На рынке загородной недвижимости продолжает нарастать конкуренция. Несмотря на кризис и общую стагнацию рынка недвижимости, список загородных проектов в окрестностях Екатеринбурга в 2016 году пополнился новыми названиями. Началась реализация новых коттеджных поселков. Как девелоперы собираются выполнять план продаж в кризис? И произойдет ли этим летом снижение цен?
Количество участков без подряда в общем объеме предложения увеличилось на 11%, а построенных коттеджей – на 2%. Такова статистика Уральской палаты недвижимости. Сейчас в окрестностях Екатеринбурга реализуется порядка 200 проектов организованной застройки. Большая часть из них находится в состоянии стройки – 62%. Еще 28% находятся на стадии проекта (работы по оснащению инженерными сетями еще даже не начаты). Готовых – всего 10%.
Цены
Несмотря на существенный ежегодный прирост объема предложения, рынок земельных участков остается единственным, где цены еще не снизились. С начала экономического кризиса в Екатеринбурге опустились цены на квартиры, офисы, торговые помещения. А в большинстве коттеджных поселков стоимость земельных участков в последний год осталась без изменений.
Михаил Хорьков
начальник аналитического отдела РИЦ УПН
Цены в последний год, фактически, не менялись. По отдельным проектам есть движения. Есть проекты, где по мере распродажи участков и сокращения количества предложения, повышают медленно цены, но таких крайне мало. Есть скидки в рамках акций, но в большинстве проектов цены остались без изменения. Средняя стоимость сотки земли без подряда – 70 060 рублей. Изменение за год: +0,6%.
А вот цена коттеджей и таун-хаусов пошла вниз. По статистике УПН, 1 квадратный метр в коттедже за год стал дешевле на 4,5% (43 200 рублей), сблокированного дома – на 6% (42 000 рублей).
Николай Савин
президент РС центра недвижимости «МАН», девелопер проекта «Золотой карп», «Белые росы»
С продажей домов ситуация не так проста, как хотелось бы. Так как выбор сейчас большой, а покупателей в этом сегменте мало, то, соответственно, этот рынок менее оптимистичный, чем рынок земельных участков. Причем, при проектировании новых домов мы делаем все, чтобы снизить цену. К примеру, закладывается меньшая площадь. Если раньше рынок с удовольствием «кушал» 200 м дома и участки по 15-20 соток, а средний чек был 8 млн на неготовый дом, то сейчас мы уходим в диапазон 4 – 4,5 млн за коттедж площадью 120 кв. м, со всеми коммуникациями, в который можно заехать и жить.
Снижается не только стоимость «квадрата», но объекта в целом. В кризис был взят курс на сокращение метражей домов и площадей участков. Желание покупателя снизить расходы было зафиксировано еще в 2014 году. Однако к активным действиям девелоперы приступили в текущем сезоне. К примеру, в некоторых поселках появились строительные очереди, состоящие из небольших участков по 6-8 соток.
Михаил Хорьков
начальник аналитического отдела РИЦ УПН
Очевидно, что покупатель изменился. Если раньше сделки проходили в диапазоне 10-12 соток, то сейчас – 8-12. Тренд на минимизацию бюджета и порога выхода на рынок сложился два-три года назад. Сейчас в проектах, которые выходят на рынок, небольших участков становятся больше.
Сегодня мало кто из покупателей имеет достаточно средств для покупки объекта на загородном рынке. По статистике девелоперских компаний, до 70% сделок проходит с участием рассрочки. Подавляющее большинстве поселков предлагают покупателям оформить беспроцентную рассрочку от застройщика на срок до одного года. Подробнее об условиях рассрочки в разных КП можно прочитать здесь.
Между тем, многие покупатели не имеют «живых» денег в принципе. Расплатиться с девелопером поселка все чаще они пытаются различным имуществом. Однако в зачет принимают далеко не все и не всё.
Николай Савин
президент РС центра недвижимости «МАН», девелопер проекта «Золотой карп», «Белые росы»
Людей с наличными сейчас на рынке почти нет. Готовы рассчитываться квартирами, офисными помещениями, со строительными материалами. Они готовы поменять свое добро с доплатой на дом. У меня, к примеру, есть связь со строительными компаниями, куда я могу спокойно отдать любой стройматериал. Продать какую-нибудь квартиру для агентства недвижимости тоже не проблема. Вопрос только в адекватной оценке. Посмотрели, оценили, предложили цену, Пришли с покупателем к консенсусу и продали дом. От рыночной стоимости при зачете цена объекта опускается на 10-20%.
При этом, в ситуации сокращения бюджета покупатель стал вдумчивее и пристальнее изучать варианты. Срок принятия решения о покупке участка вырос вдвое.
Наталья Апанович
директор по развитию «Villa66»
У покупателей увеличилось время на раздумье: ранее человек мог приехать и уже через неделю заключить сделку. Сейчас думают минимум две недели, а чаще – около месяца.
Покупатель не просто присматривается к поселкам, но и ищет интересные по цене предложения и пытается торговаться напрямую с застройщиком. Скидка предусмотрена за покупку дорогостоящего объекта или за 100% оплату.
Показатели продаж
Весной 2016 года девелоперы недостаточно внимания уделили маркетингу: акций и спецпредложений могло бы быть и больше. Такое впечатление сложилось у экспертов.
Михаил Хорьков
начальник аналитического отдела РИЦ УПН
Этой весной мы не заметили сезонной активности со стороны участников рынка. В предыдущие годы весна сопровождалась ростом маркетинговой активности. Эта весна нам показалась достаточно вялой в этом плане, в какой-то степени невнятной с точки зрения предложения и попыток активизировать продажи. Первый квартал года для рынка недвижимости традиционно – активная пора. Но этот год исключение – заметного роста спроса нет, и участники рынка не особо стараются, чтобы перераспределить существующих покупателей в свою сторону.
Относительно низкая активность по привлечению покупателей привела к тому, что количество продаж осталось на уровне прошлого года, а в некоторых поселках весной план продаж был недовыполнен.
Наталья Апанович
директор по развитию «Villa66»
Число сделок по сравнению с периодом 2015 года и первой половиной 2016 года сейчас снизилось примерно на 20%, число обращений – на 10%, но сейчас рынок начинает оживать.
Впрочем, в некоторых загородных проектах оживление среди покупателей зафиксировано было. Удачным месяцем в плане продаж был назван апрель.
Светлана Щекалева
маркетолог компании «Резиденция»
Активные продажи начались традиционно с февраля. Пиковый спрос на участки без подряда и на строительство домов апрель-май. Покупатели активно интересуются землей без подряда в организованных коттеджных поселках в ближайших окрестностях Екатеринбурга. В целом, продажи у нас на уровне 2015 года.
Олег Григорьев
директор ЦН «Альфа-Групп»
В этом году всплеск активности покупателей был. Он пришелся на апрель. Апрель можно охарактеризовать как динамичный месяц. В апреле продажи участков в наших поселках в марте и апреле выросли на 35%, по сравнению с аналогичными показателями 2015 года. В мае покупательская активность опять снизилась до уровня 2015 г.
Елена Самсонова
руководитель отдела продаж экопарк «7 прудов»
Всплеск продаж случается обычно весной. Люди, которые наметили то, что они будут строиться, хотят весной купить, чтобы с самого начала сезона начать строительство. Весной 2015 года у нас хороший показатель продаж был, и в этом году большие продажи, ничем не уступают показателям 2015 года. Февраль, март, может быть, апрель были хорошими месяцами в плане продаж – на уровне прошлого года.
Наталья Ющенко
директор УК «Александрия»
В марте и апреле 2016 года продажи в нашем поселке выросли примерно на 20%. Летний сезон только начался. Учитывая стогнацию на рынке недвижимости в целом, прогнозы считаю делать преждевременно. По опыту прошлых лет месяцы май и и июнь спокойные, я связываю это с периодом отпусков.
Прогнозы
Несмотря на непростую экономическую ситуацию и нехватку покупателей, обострения конкурентной борьбы на загородном рынке эксперты в ближайшие месяцы не ждут.
Михаил Хорьков
начальник аналитического отдела РИЦ УПН
Судя по динамике, которую мы фиксируем сейчас, корректно говорить о стагнации на рынке. И раньше рынок загородной недвижимости не отличался особой динамичностью, а сейчас – какое-то спящее состояние: нет заметного снижения цен, нет активности. Многие продавцы уже привыкли к единичным продажам при низкой строительной динамике. Эта ситуация сохранится и дальше. Мы не видим предпосылок к тому, чтобы она поменялась.
Апрельский бриз сменился в мае штилем. И такая ситуация может сохраниться до конца лета. По крайней мере, от июня и июля 2016 года в отделах продаж не ждут активизации спроса. Пока что девелоперы, по примеру покупателей, заняли выжидательную позицию, наблюдая за рынком. Снижать цены никто пока по-прежнему не собирается. Делать выводы и прибегать к использованию тяжелой артиллерии не планируется до конца лета.
Олег Григорьев
директор ЦН «Альфа-Групп»
В мае покупательская активность опять снизилась до уровня 2015 г. Предполагаю, что июнь, июль будут такими же, как и май. Какое-то оживление мы ждем во второй половине августа, в сентябре-октябре.
В целом, С 2014 года мы стабильно удерживаем одну ценовую планку. Цены мы менять не планируем, они стабильны, как и в целом по рынку. Сейчас нет какого-то валового спроса, чтобы можно было повышать цены. С другой стороны, нет необходимости серьезно дисконтировать, чтобы побудить покупателя. Мы периодически устраиваем акции на отдельные группы участков, но их нет так много.
Есть мнение, что в условиях стабильности лучше «не раскачивать лодку». Коррекция цен, как со знаком минус, так и плюс, может привести к необратимым последствиям.
Николай Савин
президент РС центра недвижимости «МАН», девелопер проекта «Золотой карп», «Белые росы»
Был соблазн изменить цену. Но, посмотрев на текущую ситуацию, я понял что не нужно ни снижать, чтобы не вызвать панических настроений у тех, кто купил, ни увеличивать – это приведет к остановке продаж. Объекты продаются по прошлогодним ценам, с торгом, дисконтом, с рассрочкой, вариантами зачёта.
Между тем, в некоторых поселках, не смотря ни на что, запланирован рост цен. Он обусловлен проведением работ и повышением готовности сетей.
Елена Самсонова
руководитель отдела продаж экопаркa «7 прудов»
В готовых поселках цены меняться не будут. А в тех, которые строятся, цена будет меняться по мере готовности.
Светлана Щекалева
маркетолог компании «Резиденция»
Участки дорожают, цены повышаются планомерно и не более, чем на 10% в зависимости от стадии развития поселка. В этом году повышение цен было в марте, а следующее повышение запланировано на июнь.
Снижение цен летом, вероятно, не произойдет. Судя по заявлению застройщиков, держать цены они намерены, как минимум, до осени. Между тем, купить объект на загородном рынке со скидкой уже сечас все-таки можно. С конкретным предложением о дисконте нужно обращаться к застройщику напрямую. Девелоперы поселков не скрывают, что сегодня они готовы идти на уступки.
