чего могут выдать этому же клиенту новый кредит на покупку нового жилья. Причём, как замечает Ирина Халикова, заявку на новую ипотеку человек может подать (и получить одобрение) ещё до того, как погасит старый заём.
1. Покупатель гасит чужую ипотеку своей наличкой
При покупке/продаже ипотечного жилья (находящегося в залоге у банка) сегодня чаще всего используется модель, когда остаток по кредиту ещё до регистрации сделки гасит покупатель.
Павел Сенюк
эксперт компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Стандартная схема продажи залогового жилья выглядит следующим образом. Покупатель передаёт продавцу сумму, равную непогашенной части кредита. Он может делать это под расписку, либо они заключают предварительный договор, в котором указано, что полученные продавцом средства пойдут на погашение долга по кредиту. Когда долг погашен, продавец получает у банка закладную и в Росреестре регистрирует освобождение квартиры от обременений. После чего проводится сделка по «чистой» квартире, и покупатель передаёт продавцу оставшуюся часть её стоимости.
Чтобы описанная схема сработала «без сучка и задоринки», участникам сделки, надо получить чёткие ответы на три вопроса:
1. Каков размер невыплаченного остатка по кредиту?
2. В какой момент происходит списание средств со счёта заёмщика (в тот же день или конкретного числа)?
3. Где находится закладная на квартиру?
Наталья Девкина
исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
С первым вопросом всё понятно. Что касается момента списания средств, то представим ситуацию: 8-го числа продавец договорился с покупателем и тот внёс деньги на погашение кредита. Но банк делает списание только 30-го. Значит, покупатель три недели ждёт и волнуется. Вот кредит закрыт, но чтобы «очистить» квартиру нужна закладная, которая хранится в центральном офисе банка в Москве. Ещё две-три недели ожидания, пока бумагу доставят. А ведь может быть, что банк закладную кому-то продал (так можно), а значит, её получение займёт ещё больше времени. Итого период ожидания может составить до 1,5 месяцев. Прежде чем соглашаться на покупку ипотечной квартиры покупателю следует понимать, когда он её получит и готов ли он столько ждать.
Большой срок ожидания регистрации сделки – не единственное неудобство ипотечной квартиры с точки зрения покупателя. Он должен принять во внимание существование ещё нескольких рисков. Например, после того, как продавец получил от продавца деньги на погашение кредита и вывел квартиру из-под залога, он может изменить свою позицию по сделке.
Екатерина Брызгалова
заместитель директора АН «Ранчо»
Есть риск, что продавец перед заключением договора купли/продажи изменит условия сделки или вовсе откажется продавать объект. Если же покупатель (отдавший ему уже часть суммы) начнёт настаивать, то продавец может даже подать на него в суд по факту понуждения к совершению сделки. Чтобы такого не случилось, в момент передачи суммы для погашения кредита продавец и покупатель заключают предварительный договор, в котором жёстко прописываются обязательства сторон. При грамотном оформлении этого документа риски покупателя снижаются до минимума.
Ещё один серьёзный риск возникает, если покупатель намерен сам воспользоваться ипотечным кредитом. То есть он отдаёт свои деньги продавцу на погашение кредита, а остальную часть стоимости квартиры собирается получить в банке.
Наталья Девкина
исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Прежде чем соглашаться на приобретение ипотечной квартиры покупателю следует быть уверенным, что выбранный им банк согласится предоставить кредит на покупку конкретного объекта. Но проблема в том, что не все банки готовы рассматривать возможность кредитования покупки объекта который находится в залоге (у самого банка или у сторонней организации). Бывает, что покупатель действует на свой страх и риск – он отдаёт деньги, а после того, как квартира выведена из-под залога, банк отказывается кредитовать её покупку. Человек уже отдал часть денег, но у него нет возможности выплатить всю сумму.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, Наталья Девкина советует покупателю всё-таки найти банк, который готов рассмотреть квартиру, находящуюся в залоге (так делают, например, ВТБ 24 и Газпромбанк) и у него заручиться предварительным согласием. А уже после того, как квартира «очищена», обратиться в банк, который может предложить лучшие условия по кредиту. Если тот откажет, то у покупателя, по крайней мере, будет запасной вариант.
2. Покупатель гасит кредит продавца заёмными деньгами
В некоторых случаях покупатель может погасить остаток по кредиту продавца за счёт ипотечного кредита, который он возьмёт для покупки данного объекта. Правда, только при условии, что покупатель будет кредитоваться в том же банке, в котором в свое время оформлял ипотеку продавец и данный банк разрешает подобные «многоходовки».
Елена Мяло
эксперт по ипотеке группы компаний «Северная казна»
Подчеркну, что тут не происходит замена заёмщика по кредиту. Оформляется новый кредит на другое лицо, которое полностью проходит процедуру одобрения кредита. Как происходит покупка квартиры по такой схеме, поясню на примере. Имеется квартира стоимостью 3 млн руб. Непогашенный долг владельца по ипотечному кредиту – 2 миллиона. А у покупателя своих средств только 1 миллион. Он передаёт этот миллион как первоначальный взнос, после чего банк выдаёт ему кредит в размере 2 миллионов. Из этой суммы миллион возвращается в банк на погашение остатка по «старому» кредиту на квартиру, и миллион получает продавец. Правда по такой схеме работает сравнительно немного банков, в частности Банк ВТБ и Газпромбанк.
3. Когда продавцу выгодно взять второй кредит
Описанные выше способы продажи жилья, находящегося в залоге у банка, предполагают больший срок ожидания и более высокие риски покупателя. Чтобы заинтересовать будущего владельца в покупке такого объекта, продавцы вынуждены снижать цену или предлагать иные преференции покупателю. Как замечает Наталья Девкина, продажа ипотечной квартиры с дисконтом 10% от рыночной цены – нормальная практика. В некоторых случаях цена может снижаться и больше. Некоторые ипотечные заёмщики, чтобы не отдавать квартиру за бесценок, стараются перед продажей снять с неё обременение.
Ирина Халикова
ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Продавец квартиры может занять необходимую сумму на короткий срок или взять потребительский кредит. Так обычно делают, если остаток по ипотеке составляет не более 300-400 тыс. руб. Заёмными средствами человек полностью гасит ипотечный кредит и продаёт квартиру уже без обременения. Такая квартира может продаться быстрее и по более высокой цене. То есть затраты продавца на проценты по потребкредиту вполне окупятся.
4. Снятие обременения под гарантию продавца
Ещё одна схема продажи объекта, находящегося в залоге у банка – нетипичная. Скорее даже это исключение из правил. Тем не менее, и такой вариант «имеет место быть».
Екатерина Брызгалова
заместитель директора АН «Ранчо»
Знаю один такой случай. Продавалась не квартира, а коттедж, который находился в залоге у банка. Банк согласился снять обременение под гарантийное письмо владельца коттеджа (продавца). Подозреваю, что подобное отношение распространяется сугубо на VIP-клиентов. Обычный ипотечный заёмщик такой услугой воспользоваться не сможет.
Варианты 5, 6 и 7 – для продвинутых покупателей
Ещё три схемы реализации ипотечного жилья работают в случае, когда у ипотечного заёмщика уже начались проблемы с банком. Самый простой случай – у заёмщика появились просрочки и он реализует заложенной жильё по договорённости с банком. Тогда кредитная организация выставляет объект на своей «витрине залогового имущества» в Интернете. Теоретически информация о нём может быть также размещена на популярных ресурсах, но на практике так обычно не делается. Покупатель, заинтересовавшийся таким объектом, может получить бонус от банка – льготную ставку по кредиту на покупку объекта. Продавцом в этом случае выступает гражданин – владелец жилья. Как замечают риэлторы, уже есть категория покупателей жилья, которые целенаправленно ищут квартиры на банковских «витринах». Шестой вариант, также рассчитан на «продвинутых» участников рынка. Он касается квартир, уже перешедших за долги в собственность банка.
Елена Мяло
эксперт по ипотеке группы компаний «Северная казна»
Если ипотечный заёмщик (владелец квартиры, находящейся в залоге у банка) так и не смог реализовать этот объект, квартира реализуется с торгов. В этом случае продавцом выступает уже банк. Ему это жильё не нужно. Более того, банк несёт расходы по его содержанию, поэтому он заинтересован в максимально быстрой продаже. Соответственно, цена продажи может быть ниже рыночной.
Седьмой вариант предполагает приобретение квартиры через договор цессии. По такому договору банк передаёт права требования по кредитному договору третьему лицу (физическому или юридическому).
Как поясняет Елена Мяло, покупка квартиры через договор цессии достаточно сложна, и ей пользуются исключительно граждане, приобретающие недвижимость в инвестиционных целях (для сдачи в аренду).
