На сегодняшний день, по данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», в городе и его окрестностях в разных стадиях реализации проектов находятся около 160 организованных коттеджных поселков. Такое большое количество коттеджных поселков позволяет говорить о уже сформировавшейся в Екатеринбурге на протяжении трех последних лет сильно конкурентной среде. Фактически рынок от экстенсивного периода своего развития начинает переходить в качественный период.
Количество коттеджных поселков Екатеринбурга динамично возрастало в периоде с 2007 по 2012 год (за указанные 6 лет количество коттеджных поселков увеличилось почти в 4 раза, средние темпы прироста 32% в год). При этом наиболее активный рост числа поселков был зафиксирован в предкризисный 2008 год и послекризисные 2011 и 2012 годы. В I полугодии 2013 года темпы развития рынка коттеджных поселков существенно снизились. На рынок вышло всего шесть новых объектов, один из которых («Экодолье») реализуется федеральной компанией.
Структура рынка коттеджных поселков
Для определения причин снижения темпов развития рынка коттеджных поселков Екатеринбурга представляет интерес рассмотреть также структуру этого рынка по стадии готовности (см. рис. 1).
Рисунок 1 Сегментация коттеджных поселков Екатеринбурга по стадии готовности
Диаграмма основана на статистике консалтинговой компании «Урал-Гермес»
Из анализа (рис. 1) видно, что на сегодняшний день основная часть (.69%) организованных коттеджных поселков в Екатеринбурге и его окрестностях находится в стадии строительства, сданы в эксплуатацию примерно 10% коттеджных поселков; около 16% приходится на проектируемые коттеджные поселки, информация по которым появилась в открытых источниках информации. «Заморожено» на разных стадиях около 5% КП.
Анализируя стадию «строящиеся КП», следует отметить, что большое количество коттеджных поселков этого сегмента находится на подготовительной и начальной фазах строительства – прокладка коммуникаций, отсыпка дорог, начало строительства первых домов и т.д. Значительную долю в сегменте строящихся КП занимают как раз поселки, интенсивно занимающиеся родажей земли без подряда. Фактически, девелоперы теряют управляемость такими проектами, жители приобретают целый комплекс негативных проблем, а поселки попадают в разряд «вечных строек». При этом из за дефицита денег у основной массы покупателей и неэффективности ипотеки на загородное жилье предложение участков без подряда остается востребованным.
В ближайшем будущем, учитывая имеющиеся тенденции рынка, ситуация постепенно начнет изменяться в сторону активного замещения формы продаж без подряда на продажи с подрядом и предложение готового, в т.ч. недорогого, жилья. Уже сейчас усиливающаяся конкуренция на рынке коттеджных поселков заставляет девелоперов искать новые пути привлечения покупателей. Чтобы выделить свой поселок из общей массы, им приходится разрабатывать оригинальные концепции и удивлять клиентов необычными идеями, варьировать способы продаж домовладений. Кроме того, произошедшие качественные изменения на рынке, требуют от девелоперов для снижения рисков более углубленного финансово-экономического и концептуального обоснования своих проектов.
Для более полной характеристики рынка загородного коттеджного жилья представляет интерес рассмотреть особенности расположения коттеджных поселков, относительно Екатеринбурга.
Места размещения организованных коттеджных поселков тяготеют к оживленным транспортным магистралям. На рис. 2 представлено распределение коттеджных поселков Екатеринбурга по направлению.
Рисунок 2 Распределение коттеджных поселков Екатеринбурга по направлениям
Диаграмма основана на статистике консалтинговой компании «Урал-Гермес»
Из рисунка видно, что наибольшее количество организованных коттеджных поселков в первом полугодии 2013 года, как и последние несколько лет, сосредоточено по Тюменскому направлению от Екатеринбурга (31%), что связано, прежде всего, с наличием большого количества свободных земель (преимущественно сельскохозяйственного назначения), расположенных на этой территории, являющихся пригодными для строительства. Также большая доля коттеджных поселков приходится на Полевское (16%), Челябинское (16%) и Пермское направление (10%).
После окончательного завершения строительства ЕКАД (предположительно, по заявлениям Правительства области – в 2016-2018 гг.) и развития улично-дорожной сети в Екатеринбурге (в частности, строительства ряда многоуровневых транспортных развязок на ряде «выездных» магистралей из города) популярность направлений для строительства коттеджных поселков несколько перераспределится – привлекательность загородных поселков, расположенных по Московскому, Полевскому, Челябинскому трактам может значительно возрасти, вследствие улучшения их транспортной доступности из различных районов города.
Удаление коттеджного поселка от города является одной из важных маркетинговых характеристик, влияющих на его привлекательность в глазах потребителей. На рис. 3 представлена сегментация коттеджных поселков по удалению от ЕКАД.
Рисунок 3. Сегментация коттеджных поселков Екатеринбурга по удалению от ЕКАД
Диаграмма основана на статистике консалтинговой компании «Урал-Гермес»
Из рисунка видно, что за I полугодие 2013 года особых изменений в данной структуре не произошло – по-прежнему наибольшее количество организованных коттеджных поселков сосредоточено в среднем (10-30 км от ЕКАД) и ближнем (до 10 км от ЕКАД, включая КП, расположенные внутри кольцевой автодороги) радиусе от Екатеринбурга: 47% и 35% соответственно. Эти пояса вследствие своей близости к Екатеринбургу активно развиваются в первую очередь, формируя наиболее конкурентоспособную зону КП. В повышенном радиусе (30-50 км от ЕКАД) расположено 16% объектов; в далеком радиусе (свыше 50 км от ЕКАД) представлены всего около 2% поселков.
Эксперты рынка загородной недвижимости отмечают, что улучшение транспортной доступности, связанное с развитием дорожной инфраструктуры в Екатеринбурге и его окрестностях, может привести к увеличению количества проектов КП в повышенном и далеком радиусе, однако произойдет это только в среднесрочной перспективе.
Тенденции развития рынка
В первом полугодии 2013 года особых качественных изменений на рынке коттеджных поселков Екатеринбурга не произошло. В связи с этим тенденции развития рынка в основном сохранились с прошлого года:
– переход рынка от экстенсивного периода своего развития к качественному и усиление концептуализации коттеджных поселков на фоне дальнейшего обострения конкурентной обстановки;
– развитие различных типов застройки в коттеджных поселках (твин-хаус, квадро-хаус, многоквартирные малоэтажные дома и др.) и повышение значимости архитектурной концепции;
– развитие инфраструктуры предприятий обслуживания коттеджных поселков, в том числе на базе оригинальных и уникальных элементов;
– использование современных строительных материалов и технологий;
– развитие мульти-форматных проектов загородных поселков, имеющих диверсифицированные риски;
– расширение географии застройки коттеджных поселков;
– дальнейшее развитие экономических подходов и подходов, связанных с анализом рисков в проработке концепций коттеджных поселков;
– снижение доли продаж участков без подряда за счет роста предложения готового жилья и домовладений с качественным подрядом;
– оживление ипотеки на фоне усиления внимания государства к малоэтажному и коттеджному домостроению и др.
Прогноз развития рынка
В ближайшие годы количество качественных коттеджных поселков в Екатеринбурге и его окрестностях будет увеличиваться, что приведет к дальнейшему обострению конкурентной обстановки на рынке. Общий темп развития количества коттеджных поселков, наоборот, будет иметь тенденцию к некоторому снижению за счет постепенного перехода рынка от количественного этапа развития к качественному.
Существенного изменения структуры рынка коттеджных поселков Екатеринбурга и тенденций, действующих на данном рынке, ожидать не следует – рынок продолжит свое планомерное развитие в соответствии с трендами, описанными выше.
Также необходимо отметить, что опосредованным катализатором развития рынка коттеджных поселков может выступить, помимо прочего, проведение матчей Чемпионата мира по футболу 2018 года и возможное проведение ЭКСПО-2020 в Екатеринбурге (улучшение инвестиционной и экономической обстановки в регионе, развитие транспортной инфраструктуры и др.).
Источник: аналитический отчет консалтинговой компании «Урал-Гермес»
