Специфические риски покупки недвижимости на загородном рынке практически все связаны с землей. А, как известно, земельные споры, с юридической точки зрения, являются самыми сложными. В самом худшем случае из-за проблем с земельным участком покупатель не сможет оформить право собственности на построенный дом.
1. Нецелевое использование земли
Для строительства жилого дома пригодны, по сути, всего два вида земель:
– Земли населенных пунктов с видом разрешенного использования ИЖС;
– Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства.
Конечно, можно приобрести участок, юридически неподходящий для ведения жилищного строительства, а после изменить его категорию и вид разрешенного использования. Для этого придется обращаться к властям с ходатайством об изменении категории земли. Однако чиновники вправе отказать. Причиной может стать, к примеру, отрицательное заключение экологической экспертизы.
На практике чаще бывает, что застройка на таком участке начинается, а потом построенное пытаются согласовать в властями и узаконить. Но в некоторых случаях перевод земли невозможен. К примеру, когда девелоперы пытаются реализовать малоэтажные проекты на землях водного или лесного фонда. Такие прецеденты уже были – в окрестностях Екатеринбурга начиналось строительство коттеджного поселка на территории заповедника, который относится к особо охраняемой зоне. К разбирательству о правомерности стройки подключилось Министерство природных ресурсов. Если покупатели приобретут такие участки, есть вероятность, что оформить построенные коттеджи в собственности они не смогут.
При покупке участка особое внимание рекомендуется уделить земле – категории и виду разрешенного использования. Эту информацию можно проверить при помощи
.
2. Изъятие земель под федеральные нужды
Государство вправе изымать земли для федеральных нужд. Как правило, это необходимо для строительства стратегически важных объектов – стадионов, дорожных развязок или аэропортов. Обычно о строительстве подобных объектов известно заранее – планы по строительству таких объектов обычно закреплены в Генплане города. Однако никто не застрахован от того, что участок не попадает в зону особо внимания. За изымаемые участки предусмотрена компенсация. Правда, собственники земли оказываются в более выгодном положении, чем арендаторы.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«Если участок изымается для строительства объектов федерального значения, то у нас никто не отменял ст. 235 Гражданского Кодекса РФ, где сказано, что никто не может быть лишен своего имущества не в судебном порядке. Поэтому, если стороны не договорились о выкупной стоимости участка, определять справедливую стоимость участка будет суд. Но это касается только тех случаев, когда земля находится в собственности. То, что касается аренды земель сельхоз. назначения, конечно, вкладываться в такой земельный участок и строить коттедж, я, скорее всего, не стала бы».
Характерным пример является история строительства коттеджей в районе «Истокский». Согласно Генплану развития Екатеринбурга, на землях «Истокского» планируется развитие аэропорта малой авиации регионального значения. Земельный участок является федеральной собственностью, на котором началось коттеджного поселка без согласования. Участок находится в аренде на 15 лет, срок аренды истечет в 2022 году. Как говорят в администрации города, получить право собственности на построенные объекты будет невозможно. А в будущем территория будет изыматься для строительства инфраструктуры аэропорта.
3. Субаренда участка
В некоторых случаях участки в коттеджном поселке могут находиться в долгосрочной аренде. Максимальный срок составляет 49 лет. Если покупатель приобретет право собственности на такой участок, построит на нем дом, то у него появится преимущественное право выкупа земли. Правда, выкупная стоимость земли может оказаться высокой.
Андрей Артемьев, директор МБУ «Екатеринбургский муниципальный центр защиты потребителей», президент Всероссийской лиги защитников потребителей:
«Допустим, в договоре с жилищно-строительным кооперативом сказано, что после того пайщик выплатит все, что должен, ему перейдет право аренды земельного участка. А значит, участок ему придется выкупать в будущем. Но существует разница между кадастровой стоимостью заболоченного лесного участка и кадастровой стоимостью благоустроенного участка с подведенными сетями и построенными дорогами. То есть, даже если ему позволят выкупить эту землю, а даром ее точно никто не отдаст, он будет выкупать ее по новой кадастровой стоимости. Он сам вложил деньги в повышение кадастровой стоимости, и сам же будет выкупать по возросшей цене!».
4. Неоформленные документы
По оценке экспертов, 40% всех предлагаемых участки находится на так называемом, вторичном загородном рынке, где продавцами выступают физические лица. Нередко документы на эти участки не оформлены должным образом. Многие из владельцев получили участки от государства, но там и не оформили право собственности на них. Проблема «бесхозных» садовых и дачных участков настолько масштабна, что на федеральном уровне восемь лет назад была запущена «дачная амнистия», в рамках которой предлагается бесплатно и в упрощенном порядке оформить право собственности. Впрочем, многие владельцы не спешат воспользоваться этой возможностью. Отсутствие свидетельства о праве собственности позволяет им уклоняться от выплаты налога на имущество.
Для покупателя такие объекты являются наиболее рискованными. Участники рынка вспоминают случай, когда из-за неполного пакета документов на земельный участок Росреестр отказался зарегистрировать сделку купли-продажи коттеджа:
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна»::
«В 2000-е годы на рынке был случай. Строение было оформлено в собственность, а земля – нет. Дом и земля были проданы по предварительному договору, были произведены расчеты. После этого предполагалось дооформить документы на участок, а потом уже сдавать документы на регистрацию в Росреестр. Позже выяснилось, что данный участок относился к федеральной собственности, приватизация земли была невозможна. В течение двух лет юристы пытались оформить в собственность этот участок, но так и не смогли».
Как правило, на первичном рынке загородки проблем с документами не возникает. По крайней мере, мошенничества такого рода со стороны девелоперов на Урале не было. А вот в Московской области прецеденты уже были. К примеру, месяц назад полиция задержала и предъявила обвинение в мошенничестве девелоперу коттеджного поселка бизнес-класса в Подмосковье. Предприниматель был обвинен в многочисленных попытках продать по подложным документам незаконно построенные коттеджи бизнес-класса в поселке. Объекты были возведены на участках самовольно, уже после того, как договор аренды администрации с застройщиком был расторгнут. При этом, за аналогичные махинации с земельными участками этот бизнесмен в 2011 году уже был приговорен условно к пяти годам лишения свободы.
О том, как самостоятельно проводить экспертизу юридической «чистоты» земельного участка, можно прочитать здесь – http://
www.metrtv.ru/articles/country_estate/2718.
5. Отсутствие межевания
Законодательство позволяет регистрировать объекты в упрощенной форме (в рамках дачной «амнистии»). Для регистрации права собственности проведение межевания не обязательно. Правда, из-за отсутствия выделенных границ участка у покупателя могут в будущем возникать конфликты с соседями.
Артем Истомин, директор юридической компании «Консалтика Право»:
«В нашей практике были случаи, когда граждане или организации приобретали участок с примерными границами. Продавцом был предоставлен кадастр на участок, но без четких его границ и точек. Соответственно, покупатели приобретали участок, условно говоря, 10 соток с прямоугольными границами, а потом оказалось, что со всех сторон участок поджимают соседи и при межевании площадь исходного участка оказалась меньше. Плюс, у покупателя возникали проблемы со строительством, поскольку изменение границ участка влекло изменение его планировки».
Отметим, что не во всех организованных коттеджных поселках межевание проводится до открытия продаж. Часто участки разграничены колышками, которые соседи при желании могут передвинуть.
