Хорошая идея помогает привлечь внимание потенциальных покупателей к коттеджному поселку, а удачная – продать. В Екатеринбурге на рынке загородной недвижимости, который эксперты считают еще несформированным, свежие идеи появляются достаточно часто. Правда, практически все идеи заимствованы из более развитых рынков. И не все они приживаются на Урале. Редакция портала www.metrtv.ru начинает публикацию коллекции недооцененных покупателями идей, которые в будущем могут произвести на рынке революцию, а могут кануть в лету.
В Екатеринбурге строительством «загородки» в основном занимаются небольшие компании, которые, как правило, ощущают нехватку денег для полноценной реализации проекта. Дефицит оборотных средств дает сбой в воплощении идей – зачастую с момента разработки концепции до реализации проходит слишком много времени. И потенциальный покупатель успевает «охладеть» к проекту.
Впрочем, по словам экспертов, местные застройщики никогда не стремились экспериментировать, практически все идеи были заимствованы. Преимущественно, у рынка Подмосковья. Однако часть скопированных решений не прижилась. Итак, представляем недооцененные уральским рынком идеи «загородки»:
1. Строительство клубных поселков
Клубность подразумевает общность жителей поселка и жесткий отбор покупателей. Единство может быть основано, например, на идее общности интересов, увлечений, хобби.
Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:
«Идея клубных поселков – поселков с комплексным обслуживанием, подразумевающая в себе отбор участников этого клуба – получила не очень большое распространение. Как и любой клуб, он имеет свои правила существования, и терпит только присутствие тех, кто эти правил согласен соблюдать. Отличие клубного поселка от любого другого, во-первых, в размере – такой поселок не может быть большим, а во-вторых, стоимость дома и ежемесячного проживания не может быть низкой. Величина поселка обуславливает высокие затраты на содержание».
До начала экономического кризиса, в 2007-08 годах, не раз анонсировались проекты поселков по интересам. Однако время заставило покупателей умерить аппетиты, а застройщиков – подвергнуть проекты ребрендингу. Претворить в жизнь идею строительства клубных поселков в разное время пытались в поселках «Троицкий», «Лесные дачи», «Гайд парк».
Максим Федотов, генеральный директор АН «Титул»:
«До кризиса было множество поселков, привязанных к хобби и увлечениям: коневодство, современная техника, живопись и прочие. Увлечения, которые должны были объединять жителей, были благополучно забыты – в кризис у людей стало плохо с деньгами, следовательно, уровень притязаний к загородной недвижимости снизился».
Однако идея закрытого клуба Екатеринбургу вполне понятна. Особенно, если она базируется на социальном превосходстве. «Карасьеозерский» – один из примеров реализованных и вполне успешных клубных поселков. Приобрести дом могли лишь состоятельные покупатели, занимающие высокое общественное и финансовое положение. Это позволило многие годы выдерживать социальную однородность.
Между тем, на смежную с «Карасьеозерским» площадку зашел московский девелопер. Изначально его стратегия базировалась на аналогии с успешным уральским проектом. Поэтому москвичи, недолго думая, назвали свой поселок «Карасьезерский-2», что должно было изначально настраивать покупателя на высокий ценник. Однако надежды на то, что это приведет к успешным продажам, не оправдались.
Павел Маслихин, первый заместитель генерального директора ЦН «Северная казна»:
«Карасьеозерский 2» – застройщик заходил с концепцией бизнес-поселка с серьезными ценами – 27-50 млн руб. Когда они вышли с этим проектом, вложив более миллиарда рублей в сети, они поняли, что не могут продать. После этого, приехали московские специалисты, которые попытались разобраться в причинах отсутствия интереса покупателей, ведь Чусовской тракт – востребованное направление. В результате была изменена концепция: появились твинсы, апартаменты, таунхаусы, квартиры и коттеджи. Сейчас продажи начались».
2. Соблюдение единого архитектурного стиля
Отсутствие единого архитектурного стиля у проекта может сорвать продажи поселка в Подмосковье. В Екатеринбурге ситуация прямо противоположная: наличие ограничений в реализации собственных представлений о красоте и комфорте отпугивает покупателей. Уральские девелоперы не раз пытались осуществить московскую идею строительства домов в едином стиле для продажи, первые попытки были предприняты еще в 2000-е годы. Однако до сих пор эта идея остается недооцененной покупателями.
Михаил Дэви, гендиректор компании «Урал Эстэйт»:
«Когда мы только задумалась о строительстве коттеджного поселка, мы изучали опыт и рекомендации московских специалистов. Все они прогнозировали, что будущее – за концептуальными поселками с единым архитектурным стилем. Но, на мой взгляд, единый стиль нужен тогда, когда рынок перенасыщен предложениями, высокая конкуренция примерно одинаковых по расположению и ценам поселков. Это необходимо для упрощения выбора потребителя. Москвичу никакого отпуска не хватит для того, чтобы объехать и осмотреть все коттеджне поселки даже по одному направлению. В Екатеринбурге же всего 5-6 "живых" поселков. И мало кто хочет жить в "пионерлагере" с однотипными домами. Поэтому мы оставили единый архитектурный стиль лишь в ограждении участков, предоставив заказчикам самостоятельно выбирать наиболее близкий ему архитектурный облик самого дома».
Архитектурное единство предполагает также строительство домов одинаковых площадей. Например, в поселке «Золотой карп» изначально покупателям на выбор предлагалось два типовых проекта: площадью 230 или 290 м2. Однако клиентов такой узкий выбор не устроил.
Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН»:
«Любая стройка, которая длится несколько лет – это эксперимент. Одно дело – нарисовать концепцию на картинке, а другое дело – построить и продать. Выбрали единую архитектурную концепцию (изначально было только два типовых проекта площадью 230 м2 и 290 м2), начали приходить люди, которые просили 150 м2. Когда начали строить маленькие дома, то покупателям потребовались дома площадью 350 м2. Начали из красного кирпича строить, люди желтый захотели. Начали строить из желтого, захотели коричневый! А недавно начали дома из пеноблока возводить».
Выдержать более или менее единый стиль и успешно продать дома до сих пор удалось немногим. Среди удачных примеров – «Дубрава», «Серебряный бор», в какой-то степени «Бобры».
Павел Маслихин:
Проекты реализуются по принципу: были деньги, купили землю. Что там будет построено – не решили. Бум «загородки» пришелся на 2006-08 гг. Многие, даже непрофессиональные застройщики, накупили земель. А что с этим делать, никто не знал, потому что до этого рынок не был сформирован, предложений качественных не было. Сегодня существуют около 50 поселков, из которых строится всего пять. Выходит, 90% проектов были недоработаны с точки зрения концепции. Цена просчета – застройщики и покупатели оказались заложниками ситуации.
3. Строительство таунхаусов за городом
По мнению экспертов, таунхаусы нецелесообразно строить дальше, чем в десяти километрах от городской черты. А в идеале, они должны быть расположены в черте населенного пункта.
Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:
«Название – «таунхаус» – подсказывает, что это городской дом, то есть он должен располагаться в городской черте. Для чего строить таунхаус в 50 км от Екатеринбурга? Коттедж – понятное дело, там и участок, и баня, и никаких соседей за стенкой. Тут же – даже гаража нет, не говоря уже про какие-то другие постройки. Таунхаус – это, практически, квартира. Кому нужна квартира в многоквартирном доме в лесу на существенном удалении от городской инфраструктуры? К тому же, сегодня в Екатеринбурге стоимость квадратного метра в коттедже может быть ниже, чем в таунхаусе».
Недостроенные таунхаусы можно найти на расстоянии 30 км от Екатеринбурга («Николин ключ»), 40 км («Голдфилдс»), 45 км («Шелес парк»).
4. Возведение домов из недорогих материалов в поселках высшего ценового сегмента
Около 80% всех затрат на реализацию «загородного» проекта – подведение коммуникаций, строительство дорог и благоустройство территории. Разумеется, эти затраты учтены при формировании стоимости домов. Застройщики пытаются оправдать высокую стоимость объектов, продвигая проект под статусом «премиум» или «бизнес». И отсутствие единой классификации «загородки» позволяет им это сделать.
Стоимость строительства сетей и преодоления административных барьеров для небольшой компании часто оказывается серьезным препятствием на пути к реализации проекта. Для снижения финансовой нагрузки выбирается недорогой строительный материал. Покупатели же не готовы платить за дом из пеноблоков или пенополистирола больше трех миллионов рублей, уверены риэлторы.
Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«У застройщиков существует заблуждение, что стоимость объектов на землях населенных пунктов под ИЖС значительно выше аналогичных проектов, построенных на участках сельскохозяйственного назначения под дачное строительство, вне зависимости от того, на каком расстоянии от мегаполиса находится застраиваемый участок. При этом строительство ведется из самых недорогих материалов. Очевидно, что эти объекты сложнее продать в силу их слабой конкурентоспособности».
5. Строить и продавать индивидуальные дома за 1 млн рублей
Оказалось, что и очень дешевые дома на Урале покупать не готовы. Бизнесмен Антон Баков несколько лет назад построил четыре экспериментальных дома, похожих по архитектуре на строительные вагончики, «суперэкономкласса» в поселке «Прохладный». За 1 млн рублей предлагалось купить дом площадью 54 м2, построенный по технологии каркасного домостроения и облицованный сайдингом. Правда, в эту стоимость не входила цена коммуникаций. Однако застройщики предсказывали нерадостное будущее «суперэкономной» идее. Покупателями востребованы дома площадью не менее 70 м2. Земельный участок площадью 6-7 соток с коммуникациями – это еще около 600 тыс. руб. Таким образом, самый недорогой объект не может стоить меньше двух млн рублей.
6. Совмещать разные форматы и классы загородной недвижимости
Мультиформат – совмещение недвижимости разных форматов (таунхаусы, индивидуальные дома, среднеэтажные комплексы) и классов (средний, бизнес, эконом) в рамках одного поселка. Предполагается, что если человеку нравится расположение поселка, то там он сможет найти жилье на свой вкус и кошелек. Демократичность идеи не означает демократичность ценника. Порой, цена квадратного метра в квартире в два раза выше цены квадратного метра в таунхаусе. Но мультиформат преследует свои цели, например, отселение выросшего ребенка состоятельных родителей: и под присмотром, и в отдельном пространстве. В поселках высокого ценового сегмента строят многоквартирные дома для обслуживающего персонала, но такую недвижимость нельзя назвать мультиформатной. Скорее, это служебное жилье. Идею мультиформата в разной степени реализации пропагандируют поселки «Карасьеозерский-2» и «Палникс».
Однако скептики отмечают, что вводить смешанный формат в Екатеринбурге рано, так как рынка загородной недвижимости в Екатеринбурге еще нет. Можно говорить лишь о попытках реализации коттеджных проектов. А построенных поселков с внятной концепцией, по оценкам риэлторов, не больше десяти.
Алексей Чистяков, маркетолог:
«В Екатеринбурге наиболее привлекательный формат загородной недвижимости на сегодня – это индивидуальный дом, а покупатели данного вида жилья в поселках выше "эконом" сегмента заинтересованы в социальной однородности будущих соседей, а также в тишине и комфорте, присущим именно коттеджной застройке. Я считаю, что рынок загородного жилья Екатеринбурга еще не до конца сформировался – мультиформат будет интересен только тогда, когда покупатель устанет от массы предложения в традиционных коттеджных поселках, а такие форматы, как загородные квартиры и таунхаусы станут привычными форматами загородного жилья на рынке Екатеринбурга и его окрестностях».
Еще один пример попытки совмещения разных форматов – поселок «Николин ключ», где планировалось строительтство таунхаусов экономкласса и коттеджей премиум-сегмента. Правда, потенциальные покупатели и таунхаусов, и коттеджей не в восторге от соседства. Сегодня в компании ведутся поиски идеи реабилитации концепта, которая бы повысила привлекательность объекта. По слухам, глава «AVS Group», один из богатейших людей Екатеринбурга и, к тому же, идейный вдохновитель строительства мультиформатного поселка в Кашино Валерий Савельев, возможно, нашел выход. Говорят, он переселяется в один из коттеджей собственного поселка «Николин ключ».
***
Большинство уральских девелоперов предпочитает выводить загородные проекты на рынок опытным путем, пробуя новое, корректируя концепцию по мере необходимости. Исследования рынка чаще всего не проводятся, застройщики больше полагаются на свой опыт, удачу, интуицию, репутацию и связи. В крупных компаниях созданы отделы маркетинга, но рекомендации специалистов не всегда учитываются собственниками бизнеса. Редакция портала продолжит исследовать идеи уральских застройщиков, в том числе, и недооцененные рынком.
Автор: Евгения Курмачева
