Семь секретов оформления сделки с землёй

Для начала два основных постулата. Юрист Уральской палаты недвижимости (УПН) Людмила Плотникова пояснила, что с 1 марта 2013 года договор о купле-продаже земли считается заключённым, с момента его подписания. При этом сделка с участком считается совершённой после внесения записи в Единый госреестр регистрации прав (ЕГРП).

Специалист ЦН "Северная казна" Семен Дерменжи предлагает покупателю участка следующий алгоритм действий при совершении сделки
Шаг 1. Подписание договора купли-продажи.
Шаг 2. Оплата по договору купли-продажи.
Шаг 3. Подача документов в регистрационную службу (Росреестр)
Шаг 4. Специалист на приеме документов проверяет наличие арестов и обременений, полномочия действующих сторон, по базе и «на глаз» определяет дееспособность сторон, и делает запись в ЕГРП, что документы приняты.
Шаг 5. Стороны подписывают заявления на проведение регистрационных действий.
Шаг 6. Через 18 дней регистрируется право собственности за покупателем (делается запись в ЕГРП) и новый владелец получает свидетельство о государственной регистрации.

Заметим, что 18-дневный срок регистрации может быть сокращён, но об этом позже.

Восстановить бумаги через суд

Вышеописанному комплексу операций по оформлению сделки предшествует этап сбора бумаг. Кстати, он может оказаться наиболее трудоёмким, причем, как для продавца, так и для покупателя. Не так уж редки ситуации, когда у владельца земли нет на неё вообще никаких документов. Людмила Плотникова описала совсем свежий эпизод, когда права владельца на участок пришлось восстанавливать через суд. Женщина ещё в 90-х годах прошлого века вступила в дачный кооператив и более 20 лет по факту владела наделом. Некоторое время назад она решила оформить участок в собственность. И тут выяснилось, что наша героиня значится в бумагах кооператива, однако сама не имеет ни одного документа, свидетельствующего о членстве в товариществе и о владении участком. После консультации в УПН женщина обратилась в районный суд по месту нахождения участка. На основании свидетельских показаний и фотографий, на которых изображена истица обрабатывающая «нелегальные» сотки, суд установил её членство в кооперативе, что позволило ей оформить право на землю.

Как замечает юрист УПН, в подобной ситуации в качестве доказательств фактического владения участком могут выступать, например, квитанции платежей на общие нужды дачного кооператива, расписки от правления и другие бумаги.

Ещё один недавний эпизод касается получения в наследство неоформленного участка на территории садового товарищества. Как замечает, Л.Плотникова, решить дело в пользу заявителя удалось в первую очередь благодаря тому, что был доказан факт принятия им наследства. Гражданин (наследник) обратился в суд по месту принятия наследства с заявлением о включении участка в состав оного. Слугам Фемиды, в числе прочего, были предъявлены квитанции и расписки, из которых следовало, что наследник оплатил долги наследодателя по членским взносам в садовый кооператив. Это также стало аргументом для принятия решения в пользу заявителя.

А на каком, собственно, основании?

Для составления договора купли-продажи земельного участка потребуются следующие бумаги: правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы, кадастровый паспорт участка и выписка из ЕГРП (последнее, впрочем, необязательно).

Правоустанавливающими называют документы, которые объясняют, каким образом нынешний владелец получил участок в собственность (купил, получил в наследство и т.д.). Соответственно, к правоустанавливающим относятся договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, наследования, вступившее в силу решение суда, постановление муниципальных или региональных властей, о предоставлении участка.

Согласно п.2 ст.8 Земельного кодекса РФ, в правоустанавливающем документе (в договоре или постановлении) должны быть указаны категория земли и разрешенное использование. Жилой дом можно строить только на участке категории «земля поселений» и с разрешенным использованием «жилищное строительство». На участке, относящемся к землям сельскохозяйственного назначения можно построить садовый домик, только если его разрешенное использование обозначено: «дачное строительство, садоводство» или «крестьянско-фермерская деятельность». В садовом домике можно прописаться, если он находится в административных границах населённого пункта.

Правоудостоверяющие бумаги

Правоудостоверяющий документ фактически является следствием из упомянутого выше правоустанавливающего. Например, на основании договора купли-продажи земли в Росреестре оформляется свидетельство о праве собственности на участок. Это самое свидетельство и есть правоудостоверяющий документ.

Правоудостоверяющим документом на земельный участок может быть одна из следующих бумаг:
- свидетельство о праве собственности из Росреестра (обр. 1991 или 1995 г.);
- выписка из похозяйственной книги;
- государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования участком
- свидетельство на право пожизненного наследуемого владения участком.

Как замечает Людмила Плотникова, если у продавца нет свидетельства о праве собственности, значит, объект не был поставлен на кадастровый учёт. В принципе, владелец (продавец) может сам озаботится постановкой участка на учёт и получением свидетельства, но на практике так делают редко. Как правило, стороны совершают сделку используя уже имеющиеся у владельца бумаги.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт (до марта 2008 года этот документ назывался кадастровым планом) для регистрации сделки нужен, только если сведения об участке не занесены в ЕГРП, то есть, у продавца нет свидетельства о праве собственности, выданное Росреестром, а имеется некий другой правоудостоверяющий документ.

В кадастровом паспорте укзываются: кадастровый номер, адрес, площадь, план границ участка, назначение земли, наличие объектов недвижимости и другая информация. Из раздела «особые отметки» можно узнать, требуется ли межевание участка – уточнение границ с соседями. Если межевания не было, у нового владельца возможны конфликты с собственниками сопредельных наделов. Тем не менее, как сообщила Людмила Плотникова, на практике, в большинстве случаев покупатель берёт землю «как есть», потом сам решает пограничные вопросы с соседями.

Выписка из ЕГРП

Выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП) – необязательная бумага при регистрации сделки с участком. Тем не менее, директор АН «Титул» Максим Федотов считает, что покупателю всё же следует заказать её. Правда, уже после того, как были изучены все другие бумаги. Эксперт подчёркивает, что выписка из ЕГРП позволит покупателю убедиться в том что объект не находится под арестом, права на него не оспариваются и нет других обременений.

Евгения Свинтаржицкая, юрист компании БК_НЕДВИЖИМОСТЬ:

«Выписку из ЕГРП и кадастровую выписку может запросить любой гражданин в Росреестре или в любом Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Надо будет заплатить пошлину 200 рублей и подождать 5 дней. В выписке из ЕГРП видно правообладателя, наличие арестов, залоговых требований. Если право собственности на объект оформлялось после 2001 года, то сведения о нём есть в ЕГРП. В этом случае выписку на участок, расположенный в Свердловской области, можно получить в Екатеринбурге. Если ранее операция с объектом совершалась до 2001 года, то информация о нём есть только в БТИ по месту расположения участка».

Семен Дерменжи советует обратить внимание на следующую информацию, содержащуюся в выписке из ЕГРП: площадь участка, категория земли, разрешённое использование, заявленные в судебном порядке права требования (подавались ли документы из судов об оспаривании или ограничении права) и отметка о возражении в отношении зарегистрированного права (писал ли кто-то заявления о препятствии регистрации).

Семен Дерменжи, специалист ЦН «Северная казна»:

«Выписка формально не нужна. Когда осуществляется подача документов на регистрацию, специалист Росррестра по приемке документов проверяет наличие арестов и прочих обременений. Тем не менее, специалисты ЦН «Северная казна» выписку предоставляют, чтобы на момент подписания договора купли-продажи и передачи денег покупатель был уверен, что в момент подачи документов в Росреестр, не выплывут аресты и прочие неприятные сюрпризы».

Составляем договор

Некоторые юристы и риэлторы советуют начинать сделку с землёй с составления предварительного договора. Он не регистрируется у нотариуса, но имеет юридическую силу. В этом документе следует прописать все нюансы операции по купле-продаже объекта: цену, сроки заключения основного договора, размер задатка, порядок расчётов и расторжения, ответственность сторон.

Людмила Плотникова, юрист УПН»:

«Предварительный договор действительно нужен, только если покупатель абсолютно уверен, что ему необходим именно этот участок за предложенную цену, но у продавца не готов пакет документов для проведения сделки. В этом случае покупатель предлагает заключить предварительный договор, чтобы «застолбить» объект. Правила работы с данным документом прописаны в ст. 429 ГК РФ. Кроме того, согласно ч.4 ст.445 ГК РФ одна сторона может через суд понудить вторую сторону выполнить условия предварительного договора. Покупателю, желающему заключить предварительный договор, следует учесть, что пока идёт сбор документов ему может подвернуться более интересный участок или, например, цены по рынку пойдут вниз. Однако из-за подписанного предварительного договора придётся покупать ту самую землю по оговорённой цене либо платить неустойку».

Основной договор купли-продажи земельного участка составляется в обычной письменной форме (скачать образец можно здесь). Нотариальное удостоверение не требуется. Договор должен содержать кадастровый номер, адрес участка, а так же его площадь (указанную в правоустанавливающем документе), разрешенное использование и категорию земель. Также в бумаге четко определяются цена и порядок расчета. Неправильно составленный договор не примет на регистрацию специалист Росреестра.

Максим Федотов, директор АН «Титул» :

«Обязательное нотариальное оформление договора купли-продажи земельного участка упразднено. Сегодня участники сделки могут обратиться к нотариусу по собственной инициативе. Но фактически это мало что им даст, хотя и обойдётся достаточно дорого – 1,5% от суммы сделки. Обязательства, которые возлагаются на нотариуса – невыполнимы. Он лишён возможности удостовериться в правильности прежних сделок, следовательно, нотариальное заверение договора не гарантирует покупателя от возможного опротестования сделки в будущем».

В принципе, можно обратиться к нотариусу для того, чтобы ускорить обработку сделки в Росреестре. Договор, оформленный нотариально, регистрируется в течение 5 дней. Если же обойтись без нотариуса, то процедура затянется на 18 дней. В то же время, как замечает Людмила Плотникова, для ускорения можно заключить залоговую сделку. Тогда регистрация также займёт не 18, а 5 дней. Залог может быть любого размера. Только стоит учесть, что в Росреестре знают, что залоговый договор может использоваться как средство ускорения. Поэтому, чтобы у чиновников не возникло подозрений, размер залога, равно как и размер основного платежа не должны быть чисто символическими.

Подаем бумаги в Росреестр

Для регистрации права собственности на участок, его покупателю надо обратиться в Росреестр (в Екатеринбурге – на ул. Крестинского, 50) или в МФЦ (их «окошки» находятся на Карла Либкнехта 2, на 8 Марта, 13, на Ленина, 69). Предварительно надо заплатить пошлину. Как пояснил Семен Дерменжи, регистрация права на участок для ИЖС и сельскохозяйственного назначения обойдётся в 200 рублей, если речь идёт о земле промышленного назначения, госпошлина составит 1000 рублей.

Покупателю участка при визите в Росреестр или МФЦ следует с собой иметь следующие бумаги:
1. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
2. Квитанция об уплате пошлины;
3. Правоустанавливающий документ (на имя продавца участка);
4. Договор купли-продажи в 3 экземплярах;
5. Документ о передаче объекта недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором.
6. Кадастровый паспорт либо техпаспорт либо план с описанием участка выданный до 1 марта 2008 года (кадастровый паспорт нужен только если сведения об участке не занесены в ЕГРП).

Могут потребоваться дополнительные бумаги, например, нотариально заверенное разрешение супруга продавца участка на его продажу, разрешение органов опеки и пр. Более подробный список приведён в ранее опубликованной статье www.metrtv.ru/articles/country_estate/3510.

«Купить» аренду

Отдельно рассмотрим сделку с землёй, находящейся в аренде на 49 лет. В отношении подобных участков возможна переуступка права аренды. По такой схеме «продают» наделы, например, застройщики, реализующие проекты коттеджных посёлков. Бывают и другие варианты…

Семен Дерменжи, специалист ЦН «Северная казна»:

«Из неразграниченной земли, органом, отвечающим за распределение земли, формируются участки, ставятся на кадастровый учёт и распределяются между льготниками, либо выставляются на аукцион. В результате определяется право заключить договор аренды на участок под ИЖС на 49 лет. Далее гражданин должен получить разрешение на строительство, построить, сдать в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на строение. После чего возникает право на заключение договора купли-продажи на участок. Сумма выкупа зависит от кадастровой стоимости и сравнительно невелика, например, 10 соток в Косулино обойдутся в 10-15 тысяч рублей».

Эксперт замечает, что при приобретении арендных участков потенциальному владельцу следует внимательно изучить предлагаемый ему текст договора аренды.

Автор: Андрей Губанов