Кадастровую стоимость пересматривают не реже чем каждые пять лет. В результате корректировок этот показатель иногда оказывается необоснованно завышенным. А между тем, кадастровая стоимость объекта является базой для исчисления налога на землю. Как оспаривать кадастровую стоимость земли и сколько за это придется заплатить?
Кому это нужно?
Кадастровая стоимость – это величина, максимально приближенная к рыночной цене объекта. Разница между этими двумя величинами лишь в том, что кадастровая оценка производится в промышленных масштабах и не учитывает индивидуальные особенности участков. И именно это приводит к расхождению между двумя величинами, которые в теории должны быть равными.
Виктор Лузин
заместитель начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области
Кадастровая стоимость определяется оценщиками на основе информации с использованием моделей массовой оценки. Соответственно, из определения при применении оценщиком адекватной модели кадастровая стоимость для большинства объектов должна быть близка к рыночной, за исключением некоторых объектов, для которых математическая модель не срабатывает. Математическая модель может не срабатывать в нетипичных случаях. Например, если одним из факторов, задействованных в модели и определяющих стоимость объекта является расстояние до центра населенного пункта и, не смотря на то, что земельный участок расположен близко к центру города, дорогу к нему перегораживает железнодорожный путь или река.
Последний раз кадастровую стоимость участков в Екатеринбурге и части населенных пунктов Свердловской области пересматривали в 2013 году. В ряде случаев кадастровая цена многократно превысила рыночную. В суды посыпались иски с требованием пересмотра кадастровой стоимости. Дело в том, что с 2006 года земельный налог исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объектов. Кроме того, повышение кадастровой стоимости ударило по кошелькам тех, кто арендует участки у государства – этот показатель является отправным при исчислении суммы арендных платежей и выкупной цены надела.
Как узнать о завышении?
Узнать кадастровую стоимость собственного участка можно, как минимум, тремя способами:
- Посмотреть в кадастровом паспорте земельного участка. Однако если кадастровый паспорт получен давно, информация является устаревшей.
- На сайте управления Росреестра ().
- Заказать кадастровую справку в Кадастровой палате или одном из Многофункциональных центров.
Для того чтобы разобраться, завышена кадастровая стоимость или нет, достаточно сравнить ее показатель с рыночной стоимостью аналогичных объектов. Для этого нужно узнать цены на аналогичные участки, которые выставлены в свободную продажу. Если два показателя расходятся, владелец участка может оспорить кадастровую стоимость земли.
Как доказать несоответствие?
Бремя доказательства несоответствия кадастровой цены рыночной лежит целиком на истце. Владельцу участка придется собирать доказательную базу и самостоятельно инициировать разбирательство. Причем, вне зависимости от характера несоответствия (была ли допущена техническая ошибка стоимости или не были учтены индивидуальные особенности объекта при определении кадастровой), заявителю придется собирать полный пакет документов.
Начать предстоит с обращения в оценочную компанию, которая состоит в соответствующем СРО. У оценщиков необходимо заказать работы по определению рыночной стоимости земельного участка. В Екатеринбурге за такой отчет придется заплатить в среднем 50-70 тыс. рублей. Стоимость работ зависит от площади участки и категории земли. Так, в нескольких компаниях нам сообщили, что за оценку земель с/х назначения придется заплатить больше, чем за оценку участка ИЖС.
Но при этом оплата услуг оценщика может свести на нет возможную экономию на оплате земельного налога на многие годы вперед. Поэтому при составлении искового заявления необходимо вписать Поэтому при составлении искового заявления необходимо вписать пункт о компенсации этих затрат с государственного органа, утвердившего результаты оценки.
Кристина Манузина
юрист ООО «Юрлига»
Истец вправе заявить также требование о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела (государственная пошлина, расходы на оплату услуг представителя, расходы на оплату услуг оценщика). Для этого необходимо приложить документы, подтверждающие несение расходов: чеки, квитанции, договоры, акты оказанных услуг. В случае удовлетворения основного требования- признания кадастровой стоимости равной рыночной- расходы ложатся на проигравшую сторону.
Далее владельцу участка предстоит вычислить, насколько рыночная стоимость (установленная оценщиком) ниже кадастровой. Принципиальным является следующий момент – расхождение двух показателей более чем на 30%. В этом случае необходимо будет заказать еще один документ – о корректности и соответствии закону отчета оценщика.
Виктор Лузин
заместитель начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области
В случае, если заинтересованное лицо подает в комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, то к заявлению обязательно должно быть приложено экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и о подтверждении стоимости (оригинал).
Помимо отчета от оценочной компании, составленного на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости заявителю для пересмотра кадастровой стоимости необходимо собирать следующие документы:
- заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка;
- кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в случае, если понижение запрашивается более чем на 30%).
Куда обращаться?
Оспорить кадастровую стоимость можно в двух инстанциях:
- до суда – в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (срок рассмотрения заявления в среднем – 2 недели).
- в Областной суд.
У физических лиц есть возможность свободного выбора – они могут идти напрямую в суд, минуя досудебное разбирательство. Впрочем, эта схема требует больших времязатрат, так как сначала решение выносит суд, а затем сам заявитель после вступления решения суда в законную силу, должен его отнести в Кадастровую палату. С юридическими лицами ситуация принципиально иная. В обязательном порядке сначала они должны подавать документы на рассмотрение в Комиссию. И тольков случае отклонения заявления комиссией они могут обратиться в суд.
Виктор Лузин
заместитель начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок. Решение комиссии вносится в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) в течение месяца.
Впрочем, сложно сказать, где шанс на успех выше. По словам экспертов, заявители сталкиваются со сложностями по оспариванию оценки в обеих инстанциях. Причем, чаще всего, отказ о пересмотре кадастровой стоимости выносится по формальным основаниям – из-за несущественных технических ошибок.
Людмила Плотникова
юрист УПН
По общим сведениям, которыми мы обладаем, Комиссия удовлетворяет только порядка 30% заявлений от общей массы. Чаще всего находятся какие-то технические ошибки в отчетах, либо оспаривают применение повышающих или понижающих коэффициентов, которые использовали оценщики при составлении отчета. Бывают иногда технические ошибки и опечатки, которые по существу не влияют на сам отчет, но отчет не принимается к рассмотрению.
В судах тоже все непросто. С 2015 года такие дела стали прерогативой Областного суда, до этого такие дела разбирались в Арбитражном суде, тогда вообще никаких вопросов не возникало. В Областном суде заявления рассматривают с большой неохотой. Среди заявителей много разговоров о том, что суд ищет любой повод, чтобы не принимать заявление к рассмотрению.
