Банки начинают кредитовать строящиеся дома в коттеджных поселках

Каждому второму покупателю сегодня не хватает собственных средств на строительство или покупку загородного дома. И многие бы не отказались воспользоваться ипотечным кредитом.

Елена Мяло, директор ЦН «Северная казна-1»:

«Желающих оформить кредит на покупку загородного дома много. Если бы ипотечные программы работали также хорошо, как на рынке городского жилья, у нас бы 50% всех сделок проходило с участием ипотеки».

 

Номинально, во всех банках сегодня есть программы кредитования загородной недвижимости. Однако, как говорят эксперты, эти продукты не подходят большинству заемщиков. По сути, стабильно работают только две программы: ипотека на покупку земельного участка и покупку готового дома. При этом каждая из них накладывает серьезные ограничения при выборе объекта.

Ипотека на покупку участка

Земля кредитуется банками только в случае, если на участке уже построен какой-либо объект. Если на участке нет построек, то заемщику, скорее всего, предложат в качестве залога предоставить иную недвижимость. Например, собственное жилье.

Большинство банков предъявляет к участку следующие требования:

– должно быть проведено межевание;
– наличие подведенных коммуникаций к границе участка (газ и электричество);
– наличие подъездной дороги, круглогодичного проезда;
– земля должна быть в собственности продавца;
– категория земли – населенных пунктов с категорией разрешенного использования – ИЖС.

Участки без подряда – наиболее востребованный продукт. Однако, по словам риэлторов, программы кредитования участков не пользуются большой популярностью. Считается, что если у будущего собственника загородного дома нет собственных накоплений даже на участок, не говоря уже о средствах на стройматериалы и оплату труда рабочих, то брать кредит на покупку земли не имеет смысла.

Ипотека на покупку готового дома

Банки предпочитают кредитовать построенные дома. Ирония заключается в том, что девелоперы редко выставляют на продажу готовые для проживания коттеджи. По данным компании «Урал Гермес», на конец лета 2013 года в общем объеме предложения только 5% приходилось на построенные объекты. Из этих 5% лишь единицы проектов отвечают требованиям банков. Дело в том, что для оценки объекта банки запрашивают кадастровый паспорт на дом и еще целый список документов, которые не требуются для обычной сделки купли-продажи. Обычно застройщики не имеют на руках все эти дополнительные бумаги.

Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН», девелопер проекта «Золотой карп», «Белые росы»:

«Я, как застройщик, сразу оформляю право собственности на покупателя. Так удобнее. Когда дом не зарегистрирован, это не устраивает банк. Я должен как физлицо регистрировать дом на себя, а потом продавать его и платить налог с продажи. Кроме того, чтобы оформить право собственности на дом по упрощенной процедуре регистрации («дачной амнистии»), предоставляется минимум документов. А банки такой набор документов не устраивает. Они говорят: нам все по полной программе давай – инвентаризацию, землю отдельно, кадастровый учет, регистрируй все на себя (а это значит, делай геосъемку, топосъемку, присвоение юридического адреса). Процедура оформления документов на построенный дом может занимать от полугода до года».

Таким образом, программы кредитования покупки готового дома больше ориентированы на вторичный рынок загородки. Речь идет о покупке деревянных домов и коттеджей в черте городов и деревень. А продавцы, в основном, – частные лица.

Большинство банков предъявляет к дому следующие требования:

– все коммуникации должны быть заведены в дом (наличие постоянного энергоснабжения от внешнего источника, наличие центральной/локальной канализации). Не приемлемо печное отопление дома;
– дом должен быть в собственности продавца;
– степень износа объекта – не более 60%;
– объект должен находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются иные индивидуальные дома, пригодные для круглогодичного проживания;
– наличие подъездной дороги, круглогодичного проезда;
– не допускается кредитование домов с незарегистрированными пристройками, из-за которых меняются границы дома.

Табл. 2 Программы кредитования покупки коттеджа с земельным участком

При этом, надо отметить, что далеко не все покупатели настроены на покупку построенного коттеджа. Есть три существенных недостатка покупки готового для проживания дома:

– менять планировку дома под потребности семьи сложно и затратно;
– качество «скрытых» работ оценить невозможно;
– стоимость объекта на этой стадии – максимальная.

Ипотека на строящийся дом в коттеджном поселке

Еще год назад ипотека на покупку строящегося дома в коттеджном поселке отсутствовала как явление. Для оценки непонятного для кредитных организаций загородного рынка применялся формальный подход – банки были готовы вести диалог только с теми застройщиками, которые работали по 214-ФЗ. А учитывая, что городское жилье далеко не всегда строится по закону о долевом участии, а загородное – и подавно, разговор с девелоперами не шел.

Редкое и завидное исключение представляли только проекты, где банк выступал в качестве соинвестора. Только в таких коттеджных поселках была возможность купить участок с подрядом не по потребительскому, а по целевому кредиту.

Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН», девелопер проекта «Золотой карп», «Белые росы»:

«Получить кредит на строительство поселка девелоперу крайне сложно, почти невозможно. Только покупатели коттеджей в поселках, где банк участвует в качестве соинвестора, могут рассчитывать на ипотеку. К примеру, в «Завидово», «Карасьеозерском-2». Туда банки вложили миллиарды, им деваться некуда, поэтому они дают ипотеку».

Но времена меняются, меняется рынок. Прошлым летом на рынок уральской загородки зашел федеральный девелопер, который заявил о планах реализовать масштабный загородный проект комплексной застройки, полностью обеспеченный инженерной и социальной инфраструктурой. В оснащении проекта инфраструктурой застройщик претендует на помощь областных властей. В свою очередь застройщик обязуется реализовать загородный проект по закону о долевом строительстве.

Таким образом, новый игрок задал высокую планку всему загородному рынку. Некоторые уральские строители в конце прошлого летнего сезона начали представили проекты, где деньги покупателей также привлекаются по 214-ФЗ. Эти изменения не остались незамеченными банковским сообществом. Кредитные организации всерьез задумались о разработке принципа кредитования строящегося жилья в коттеджных поселках. Но до сих пор занимают выжидательную позицию. Ждут, кто первым аккредитует коттеджные поселки и выявит скрытее риски кредитования загородных строек.

Елена Мяло, директор ЦН «Северная казна-1»:

«Это новая программа. На сегодняшний день «Росбанк» и «Россельхоз банк» этот продукт недавно ввели в программы, а многие банки пока только рассматривают возможность включения его в свои стандартные программы. Банки заложили в план, что такая программа будет, но пока держат это только в проекте».
 

Разумеется, основная инициатива исходит от девелоперов. Как образно выражаются в профессиональном сообществе, сейчас застройщики пытаются «пробить лбом бетонные стены».

Ирина Маркина, начальник отдела ипотечного кредитования банка «ВТБ24»:

«В последнее время на наш банк выходят различные коттеджные поселки с целью прокредитовать покупателей на стадии строительства. На самом деле, пока прецедентов нет. Сейчас рассматривается только один крупный федеральный застройщик – «Экодолье». И рассмотрение происходит на уровне нашей головной компании».
 

Если загородный рынок покажется банкам твердой почвой, не исключено, что первые коттеджные поселки будут аккредитованы уже к июлю 2014 года.

Динара Хайретдинова, «Связь Банк»:

«В настоящий момент строящиеся дома в коттеджных поселка не кредитуются. Но сейчас в стадии переговоров в головном офисе несколько коттеджных поселков. В работе «Экодолье», «Форрест хаус», «Скандинавия» и еще три поселка, которые назвать пока рано, переговоры только начались. Думаю, что в ближайший месяц-два мы будем готовы предложить ипотеку на строящиеся дома».

Некоторые кредитные организации уже включили в свой список предложений программы кредитования стоящихся домов в коттеджных поселках. Правда, никого из уральских девелоперов на загородном рынке аккредитовать еще не успели.

Ирина Прозорова, начальник отдела кредитования «Запсибкомбанк» ( г. Екатеринбург):

«Коттеджные поселки у нас пока не аккредитованы. В Екатеринбурге и Свердловской области не было случаев выдачи ипотеки на покупку строящегося дома в коттеджном поселке. А на севере было, в Тюмени, например. Но если есть желающие построить дом в коттеджном поселке, мы можем рассмотреть индивидуально, при условии, что застройщик предоставит определенный пакет документов».

Анастасия Вараксина, управляющий Банка ИТБ (г. Екатеринбург):

«В Екатеринбурге мы пока никого не прокредитовали. Но можем рассмотреть заявку по требованию клиента. Мы готовы рассмотреть клиентов, которые собираются сами построить дом, или работать с застройщиком. Из застройщиков коттеджных поселков никто пока не аккредитован».
 

Как скоро может заработать новая программа кредитования, зависит от требований банков и возможностей девелоперов. Не исключено, что для оценки ликвидности объектов банки будут запрашивать больший перечень документов, чем тот, которым в данный момент располагают застройщики.

Елена Мяло, директор ЦН «Северная казна-1»:

«Когда начнутся аккредитации загородных проектов, зависит от каждого конкретного поселка. Как скоро они предоставят всю документацию, насколько эти документы будут соответствовать все параметрам».

 

***

Несмотря на то, что лед тронулся – банки и застройщики, наконец-то, сели за стол переговоров – аккредитация проектов может затянуться. Не исключено, что программы кредитования покупки строящегося коттеджа выйдет на рынок не в этом строительном сезоне. Но это не значит, что покупателям остается рассчитывать исключительно на собственные накопления. В ходу по-прежнему альтернативные инструменты: потребительский кредит и рассрочка от застройщика.