К летнему сезону 2013 года отмечены две разнонаправленные тенденции спроса. Те покупатели, кто обменял квартиру на загородный дом, уже обдумывают варианты возвращения в мегаполис. А тот, кто сегодня с интересом смотрит за город, готов строить не дом, а дачу. И желательно – в коттеджном поселке.
Эксперты пытаются подсчитать количество коттеджных поселков в окрестностях Екатеринбурга, и … расходятся в результатах. Цифры варьируются от 150 до 250 поселков в радиусе до 50 км от Екатеринбурга.
Гурам Тухашвили, аналитик рынка недвижимости, УПН:
«Сегодня в окрестностях Екатеринбурга насчитывается более 260 площадок под организованную коттеджную застройку. Большинство из них – 57% от общего количества домовладений – строящиеся объекты. 34% – это проекты, где работы и продажи еще не начались. К сданным (полностью или частично действующим) поселкам сегодня можно отнести только 9% домовладений».
К летнему сезону 2013 года заявлено строительство не менее 20 новых коттеджных поселков, свидетельствует статистика консалтинговой компании «Урал-Гермес». По данным компании, на рынок недавно вышли следующие проекты: «Алые паруса», «Бригантина», «Романово», «Скандинавия», «Форест Хаус», «Тихий Берег», «Мешков лог» и другие.
Риэлторы также отметили, что с осени 2012 года база предложений пополнилась множеством свежих названий.
Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«На сегодняшний день активно рекламируется порядка 160 коттеджных поселков. Появилось немало новых проектов: Александрия (п. Новая Кусьва), Александровские пруды – этот проект недавно появился в г.Березовском, Альтернатива 3 (Логиново), в районе Малого Истока появилось очень много поселков, как и в Косулино, и в Прохладном. К свежим проектам также можно отнести «Аэродром» (Горный Щит), «Волчиха», «Бажовка», «Бобровские луга», «Большой Сунгуль» и многие другие».
Виды и жанры
Среди экспертов нет единого мнения, что именно следует считать коттеджным поселком. Часть аналитиков относит к коттеджным поселкам земельные участки без обязательного строительного подряда, тогда как другие называют эти объекты «псевдо-коттеджными поселками». И это несмотря на то, что земли без подряда сегодня являются основным продуктом в подавляющем большинстве проектируемых и строящихся поселков.
Александр Засухин, директор консалтинговой компании «Урал-Гермес»:
«Большая часть организованных коттеджных поселков (≈70%) продает земельные участки без подряда на строительство. Примерно 25% приходится на земельные участки с подрядом и еще 5% поселков предлагают покупателям уже готовые домовладения в достаточном ассортименте. При этом нужно учитывать, что многие поселки реализуют две или все три стратегии продаж одновременно».
Отметим, что еще несколько лет назад земля без подряда была практически эксклюзивным предложением.
Гурам Тухашвили, аналитик рынка недвижимости, УПН:
«Рост числа предложений в формате «земля без подряда» – ключевое изменение в структуре предложения на рынке за последние годы. Сегодня на долю этого направления приходится более 80% от объема предложения. С одной стороны, это изменение можно рассматривать как движение в сторону массового покупателя (невысокий первоначальный платеж и неограниченный срок строительства дома). С другой – данный процесс развивался стихийно и был обусловлен, в первую очередь, отсутствием на рынке компаний, способных развивать долгосрочные проекты и имеющих для этого стабильное финансирование».
В сегменте готовых домов и участков с подрядом стабильно лидирует строительство коттеджей. По данным УПН, доля коттеджей в общем объеме предложения составляет 64%, доля таунхаусов не превышает 15%.
Между тем, на рынке зарождаются и новые форматы. Так, например, за городом строится все больше квартир.
Гурам Тухашвили, аналитик рынка недвижимости, УПН:
«В проекты включаются малоэтажные многоквартирные дома. В настоящий момент уже реализуется несколько таких площадок мультиформатного типа. Помимо них на отдельных территориях строятся компактные точечные или квартальные проекты трехэтажных домов. По нашей оценке в пригороде до 40 км от города в таких домах строится не менее 2000 квартир. Это одна из тенденций последних лет, которая только набирает обороты. Данное направление сделает рынок пригорода более разнообразным и может дать импульс для развития пригородных территорий, в том числе и в вопросах социальной инфраструктуры».
Однако если, к примеру, в Челябинской области загородные квартиры строятся около лесов и озер и предназначены исключительно для отдыха, то в окрестностях Екатеринбурга такие объекты предлагают для постоянного проживания. Правда, по словам риэлторов, оценка потенциальных покупателей формата загородной квартиры пока не очень высока.
Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН»:
«Таунхаусы за городом популярностью не пользуются, как и квартиры в среднеэтажных многоквартирных жилых комплексах – для постоянного проживания подходит только ближний пригород».
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»:
«В целом картина такая – иметь квартиру в пригороде (5-10 километровой зоне) – это еще более или менее. А иметь квартиру в 30 километровой зоне – это как-то уже не очень. Этот сектор недвижимости специфический – цена относительно высокая, а комфорт от загородного проживания сомнителен».
Свободный стиль
В подавляющем большинстве загородных поселков, реализуемых девелоперами, единый архитектурный стиль при застройке не соблюдается. Среди проектов, которые выдержаны в единой архитектурной концепции (или хотя бы заявлены) можно выделить «Дубрава», «Карасьеозерский-2», «Финский залив», «Шервуд парк».
Александр Засухин, директор консалтинговой компании «Урал-Гермес»:
«На рынке загородного жилья Екатеринбурга коттеджные поселки с четкой архитектурной концепцией начали развиваться. Однако в кризис многие из них начали продавать участки без подряда на строительство, чем и испортили себе архитектурную концепцию. Таким образом, организованных коттеджных поселков, выполненных в едином архитектурном стиле на рынке Екатеринбурга пока довольно мало (≈10%), а поселков с качественной архитектурной концепцией вообще единицы».
Несмотря на то, что эксперты не раз заявляли, что будущее – за поселками с единым архитектурным стилем, покупатели, похоже, имеют на этот счет другое мнение. И продолжают голосовать рублем за свободу выбора облика своего будущего дома.
Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН»:
«Единый архитектурный стиль в поселке – это фактор, который имеет значение только для 10% покупателей. Остальные этому обстоятельству не уделяют должного внимания, большее значение придают облику своего собственного дома».
Считается, что единый архитектурный стиль в поселке – это прерогатива проектов высшего ценового сегмента. В проектах экономкласса стилевое единообразие воспринимается, скорее, недостаток. Ведь красота требует трат.
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»:
«Единый архитектурный стиль – это для той категории покупателей, которые готовы немного переплачивать, и поддерживать единый архитектурный стиль – устанавливать одинаковые заборы, выбирать один цвет кровли, использовать одинаковые облицовочные материалы. Но это недостаток для коттеджных поселков экономкласса, который стремится от этого уйти, предоставляя право свободной застройки».
Радиус расширяется
Новые проекты появляются на значительно большем удалении от города, чем большинство уже существующих, говорят риэлторы. Считается, что эти поселки сегодня получают дополнительные очки за хорошую экологию, но теряют их за транспортную доступность. Отметим, что при выборе места для дома второй фактор – время на дорогу – часто является ключевым.
Диаграмма 1. Удаленность коттеджных поселков от ЕКАД
Диаграмма основана на статистике консалтинговой компании «Урал-Гермес»
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«Все новое, что появляется сейчас на рынке земельных участков - это проекты коттеджных поселков, расположенных дальше 30 км от Екатеринбурга. Эти земли управляющие компании пытаются превратить в коттеджные поселки для постоянного проживания, но получается это слабо, потому что предложения есть гораздо ближе к мегаполису. Практика показала, что желающие построить себе дома в коттеджных поселках для постоянного проживания не рассматривают расстояние более 30 км от Екатеринбурга».
По словам экспертов, участки для строительства коттеджей пользуются спросом только в том случае, если время на дорогу от дома до работы/ центра города не превышает 45 минут. Если участок приобретается для строительства дачи – не более часа. А участки в радиусе более 30 км от города этому требованию уже не отвечают
Выбор траектории
Сегодня подавляющее число коттеджных поселков расположены по Тюменскому направлению. Ключевые преимущества проектов по Тюменскому тракту – высокий уровень электрификации и газификации и транспортная доступность.
Диаграмма 2. Распределение коттеджных поселков в радиусе 50 км от ЕКАД по направлениям
Диаграмма основана на статистике консалтинговой компании «Урал-Гермес»
Тем не менее, наибольшее количество участков покупают именно по этому направлению. И с каждым годом Тюменский тракт становится более загруженным. Эксперты прогнозируют, что в среднесрочной перспективе, после строительства ряда транспортных развязок и мостов, участки по Полевскому, Челябинскому и Московскому трактам будут востребованы гораздо больше Тюменского.
Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН»:
«Произошли некоторые изменения в направлениях – Тюменский тракт стал более загруженным, а вот по Полевскому тракту есть положительные перспективы. Строится развязка, которая к лету следующего года будет готова – мосты на Московской-Объездной. Во-вторых, в прессе были официально опубликованы планы города на ближайшие 2-3 года по строительству ЕКАДа в том направлении, и расширении улицы Новосибирской, продлении ее в сторону Горного Щита, Зеленого Бора. Плюс - строительство дороги через Академический на Дегтярск и Ревду. В южном направлении будет активно развиваться сеть дорог, что повлияет на ценовую политику земельных участков, находящихся в этом направлении. Ценность этой земли возрастет и количество сделок однозначно увеличится».
Впрочем, далеко не все участники рынка ожидают увеличения стоимости земель по этим направлениям. Причины – высокая цена и конкуренция между поселками.
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«Развитие территорий неразрывно связано со строительством дорог. На сегодняшний день, например, по Полевскому направлению на рынке земельных участков наблюдается крайне слабая динамика, по сравнению с Тюменским направлением. Повысить интерес покупателей к участкам Полевского направления сможет строительство очередного участка объездной дороги, но повлиять на стоимость земли этот фактор не в состоянии из-за огромного числа предложений».
Эксперты не ожидают экономического чуда еще и потому, что у земель по этим направлениям есть определенные особенности, которые вызывают вопросы.
Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«На сегодняшний день рынок участков по Полевскому тракту перегрет, но не с точки зрения цен, а предложений. Второй момент, там есть энергетический дефицит газа и электричества. Не ясно, как быстро эта проблема решится. Третья проблема и основная, – узость въезда в Екатеринбург. Строительство развязки не решит проблему. Строительство ЕКАД добавит возможность объезда через Щербакова на Широкую речку, но мало кто будет использовать такой путь для заезда в город».
Неизменные ценности
По данным Уральской Палаты недвижимости, на конец первого квартала 2013 г. средняя цена квадратного метра домовладения в организованных коттеджных поселках составляет 44 500 рублей (для проектов с подрядом). Стоимость земли без подряда в пригороде – около 70 000 рублей за сотку.
Интересно, что цены на загородку не растут с осени. Сегодня часть экспертов видит в этом признаки стабилизации рынка, а другие – стагнации.
Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН»:
«Цены на рынке не поменялись. Участки в среднем колеблются от 60 до 120 тысяч рублей за сотку, в зависимости от местоположения, направления. А цены на коттеджи – от 5 до 10 млн рублей в зависимости от площади и материала стен, местоположения и степени готовности».
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»:
«В каких-то поселках цена осталась без изменения с осени. Она изначально была адекватной и, может быть, даже немного завышенной. По отдельным территориям цены приподнялись с Нового Года в среднем на 7-8%. А вот падения цен ни по одной территории не было. Были непродолжительные акции, цель которых была – привлечь внимание покупателей к поселку, два-три участка продавались с дисконтом».
Предложение следует за спросом
Подавляющее большинство клиентов агентств недвижимости сегодня заняты поиском земельного участка без подряда. Как раз того, что составляет основную долю в объеме предложения. Только единичные покупатели задумываются о приобретении готового дома в организованном коттеджном поселке. А так как выбор в этом сегменте невелик, самой немногочисленной группе покупателей приходится идти на компромиссы.
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»:
«95% покупателей, клиентов нашего агентства, приобретают земельные участки без подряда. Причем, некоторые делают это с инвестиционной целью – в банки деньги не несут, а вкладывают их в землю. Основная группа покупателей – это те, кто будет строиться либо в этом году, либо в следующем, либо в какой-то среднесрочной перспективе, но землю под эти цели покупают уже сейчас. Желающих купить готовое домовладение совсем немного – раз-два и обчелся».
В новом сезоне, впрочем, как и в предыдущем, лидерами продаж остаются участки площадью 10-12 соток, стоимостью до 1 млн рублей. И у многих покупателей в планах строительство на этих землях дачи.
Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«Спрашивают самые недорогие объекты – сады, земельные участки без подряда, на которых можно строиться, когда появится деньги. С подрядом редко кто строит, а если строят, то обращаются к проверенным застройщикам. Больших денег в рынке мало. Продажи домов дороже 10 миллионов стоят, их мало кто покупает. Дома дешевле 10 млн – по сути, продажи есть, но из 10 продаж 9 – это участки и только 1 дом».
В нынешнем сезоне, впрочем, как и в предыдущем, лидерами продаж остаются участки площадью 10-12 соток, стоимостью до 1 млн рублей. И у многих покупателей в планах строительство на этих землях дачи.
Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН»:
«70% покупателей приобретают участки для отдыха в выходные дни и каникулы. Около 30% покупают участки для строительства дома для постоянного проживания. Но эта категория переходящая. Очень часто стоят дачу и там живут постоянно, и наоборот, построив дом для "жизни" большее количество времени проводят в городе».
Еще год назад казалось, что тренд по переезду загород начинал набирать обороты. Некоторые уральцы обменивали единственную квартиру на небольшой дом в загородном поселке. Многие оценили достоинства жизни за городом, но так и не сумели смириться с недостатками.
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«Изначально посыл у большинства покупателей следующий: они покупают землю, чтобы построить дом и жить за городом. А когда дом построен, они понимают (особенно, если это семьи с детьми), что каждый день возить ребенка в школу и кружки – требует огромных временных затрат. И, испытывая дискомфорт от отсутствия социальной инфраструктуры, - начинают возвращаться в город. А дом, который должен был использоваться в качестве основного места жительства, постепенно превращается в дачу».
Александр Засухин, директор консалтинговой компании «Урал-Гермес»:
«Важная характеристика рынка коттеджных поселков Екатеринбурга – покупатели загородной недвижимости рассматривают ее в качестве второго, а не основного жилья (сезонное проживание, место отдыха на выходных и т.д.), что связано с существующими транспортными проблемами на въезде и выезде из города и отсутствием в коттеджных поселках необходимых для постоянного проживания элементов социальной инфраструктуры».
***
Выслушав заявления государства о возможной рецессии российской экономики в краткосрочной перспективе, многие покупатели поняли, что они по-прежнему не хотят отказываться от мысли о даче, но уже не готовы вкладывать все деньги в загородное строительство. Многие предпочитают приобрести участок без подряда на перспективу. Причем, некоторые даже не исключают, что строительство они так и не начнут.
Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«Я ожидаю, что активность покупателей будет ниже, чем в прошлые годы. Начинаются разговоры о вероятном наступлении кризиса, сейчас из уст президента и премьера мы слышим, что экономическая ситуация лучше не становится, и люди начинают придерживать деньги. А загородная недвижимость всегда считалась роскошью».
Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН»:
«Пугают очередным кризисом, а самый лучший способ сохранения денег – в стеклянной банке, закопанной в огороде. Но для этого необходимо купить свой огород. Думаю, что в этом году спрос за загородку будет выше, чем в прошлом году, потому что потребность иметь загородный участок не устарела – горожане устали от городской экологии. Тем более рынок изобилует предложениями с самыми интересными условиями – рассрочки, скидки и тому подобное».
Автор: Евгения Курмачева
