На рынке загородки ужесточается конкуренция. В текущем сезоне на рынок было выведено около трех десятков новых проектов. Пессимистичные настроения усугубляют известия о заходе на рынок крупных профессиональных игроков. Покупателей, которых сегодня и так немного, придется поделить. При таких обстоятельствах цены на загородку должны, как минимум, стабилизироваться. Но вот парадокс, к закрытию сезона в ряде поселков повысили цены.
Спрос, скорее, жив, чем мертв
Количество сделок в большинстве малоэтажных проектов по итогу сезона выходит на уровень прошлого года. Однако в 2013 году были зафиксированы периоды нетипичного затишья. Даже в успешных малоэтажных проектах были недели, когда телефон в отделе продаж молчал.
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«Рынок недвижимости в этом году, по сравнению с прошлым годом, немного изменился: он менее динамичный с точки зрения покупательской активности. В свою очередь на рынке загородной недвижимости, который неразрывно связан с ситуацией с городским жильем, также в этом году наблюдались некоторые особенности. Так, сократилась категория покупателей, готовых переехать из квартиры в коттедж, поскольку снизилась динамика на рынке городской недвижимости. Что касается тех, кто собирался приобрести земельные участки, то их спрос не упал. Он несколько снизился в летний период по сравнению с 2012 года, но по итогу всего сезона мы выходим на те же показатели».
Колебания спроса уже не вписывается в традиционную сезонность. Периоды затишья спроса, подъема и очередного затишья риэлторы склонны называть не иначе как хаосом.
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»:
«Этот сезон отличался хаотичностью спроса. Хаотичность заключается в том, что предугадать конъюнктуру рынка было невозможно. Были недели, когда не было ни одного звонка. В другую неделю был шквал звонков и показов».
В нетипичный сезон количество продаж первой половины лета в одних малоэтажных проектах было ниже показателей прошлого года, и наверстать упущенное удалось ближе к осени. В других загородных проектах все было с точностью наоборот.
Андрей Емикеев, начальник отдела продаж КП «Солнечный»:
«Весна и лето этого года – были очень активным периодом. Мы начала продавать вторую очередь в конце апреля, у нас было 48 участков. Осталось всего 8. В сентябре, традиционно, активность была низкой. До конца сентября, было очень грустно… А сейчас опять активизировались».
Екатерина Селихова, специалист отдела продаж и рекламы КП «Новая Рассоха»:
«У нас закрывается проект, распродаются оставшиеся объекты, поэтому можно сказать, что у нас в начале лета был спад продаж. Сделок было меньше по сравнению с предыдущим периодом. А в конце лета, наоборот, спрос возрос по отношению к прошлому году. И в этом сентябре сделок было существенно больше, чем в сентябре 2012 – в 3 раза больше».
Ольга Кулясова, заместитель директора, КП «Залесье»:
«Этот сезон показал немного пассивность, потому что 2012 год активность была выше. Этим летом было спокойно, активность началась осенью».
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»:
«Из года в год летом есть определенный уровень спроса. В этом году май-июль спрос был ниже, процентов на 15. Зато всплеск активности был ранней весной – апрель, март, и осенью тоже – август-сентябрь».
Основная масса покупателей сегодня сосредоточена в сегменте участков без подряда и недорогого готового предложения (рассматриваются даже недостроенные вторичные дома). Участники рынка давно поговаривают о том, что на рынке нет больших денег.
Николай Савин, генеральный директор «ЦН «МАН». Главный офис»:
«Земля без подряда – спрос был достаточно активный, и это продолжается по сей день. Я ожидаю активности до середины ноября. В одном конкретном проекте за лето этого года было продано более 50 участков. Это столько же, сколько было продано в прошлом году. Правда, был провал в середине августа – в начале сентября, с 15 августа по 10 сентября было совсем как-то тихо. А потом все снова зашевелилось. По коттеджам… в этом сезоне никаких чудес не произошло. Не было ни активного спроса, ни окончательного застоя. В этом сегменте сейчас рынок покупателя. На 10 домов дороже 5-6 миллионов всего 1 покупатель. От 10 до 20 млн – один покупатель на 20 домов».
Предложение опережает спрос
Нестабильность продаж в летний период отчасти объясняется возросшей конкуренцией. В начале 2013 года в окрестностях Екатеринбурга насчитывалось порядка 250 площадок под организованную коттеджную застройку. Об этом свидетельствуют данные Уральской палаты недвижимости (УПН). Правда, число «живых» проектов, где прокладывались коммуникации и велись строительные работы, по разным оценкам, не превышало 60. В этом сезоне на рынке заявлены еще 28 новых поселков, часть из них намерены реализовать крупные строительные компании. Но какую часть малоэтажного рынка они на самом деле пополнят, вопрос пока открытый.
Николай Савин, генеральный директор «ЦН «МАН». Главный офис»:
«В этом году добавилось количество предложений. Конкурентная масса стала более плотная. А уровень спроса каким был, таким и остался. Есть определенное количество людей, которые интересуются этим вопросом и покупают, но их больше не стало. А предложения – в полтора раза больше, чем в прошлом году».
На загородном рынке основной объем предложения представлен участками без подряда. Правда, пропорция земли и готового предложения в новых поселках начала меняться. По данным аналитического отдела УПН, в десяти из 28 новых поселков предлагается готовое жилье. Хотя под «готовым» жильем понимается подряд. Лишь в исключительных случаях девелопер строит объекты за свой счет.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«На рынок стали выходить проекты со строящимися объектами или предлагающие подряд на строительство. Раньше их совсем не было, или это был какой-то один проект за полгода. Рынок постепенно начинает стабилизироваться. Еще нельзя сказать, что это какой-то перелом. Земля без подряда – это по-прежнему основа предложения. Но этот вал неподготовленных земель остановился».
Считается, что предложить построенное загородное жилье с необходимой инфраструктурой под силу только крупным компаниям. Они могут профессионально изучить спрос и риски, привлечь необходимый объем инвестиций. Правда, до недавнего времени таких компаний на уральском рынке загородки не было. Поворотный момент произошел в сезоне 2013, когда на рынок зашли профессиональные девелоперы.
Опасный конкурент
В числе новых загородных проектов оказались те, которые реализуют серьезные и профессиональные игроки. Так, например, федеральный девелопер «Экодолье» построит поселок таунхаусов и индивидуальных домов в районе Горного Щита. На границе города Березовский три строительные компании («Атомстройкомплекс», «AVS Девелопмент» и «Брусника-Урал») приобрели граничащие друг с другом земельные участки. Три разных проекта сегодня позиционируются как комплексная застройка.
Для уральского рынка загородки, где большинство застройщиков – непрофессиональные строители и являются авторами одного проекта, выход на рынок крупных компаний может изменить расстановку позиций.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«Приход в загородный сегмент крупных профессиональных компаний, которые специализируются на этом сегменте, это плюс. Они будут более финансово устойчивыми и смогут развивать проекты динамично. А одна из основных проблем загородного рынка, даже если отбросить все инфраструктурные вопросы, – поселки застраиваются и развиваются медленно».
Участники рынка пока не знают точно, какие перемены на уральский рынок загородки принесут профессиональные строители. Не исключено, что запрос рынка – социальная инфраструктура – наконец-то будет удовлетворен.
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«Крупные девелоперы осваивают площадку за счет собственных средств по проработанному генеральному плану застройки территории, обеспеченной централизованными сетями. Это позволяет развиться пригородным территориям не только за счет развития жилья, но и за счет необходимой инфраструктуры. Пока все это отсутствует в проектах, которые, фактически, строятся за счет покупателей в слабоорганизованных коттеджных поселках».
От крупных игроков ожидают не только готового предложения и решения инфраструктурных вопросов, но и вовлечение банков в кредитование покупателей. Сегодня получение ипотеки на покупку загородного дома участники рынка называют не иначе как «Бег с препятствиями». Крупные девелоперы, теоретически, могут пройти аккредитацию в банках и предложить покупателям ипотеку от ведущих кредитных организаций.
Николай Савин, генеральный директор «ЦН «МАН». Главный офис»:
«Появление больших конкурентов с широкими финансовыми возможностями обычно приводит к перераспределению рынка. Силы перераспределяются, цены могут меняться. Мелким операторам от этого легче не станет, придется выкручиваться».
Готовиться к конкурентной борьбе эксперты советуют в первой очередь тем коттеджным поселкам, которые находятся поблизости от площадки, которую будут застраивать профессиональные девелоперы.
Андрей Емикеев, начальник отдела продаж КП «Солнечный»:
«Все зависит от направления. На тех трактах, где будут строиться крупные компании, возможно перераспределение потока покупателей. Это вполне реальная опасность для поселков на том же направлении. А с других направлений они оттянут крайне малое количество покупателей. К примеру, человек, который живет на ВИЗе, вряд ли станет строить загородный дом на Тюменском тракте».
Цены уже не сдержать
Повышение цены – непопулярная мера, которая не делает проект привлекательнее в условиях плотной конкурентной среды. Однако, некоторые застройщики поднимают цену в соответствии со стадией готовности проекта. Учитывая, что сезон продажи загородки заканчивается, – этот шаг выглядит, как минимум, странно, уверены риэлторы.
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«Мы традиционно, перед выпадением первого снега, наблюдаем практику многих отделов продаж участков в коттеджных поселках по проведению разного рода акций по краткосрочному снижению стоимости соки. Если цена в период пикового спроса и поднималась, то осенью она уравновешивается скидкой».
Однако в этом сентябре многие поселки повысили цену и не предложили скидок. Коррекция составила +5-7%.
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»:
«Цены поднялись в тех проектах, которые были ориентированы на людей со средним достатком. А те поселки, которые были рассчитаны на более состоятельных граждан, там цены остались без изменения. Все дорогое продавалось в этом году со скрипом. Рынок перенасыщен объектами, конкурентную борьбу выигрывают те, кто может предложить меньшую цену».
По данным УПН, средняя стоимость земли без подряда в радиусе 30 км от Екатеринбурга сегодня составляет 69 394 рублей за сотку. Средняя цена квадратного метра коттеджа – 44 500 рублей, сблокированного дома – 41 131 рублей.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«На рынке земли ситуация контрастная. Во многих поселках был рост цен, но это было уравновешено выводом нескольких новых, недорогих проектов. Средняя цифра осталась на том же уровне. Хотя по некоторым проектам, где уже реализована значительная доля земель, там продавцы вполне имеют хорошую возможность для корректировки цен».
В части коттеджных поселков, где было зафиксировано увеличение цен, объяснили эти действия так: самые недорогие варианты были раскуплены, и нижняя ценовая планка поднялась естественным образом. Между тем, на рынке все чаще высказывается мнение, что если в этом сезоне поднять цены, то следующей весной их, скорее всего, придется опускать.
