Кредитование городского жилья начало оживать. Драйвером выступила государственная поддержка в виде 20 млрд рублей. А вот программы кредитования покупки объектов на загородном рынке как были свернуты четыре месяца назад, так и остаются закрытыми. Загородку сегодня не кредитуют ни Сбербанк, ни ВТБ24, ни САИЖК. Впрочем, участники рынка уверены, что отсутствие заемных банковских средств – не самое плохое, что случится с рынком в строительном сезоне 2015 года.
Ипотечное счастье было возможно. Летом 2014 года рынок загородки почти поверил в появление программ кредитования строящихся коттеджей в загородных поселках. Банки вышли на контакт с застройщиками, начались переговоры. И даже кое-какие кредиты стали давать. Однако в декабре 2014 года стало очевидно, что мечтам об ипотеке на загородку сбыться не суждено. Случился «черный» вторник – Центробанк резко повысил ключевую ставку, на что банки молниеносно отреагировали закрытием большинства программ кредитования. Под нож попала ипотека на загородку и квартиры в новостройках. Однако программы кредитования городского жилья все-таки ожили в феврале, после появления первых известий о грядущей государственной поддержке ипотеки. А ипотека на загородку по прошествии четырех месяцев – все еще на паузе. Ее сегодня нет ни у Сбербанка, ни у ВТБ24, ни у САИЖК.
Елена Мяло
директор УБК «Магазин ипотеки»
На сегодняшний день программы кредитования загородных объектов появились только в нескольких банках. К примеру, «АК Барс» банк возобновил программу кредитования индивидуальных домов. Сбербанк, ВТБ24 и банк «Москвы» кредитует покупку таунхаусов. А вот программы кредитования коттеджей с землей пока «отдыхают», их сегодня не предлагает никто
Программы ипотеки с государственной поддержкой (ставка не более 12%) появилась в марте 2015 года. Теоретически, эта программа может быть применена и к загородному рынку. Запрета нет, но есть жесткое условие: ипотека дается только на готовый или строящейся по 214-ФЗ объект – квартиру или таунхаус. Этим требованиям отвечают лишь единицы загородных проектов. К примеру, «Золотая горка», «Николин ключ», «Экодолье»
Ставки выросли. Если в прошлом году ипотеку на загородку давали под 14-16% годовых, то сегодня этот стоимость кредитов варьируется в диапазоне 16-18%. Участники рынка ко всем этим изменениям относятся, по большей части, равнодушно. Они уверены, что закрытие программ и повышение ставки ситуацию на рынке, в целом, не изменят.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Рынок загородной недвижимости был и так обделен вниманием банков. Получить ипотеку под загородный проект гораздо сложнее и дороже. Сейчас ситуация еще хуже. Единственный, кто сможет рассчитывать на ипотеку, это – продавцы таунхаусов, которые будут продавать их по 214-ФЗ, теоретически они получат доступ к льготной ипотеке под 12%. С одной стороны плохо, что ипотека стала еще недоступнее, но в другой стороны, она и не была столько значительной для рынка – не превышала 5-10%
На закрытие программ кредитования загородки девелоперы ответили увеличением сроков предоставления рассрочки.
Олег Григорьев
директор АН «Альфа-Групп»
По сути, инструмент ипотечного кредитования перестал работать. У нас в этом году не было ни одной ипотечной сделки. В прошлом году на покупке земельного участка у нас приходилось 2 сделки из 10. Но ипотека у нас никогда не была в числе основных направлений. Гораздо большей популярностью пользуется рассрочка, в этом году мы увеличили срок ее действия до 12 месяцев
Особенностью кризисного года стало снижение количества покупателей, способных приобрести участок или готовый дом за счет собственных накоплений. Рассрочка стала драйвером рынка.
Татьяна Худякова
руководитель отдела продаж ДНТ «Клевер», «Родные просторы»
Стало меньше сделок с полной оплатой, в основном все сделки проходят с участием рассрочек. Стоимость участков у нас не такая большая, поэтому покупатели пользуются рассрочкой, большого количества ипотечных сделок у нас никогда и не было – не более 5%
Деньги «ушли» не туда
Активность спроса начала снижаться еще в 2014 году. Девелоперы сетовали на падение спроса и «рваный» ритм продаж. Впрочем, по итогу сезона в коттеджных поселках число продаж вышло на запланированные показатели. Однако зимой 2014 года произошло то, что изменит картину спроса на весь весеннее-летний строительный сезон – большинство покупателей потратили свои сбережения.
Николай Савин
президент РС центра недвижимости «МАН», девелопер проекта «Золотой карп», «Белые росы»
Зима на рынке недвижимости была сложная – сначала был осенний ажиотаж, люди скупали доллары и евро, дешевые квартиры и машины. Все деньги потратили, сейчас все сидят в засаде. Загородка товаром первой необходимости не является. У кого есть деньги – чего-то ждут, каких-то праздничных распродаж. А продавцы не намерены продавать за полцены. В первом квартале сделок почти не было. Если раньше в рамках одного предприятия было до десяти сделок в месяц, то в январе-феврале одна-две сделки
Следствием зимнего ажиотажа стало снижение количества продаж в начале весны. Традиционной весенней активизации спроса в этом году не случилось.
Татьяна Худякова
руководитель отдела продаж ДНТ «Клевер», «Родные просторы»
Количество потенциальных покупателей сократилось значительно. Если сравнивать с мартом 2014 года, то количество сделок сократилось на 20%. Если судить по апрелю, по числу авансов, прошлый апрель был пиковым в плане продаж (мы реализовали порядка 30% участков), в этом году гораздо меньше
Екатерина Кулева
специалист департамента продаж компании Villa66
В первом квартале 2015 года спрос снизился на 20-25% относительно того же периода 2014 года, хотя показатель по марту этого лучше показателя марта 2014.
Покупатели – экономят, строители – хитрят
Покупатели сегодня уходят в сегмент экономкласса – выбирают самые недорогие участки и заказывают коттеджи минимальных площадей.
Николай Савин
президент РС центра недвижимости «МАН», девелопер проекта «Золотой карп», «Белые росы»
Единичные сделки, которые были совершены в этом году, состоялись по очень дешевым объектам. К примеру, в г. Березовский средние цены за сотку составляют 120-130 тысяч рублей за сотку, а в одном из поселков была цена 65-70 тысяч рублей за сотку. Соответственно, за зиму они продали несколько десятков участков
Олег Григорьев
директор АН «Альфа-Групп»
Покупкой или постройкой загородного дома интересуются 20-25% покупателей. На сегодняшний день рынком востребованы дома сегмента «эконом» площадью от 80 до 115 кв. м. Раньше дома площадью 80-90 квадратных метров покупатели даже не рассматривали, востребованный в 2014 году метраж был 115-170 кв.м. В этом году метражи сокращаются, люди уходят в сегмент «эконом»
Застройщики пытаются подстроиться под новые запросы покупателей. Цена предложения сокращается до предела. Покупателю сегодня предоставляется возможность выиграть в цене, но потерять в качестве и комфорте.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Началось упрощение предложений. Объем работ, который изначально закладывается, сокращается, за счет этого достигается некоторая экономия. Это некое лукавство, к примеру, продавец говорит: дом стоит 3 млн, – а потом выясняется, что септик – это отдельная головная боль, еще за что-то придется заплатить дополнительно. В результате сумма вырастает до совершенно иных показателей. Это свойственно для всего рынка. Продавцы пытаются максимально сократить бюджет своего предложения, чтобы охватить максимальное количество покупателей
Кризис доверия
В текущих экономически условиях эксперты рекомендуют в новые проекты не заходить ни девелоперам, ни покупателям. Аналитики не уверены в жизнеспособности коттеджных поселков, которые открывают продажи в период экономических неурядиц в стране. При отсутствии стабильного финансирования реализация проектов может быть «заморожена». Пострадают покупатели.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Если на рынке жилья есть вопросы доверию к застройщикам, то для загородного сегмента вопрос доверия еще более актуальный. Сейчас покупать землю в чистом поле... надо быть рисковым человеком
Наименьший риск остановки стройки – в проектах с готовностью от 50%, говорят эксперты.
Николай Савин
президент РС центра недвижимости «МАН», девелопер проекта «Золотой карп», «Белые росы»
Я бы ни за что не «полез» в новый поселок. Это должно быть либо что-то эксклюзивное, либо очень дешевое. В кризис обычно востребованы только две вещи: «строгий» эконом или сегмент «лакшери». Средний класс сильно просядет. В этом строительном сезоне комфортно будут чувствовать себя только те, у кого раскрученное место, на 50-60% распроданный поселок, построенные сети. Так же как и на рынке новостроек, покупатели начнут отдавать предпочтение готовым домам
Планы на лето
На рынке городского жилья аналитики уже зафиксировали снижение покупательской активности. Рынку загородной недвижимости приходу этой тенденции, разумеется, не избежать. Самым негативный сценарий – объем продаж этим летом снизится вдвое по сравнению с прошлым годом.
Николай Савин
президент РС центра недвижимости «МАН», девелопер проекта «Золотой карп», «Белые росы»
50-60% покупателей пересмотрели свои планы относительно приобретения чего либо. Таким образом, спрос на загородку может сократиться вдвое
Олег Григорьев
директор АН «Альфа-Групп»
Лето 2015 года, скорее всего, будет тихим и спокойным. Предпосылок к росту продаж нет никаких абсолютно. В моем понимании, рынок сейчас на дне, просев по отношению к прошлому году до 40% по отдельным сегментам загородки.
Татьяна Худякова
руководитель отдела продаж ДНТ «Клевер», «Родные просторы»
Я ожидаю, что количество сделок с загородными объектами сократится. Тот, кто хотел вложить средства, уже сделал это – у нас прошло много сделок в ноябре и декабре 2014 года. Летом число сделок сократится, как минимум, на 10-20%
Время уступать в цене
Цены перестанут расти. Будет ли открытое снижение – вопрос. Скрытое понижение, в рамках акций и бонусов, которые постоянно продляются, будет наверняка, считают независимые эксперты.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Цены будут корректироваться вниз по разным причинам. Во-первых, есть общее снижение покупательской активности. Во-вторых, продолжится процесс упрощения проектов – на рынок выйдут более дешевые предложения, но с меньшей степенью готовности, застройщик будет брать на себя меньше обязательств для расширения круга потенциальных покупателей
Николай Савин
президент РС центра недвижимости «МАН», девелопер проекта «Золотой карп», «Белые росы»
Цены будут меняться в зависимости от проектов. Я думаю, что от 10 до 30% легко могут быть движения по цене со знаком минус
Прошлым летом в некоторых коттеджных поселках цену поднималась дважды и даже трижды. Задача максимум на строительный сезон 2015 года – удержать цены на текущем уровне.
Олег Григорьев
директор АН «Альфа-Групп»
По отдельным территориям в течение 2014 года мы повышали цены три раза. На сегодняшний день мы провели индексацию цен в сторону удорожания только в одном коттеджном поселке, это связано с тем, что закончены работы по электрификации. По остальным территориям к повышению пока относимся весьма скептически, но снижать цены мы точно не будем
Впрочем, пессимистичные настроения относительно ситуации на рынке разделяют далеко не все девелоперы. Крупные игроки называют ситуацию «рабочей» и планируют повышать цены в зависимости от стадии готовности объекта.
Екатерина Кулева
специалист департамента продаж компании Villa66
Последнее повышение цен у нас состоялось 01 апреля. На уже готовые поселки цены повышать не планируем. На строящийся поселок – «Заповедник» – цены поднимаем по мере выполнения работ (подведение коммуникаций, строительство дороги, ограждение периметра поселка)
