На загородном рынке Екатеринбурга аналитики Уральской палаты недвижимости насчитывают порядка 250 малоэтажных проектов. Часть этих поселков пользуются спросом, а другие так и остаются невостребованными. Эксперты выделили семь ключевых факторов успеха и попытались объяснить причины неудач.
К новому летнему сезону на рынке загородки было зафиксировано существенное пополнение объема предложения. По данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», только в прошлом году о начале реализации заявили девелоперы почти 20 коттеджных поселков. Между тем, мнения о своевременности вывода в рынок новых малоэтажных проектов среди экспертов разнятся. Покупательский спрос стал более чувствительным к определенным параметрам загородных поселков. О том, чего от загородного проекта сегодня ждут покупатели, редакция портала metrtv.ru узнала у участников рынка. На основе опроса была составлена градация предпочтений покупателей. Основные характеристики были разделены по степени важности на три группы: определяющие, важные и второстепенные.
Определяющие выбор характеристики
1. Инженерные коммуникации
Коммуникации в поселке должны быть. Этот урок покупатели загородки усвоили после недавнего экономического кризиса, который поставил на паузу развитие ряда загородных проектов. По словам риэлторов, сегодня никто не готов покупать участок без подведенной инженерии или платить за строительство коммуникаций вперед.
Александр Агальцов, юрист ЮА «Евразия»:
«Коммуникации – это определяющий фактор. Они должны быть готовы. Как минимум, должно быть электричество. Уже покупатели пойдут. Если нет ни электричества, ни газа, у собственника участка должна быть понятая позиция – цена должна быть адекватной – в два раза ниже».
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»:
«Требования к наличию инженерных сетей возросло. Например, сейчас без электричества земельные участки практически не продаются. Конечно, есть участки, где по факту электрики нет, но зато есть четкое понимание сроков проведения электричества и есть документальная основа. Например, заключен договор с электроснабжающей организацией, получены технические условия на присоединение. А, вообще, у продажи участков без электрики нет перспективы».
А между тем, еще недавно продажи участков чаще всего открывались до подведения коммуникаций. Приобретались земли сельскохозяйственного назначения с целью размежевания поля и быстрой продажи участков. Строительство коммуникаций начиналось после того, как в поселке накапливалась определенное число покупателей, оплативших строительство сетей. Или не начиналось.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«В одном случае девелопер реализует какой-то проект, у него есть понимание, что для того, чтобы продажи шли, надо что-то вложить в участок, подготовить его. А в другом случае затраты на эти работы перекладываются на покупателя. То есть продадим десять участков, начнем строить дороги. Продадим еще немного, начнем заниматься электричеством. Это очень опасный путь, потому что, как правило, большинство проектов в этом случае становятся долгостроями».
2. Расположение поселка
Сегодня покупатель измеряет расстояние не столько в километрах, сколько в часах. 45 минут езды на автомобиле и относительно свободный въезд в город – это требование покупательского спроса остается актуальным. Кроме того, для некоторых покупателей становится важным близость к поселку общественного транспорта, который позволит часто приезжать в гости родственникам или даже заменит семейный автомобиль.
Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН»:
«Успех продаж в первую очередь зависит от местоположения. Место должно быть красивое, экологичное – лес, речка. Второе – транспортная доступность, на дорогу до центра города или до работы в любое время должно уходить не более 45 минут. Это если мы говорим о доме для постоянного проживания и дачи. Если это дом выходного дня, то дорога может занимать и час, это некритично. Расстояние может быть увеличено в связи с этим – за пятнадцать минут можно далеко уехать по трассе».
Александр Агальцов, юрист ЮА «Евразия»:
«Очень важный параметр – близость к населенному пункту, удаление должно быть не более 30 километров, и хорошая транспортная развязка. Должна быть возможность добраться не только на автомобиле, но и на электричке и автобусе. В этом плане хорошие направления – Растущий, Косулино, Рассоха».
3. Динамика освоения территории
Участки без подряда – остаются основным трендом. Но если ранее такую популярность объясняли экономией денег, то сегодня добавилась еще одна версия – утрата доверия к девелоперам. На рынке до сих пор существуют поселки-долгострои, которые появились более пяти – десяти лет назад, были частично распроданы, но так и остались неосвоенными полями.
В списке причин неудач популярности ряда коттеджных поселков эксперты отметили нерегулярное финансирование проекта. И дело даже не в сумме. На строительной площадке должно быть видимое покупателю развитие. Пусть даже в медленном темпе. Оно создает ощущение стабильности и надежности застройщика.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«Важна динамика развития проекта. Если мы выходим на рынок, то мы должны строить и делать это независимо от темпов продаж, чтобы показать, что поселок не долгострой. Сегодня загородному рынку не хватает именно доверия со стороны покупателей, потому что после кризиса множество загородных проектов так и не восстановились в отличие от рынка городского жилья. Для того чтобы вернуть покупателя на рынок загородной недвижимости, надо демонстрировать высокие темпы строительства».
Важные характеристики
1. Цена
Цена в разных случаях может сообщить покупателю дополнительную информацию. К примеру, слишком низкая цена может свидетельствовать о каких-то недостатках, например, о невозможности проведения газа. А максимально высокая – о контроле за формированием социальной среды.
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»:
«Одна из основных характеристик – это ценообразование, цена должна быть рыночной. Вторая характеристика тоже связана с ценой, – соответствие цены земельного участка его ценности. Если говорить о ценности, то под этим термином я понимаю инженерные сети, дороги и местонахождение самого поселка. На сегодняшний день это – ключевые параметры на рынке».
В некоторых случаях высокая цена может быть даже преимуществом. Фактор исключительности и клубности на этом рынке никто не отменял.
Александр Агальцов, юрист ЮА «Евразия»:
«Не все зависит от цены. Возьмем, к примеру, коттеджный поселок «Палникс». Продажи вроде бы там не так активно идут как в некоторых других поселках, но никто не торопится лишних людей туда заселять, притом, что желающие заселиться туда есть, но их не такая масса, как, например, в поселке «Бобры». В «Палниксе» 500 тысяч стоит одна сотка, а в «Бобрах» можно большой участок за 1,5 млн купить. В «Палниксе» 10 соток стоят 5 млн – не хочешь, не бери. Фактор стоимости тут отходит на второй план, хотя все любят считать деньги».
2. Социальная инфраструктура
Плохая экология мегаполиса заставляет все больше присматриваться к рынку загородки семьи с детьми. У среднестатистических работающих родителей в возрасте 30-35 лет явно формируется стойкое желание вывезти детей на природу. Но также эта новая категория покупателей формирует социальный запрос на инфраструктуру, в частности – детскую.
Пока ни один поселок в радиусе 50 км не может предложить полноценную социальную инфраструктуру. В каждом готовом проекте чего-то не хватает. Что касается детской инфраструктуры, такой как детский садик, школа или кружки, то в коттеджных поселках этого даже не планируют. Исключение составляют малоэтажные проекты в черте города, которые теоретически могли бы рассчитывать на освоение бюджетных денег в строительстве садиков и школ. Но девелоперы даже этих «привилегированных» проектов заявляют лишь о возможных планах на такое строительство.
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»:
«Для покупателей сегодня самое главное – инфраструктура. Важно наличие детских садиков, школ, магазинов, аптек и так далее. Все это должно было бы быть, но, к сожалению, не все это строится. Интерес к загородной недвижимости, как к котеджным поселкам, стал падать именно из-за того, что все это не выдержано. Люди уезжают за город, до 40 км, а детей надо куда-то устраивать. Можно на пальцах пересчитать те поселки, которые были бы интересны покупателям».
Второстепенные характеристики
1. Аккредитация застройщика в банке
Купить загородный объект в ипотеку сегодня возможно, если залог обеспечен другой недвижимостью. Однако размахом загородное кредитование назвать нельзя.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«Этот момент, связанный с финансирование покупки очень важен, здесь не хватает тиражируемых решений для большинства проектов. Если на рынке квартир достаточно много банков и компаний, и все строящиеся дома на разных стадиях имеют возможность привлекать банки к партнерству, то на загородном рынке этого не хватает».
Однако в последнее время в некоторых банках начали появляться целевые программы кредитования загородных земельных участков и домов. И некоторые застройщики перед открытием продаж проходят аккредитацию в банках.
Сергей Попов, руководитель отдела загородной недвижимости «Ярмарка»:
«Люди хотят жить за городом, но когда мы начинаем изучать глубину вопроса, часто оказывается, что для комфортного проживания нужно выбранный дом, коттедж довести до ума, это достроить и т.д. Все это выливается в достаточно существенную сумму, и клиент к этому не всегда готов. Благо у нас есть несколько коттеджных поселков, которые аккредитованы в банках.Что позволяет вести разговор о получении ипотеки на выгодных условиях для клиента».
Правда, часть экспертов уверена, что аккредитация застройщика в банке – это номинальная процедура. При адресном кредитовании покупатель должен собрать аналогичный пакет документов, только теперь на свой участок.
Михаил Дэви, гендиректор компании «Урал Эстэйт»:
«Слово «аккредитация» тут не совсем подходит. Застройщик сходил на консультацию в банк, принес документы, получил предварительное одобрение. Но это все не является необходимым условием выдачи кредита. Если поселок не аккредитован, а покупатель захочет оформить ипотеку, то, наверно, банк ему не откажет. Для этого достаточно принести те же самые документы, только на конкретный участок».
2. Возможность прописки в поселке
В рекламе коттеджных поселков в качестве серьезного конкурентного преимущество заявляется прописка. Однако эксперты сомневаются, что этой возможностью многие пользуются. Прописка важна, например, для устройства детей в престижную школу. Но загородная прописка вряд ли поможет в этом деле.
Впрочем, с тех пор как Конституционный суд разрешил прописку даже в садовых домиках, стало возможно прописаться без особенных трудностей в любом в дачном поселке. Для этого нужно обратиться в паспортный стол по месту жительства с определенным набором документов.
Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«Прописка не оказывает существенного влияния на принятие решение о покупке. К примеру, «Финский залив» практически распродан, а прописки там нет. В этом вопросе многое зависит от категории поселка. Если мы говорим, например, о поселке «Финский залив», то это бизнес-класс. У покупателей такого уровня достатка, как правило, есть еще какое-то жилье в городе, им прописка не нужна».
Алексей Захаров, директор ЗАО « Уральская земельная компания»:
«У человека, который готов купить коттедж, вопрос с пропиской так или иначе решен. А те, кому сегодня нужна прописка, ориентируются на покупку участка в коллективных садах в пределах населенных пунктов».
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«Для покупателей объектов экономкласса этот параметр (прописка, – Прим. ред.) важен, но если поселок расположен за городской чертой, возникает вопрос, как решать вопросы, к примеру, с образовательными учреждениями? Если прописаться, условно говоря, где-нибудь в Белоярском районе, встает вопрос – куда отдавать ребенка в школу? Не всегда школа в ближайшем населенном пункте удовлетворяет требованиям родителей. В этом смысле прописка держит покупателей в Екатеринбурге. Вернее, отсутствие социальной инфраструктуры за городом ограничивает число потенциальных покупателей».
Михаил Дэви, гендиректор компании «Урал Эстэйт»:
«Я не представляю себе коттеджный поселок, где нельзя прописаться. Сейчас при желании даже во многих садах можно прописываться. Если прописаться нельзя, значит, это уже не коттеджный поселок, а непонятно что».
***
На загородный рынок вышла волна свежих проектов. Они будут реализовываться в новых условиях, когда формируется покупательский запрос. Успех малоэтажных проектов будет зависеть уже не только от наличия инженерии, но еще и от возможности хотя бы частично реализовать социальную инфраструктуру. Впрочем, большая часть экспертов склонна считать, что пока на рынок не выйдут крупные застройщики, инфраструктура так и останется социальным запросом.
