Сезон покупки «загородки» традиционно начинается в апреле и заканчивается в октябре. В этом году риэлторы фиксируют небывало раннюю активность покупателей. Первые заявки поступили сразу же после Нового года, а первые показы проведены еще до окончания январских праздников. Но рынок коттеджных поселков не успел отреагировать. Покупательская активность «уперлась» в однородность предложения. Так и не отыскав интересных вариантов, покупатель вынужден смириться и пойти на компромисс с самим собой.
Чего хотят покупатели?
Тренды предыдущих годов сохраняются. Самыми востребованными сегментами «загородки» в настоящий момент являются земли без подряда и готовые дома в коттеджных поселках. Согласно статистике, за первый квартал 2012 года количество земель без подрядов в коттеджных поселках в базе Уральской палаты недвижимости сократилось на 9% (-285 участков), а выставленных на продажу домовладений – на 14% (-95 коттеджей).
Александр Шайдюк, директор АН «Евразия дом»:
«Покупатели берут все: дешевую землю на большом удалении от города (стоимостью 200 тыс. руб.), участки средней площади на расстоянии 20-30 км от Екатеринбурга (500-600 тыс.) и очень дорогие участки в Екатеринбурге, где есть все сети. Земли предпочитают брать без подряда. Подряд – это исключение из правил».
Между тем, нужно отметить, что таунхаусы и сблокированные дома обделены вниманием – их количество в свободной продаже осталось на прежнем уровне. В этом случае покупатель не учитывает даже относительно невысокую цену. Хотя в Уральской палате недвижимости уверены, что цена как определяющий фактор выбора объекта по-прежнему остается на первом месте.
Михаил Дэви, вице-президент УПН:
«Предпочтения у покупателей разные. Но в целом у покупателей в нашей стране на первом месте цена, а все остальные качества – на втором. Если цена низкая, люди готовы закрывать глаза и на статус земель, на отсутствие коммуникаций, удаленное расположение, покупать земли сельхозназначения».
Расстояние также в приоритете. Жители Екатеринбурга не готовы уезжать от мегаполиса более чем на 35-40 км.
Николай Савин, директор АН «МАН»:
«Люди предпочитают брать участки с коммуникациями, которые уже построены, в 35 км от города. Категория земли – ИЖС или дачное строительство».
Покупатели сегодня придирчивы и избирательны, они заинтересованы только в качественных приобретениях. Например, в земельных участках, которые могут быть удачно перепроданы или хотя бы вырастут в цене. Из домов большим спросом пользуются те, которые строились продавцом для собственного проживания.
Необычно ранний интерес
В этом году звонки от покупателей раздались непривычно рано, в самом начале года, утверждают сразу в нескольких риэлторских компаниях. Первые сделки были заключены аж в январе. И всплеск покупательского интереса к загородной недвижимости игроки рынка связывали с желанием сохранить деньги в период политической и экономической неопределенности.
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-партнер»:
«По моему опыту работы с загородной недвижимостью первые продажи земельных участков происходили ближе к концу февраля. Период активного спроса наступал позже, в конце апреля начале мая, когда снежный покров сошел, а дороги и земля уже подсохли. В этом же году картина спроса существенно отличалась от предидущих лет. Первые телефонные звонки начались сразу после нового года 3-4 января, причем это были звонки людей, которые целенаправленно производили мониторинг рынка загородной недвижимости. Не заставили себя ждать и показы земельных участков. Первые выезды на места были произведены сразу после Рождества, при чем клиентов не смущало то что из под снега не возможно увидеть сам участок, невозможно объективно судить о составе почвы и характере рельефа. Первая сделка по продаже земельного участка состоялась в нашем агентстве 12 января.
В целом рынок загородной недвижимости находится на подъеме и рост продаж за первый квартал 2012 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – составил 15-20%».
Застройщики также зафиксировали рост продаж.
Михаил Дэви, гендиректор компании «Урал Эстэйт»:
«По нашему опыту продаж, весна была очень успешной, если судить, по крайней мере, по авансам. Некоторые сделки еще в процессе, оформляется кредитование. За квартал 2012 года принято больше авансов, чем за весь прошлый год».
Татьяна Трушенкова, заместитель директора коттеджного поселка «Серебряный бор»:
«В первом квартале 2012 года продаж было больше в два раза, чем за аналогичный период прошлого года. Перед выборами был всплеск покупательского спроса. Сейчас стало спокойнее».
Юлия Трофимова, директор по продажам и маркетингу, поселок «Пересвет», поселок «Хрустальный»:
«Количество потенциальных покупателей в первом квартале 2012 года однозначно возросло. Первые звонки начались в первых числах января в праздничные дни, так много работы в это время вообще нетипично. За первые три месяца этого года продажи возросли более, чем на 30% по сравнению с первыми месяцами 2011 года».
Впрочем, активный и ранний интерес потенциальных покупателей далеко не всегда приводил к продажам. В некоторых компаниях на фоне роста количества звонков и показов количество сделок было в объеме, сравнимым с прошлым годом. Риэлторы объясняют этот факт отсутствием качественного предложения и неоправданным повышением цен.
Магазин с пустыми полками
По разным подсчетам, в радиусе 35 км от Екатеринбурга существует порядка 60 загородных поселков, но активные работы ведутся не более чем в 15 из них. Готовые коттеджные поселки составляют лишь десятую часть от общего объема предложений на рынке, говорится в отчете УПН. Остальные 90% – это строящиеся объекты и земли без подряда, где инженерных коммуникаций еще нет либо они находятся на низком уровне готовности.
Михаил Дэви, вице-президент УПН:
«После кризиса произошло значительное изменение структуры предложения. Если в 2008 году застройщики практически не предлагали землю без подряда в коттеджных поселках, то в период кризиса порядка 70% предложения относятся к землям без подряда. Положительным фактором является то, что в 2012 году произошло изменение этой тенденции – объем предложения земельных участков без подряда сократился».
Впрочем, есть мнение, что эти изменения остались незаметны для рынка в целом. Сказалось отсутствие планомерного распределения приоритетов по местоположению. Наибольшее количество земель без подряда находится по двум трактам: Тюменскому (61% рынка участков без подряда) и Полевскому (29%). В целом, по этим двум направлениям расположено более 50% всех земельных участков – именно там когда-то находилось большинство сельскохозяйственных полей, которые не использовались по целевому назначению.
Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости «БК_Недвижимость»:
«Сегодня на рынке представлено достаточно большое количество земельных участков в слабоорганизованных коттеджных поселках. В большинстве своем в таких поселках основной задачей организаторов является простая продажа земли. На плановую застройку территории у управляющих компаний нет ни средств, ни желания. Массово подобные объекты представлены вдоль Тюменского и Полевского трактов».
Все выше, и выше, и выше
По данным УПН, минимальная средняя цена предложения на коттеджи за первый квартал 2012 года выросла на 3-4%. Минимальная стоимость квадратного метра коттеджа в посткризисные годы была – 34,5 тыс. руб., сегодня же цены достигли отметки в 43 тыс. руб.
Стоимость сотки земли без подряда также выросла в цене. Но этот рост нельзя назвать определяющим рыночные тенденции, так как на протяжении последних четырех лет земля без подряда только дешевела. До кризиса (в начале 2008 года) земля без подряда предлагалась редко. Стоимость сотки в категории земли населенных пунктов с коммуникациями могла достигать 150 тыс. руб. В начале 2012 года стоимость аналогичной сотки составляла уже около 70 тыс. руб. По данным Андрея Бородина, специалиста по недвижимости АН «Земельный вопрос», стоимость земельных участков в этом году выросла на 20%.
Однако риэлторы уверены: в настоящий момент цены искусственно завышаются продавцами.
Александр Шайдюк, директор АН «Евразия дом»:
«На загородные объекты очередь не стоит. Цены растут так: не продается за 50 тыс. руб. за сотку – продают по 54, не продается за 54 – продают за 58. За 58 глядишь, что и продадут. Цены растут, но ажиотажного спроса при этом нет».
Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости «БК_Недвижимость»:
«Особенностью регионального рынка загородной недвижимости является отсутствие логики при оценке объектов. Собственники в большинстве своем оценивают объекты по принципу «мне столько нужно». Возьмем, например, коллективный сад – реальная цена участка – 400 тыс. руб., а владельцы пытаются продать за 1 млн».
Сегодня цены в среднем примерно на 30% ниже докризисных показателей – загородная недвижимость более инертна по реагированию на изменение экономической ситуации, чем жилье в городской черте. Цены на «загородку» еще только начали расти.
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-партнер»:
«Если квартиры перевалили докризисный уровень цен, и даже ушли вверх по большинству сегментов, то цены на земельные участки еще не достигли этого состояния. Те участки, которые до кризиса продавались по 120-150 тыс. руб. за сотку с коммуникациями, сейчас оцениваются в пределах 80-100 тыс. руб.».
Эксперты не сомневаются: цены на загородку в ближайшее время продолжат увеличиваться.
Ипотечный мираж
600 тыс. руб. – примерно столько стоит участок без подряда средних размеров (10 соток) на расстоянии 20 км от Екатеринбурга. Большинство жителей среднего Урала не готово приобрести землю только за счет собственных накоплений. За первый квартал 2012 года в Свердловской области было совершено 2 302 сделки по приобретению земельного участка с помощью ипотеки, сообщается в отчете Управления Росреестра. В большинстве ипотечных сделок с землей были задействованы государственные сертификаты. Для сравнения, в 2011 году за аналогичный период таких сделок было заключено на 67% меньше.
Однако получить заем на покупку земли непросто. Если квартира рассматривается банком как стабильный актив, который может быть реализован в любой момент, то оценить ликвидность земельного участка гораздо сложнее.
Не все риэлторы соглашаются работать с такими клиентами и объектами – подготовка необходимых документов вдвое дороже, чем для квартиры, а продавцы не всегда заинтересованы в покупателе, деньги которого поступят на счет не раньше, чем через месяц.
Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-партнер»:
«Количество людей, которые берут ипотеку (целевой кредит) на покупку земли составляет сегодня 5-6 % от общего числа покупателей. Как правило, при не достаточности средств на покупку участка, клиенты берут кредиты нецелевые, потребительские.
Существует ряд юридических и технических сложностей при получении целевого кредита:
– в некоторых случаях стоимость подключения к инженерным сетям выведена из стоимости договора купли-продажи земельного участка, и оплачивается по отдельному договору, которые банки не рассматривают. В данном случае банк может выдать кредит не более стоимости участка указанного в договоре купли продажи;
– кредитные средства банк перечисляет только после государственной регистрации ипотеки, так вот если по жилым объектам период регистрации составляет всего 5 дней, то по земельным участкам он длится 28 дней. Зачем продавцу ждать, если рынок насыщен «живыми деньгами», а цены растут?».
В агентстве отмечают, что проблема долгого перечисления средств решаема. Нотариальное удостоверение сделки сокращает период регистрации. Однако это решение влечет за собой усложнение сделки и дополнительные затраты на нотариуса, оценщика, подготовку дополнительных документов и т.д. Поэтому не всех продавцов смущает долгий срок перечисления средств банком. В большинстве случаев препятствием становятся высокие требования кредитующей организации.
Татьяна Трушенкова, заместитель директора коттеджного поселка «Серебряный бор»:
«Мы готовы работать с кредитами, но в банках сложно получить целевой кредит. Особенно, когда земля не в собственности, а в аренде у Администрации города. На сегодняшний день только один наш покупатель брал кредит в Райффайзенбанке для покупки земли с подрядом. При этом он значительную часть оплатил из собственных средств».
Покупателям удобнее оформить рассрочку от застройщика, чем готовить пакет документов для получения банковского кредита.
Николай Савин, директор АН «МАН»:
«Рынок загородного строительства требует большого внимания к клиенту. Такие вещи, как зачет вторичного жилья, высокое качество строительства и рассрочка до пяти лет – сегодня не являются роскошью. Это обязательные атрибуты, от которых не уйти».
Впрочем, далеко не все девелоперы располагают необходимыми финансовыми ресурсами, чтобы предоставлять рассрочку платежа, тем более, беспроцентную. По приблизительным подсчетам, такой возможностью располагают не более 30% застройщиков, которые ведут работы.
Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости «БК_Недвижимость»:
«Из всех компаний, которые продают земельные участки с обязательным договором подряда на строительство коттеджа, только 20-30% могут предоставить рассрочку. У остальных нет такой финансовой возможности, и строительство объектов ведется за счет инвестиций будущих собственников. На наш взгляд это одна из причин, по которой рынок добротной загородной недвижимости практически не развивается».
***
Спрос на «загородку» сегодня расходится с предложением. Клиенты психологически готовы к новому предложению, а его все еще нет. Покупатель почти вынужден идти на компромисс. Компромисс состоит, в основном, в желании строиться самостоятельно.
Покупатели выбирают объекты, которые, по их мнению, в будущем могут вырасти в цене. Поэтому, несмотря на широкий выбор, удовлетворяющих потребности покупателей, на поверку вариантов не так уж и много.
А между тем, многие горожане всерьез задумались над перспективой переезда за город. Но не сегодня, а в будущем. Те, кто купил землю, строятся самостоятельно, предпочитая иметь возможность в любой момент прекратить или отложить финансирование строительства.
Желающих инвестировать деньги в загородку мало, но они есть. Как правило, такие покупатели готовы потратить не более 200-400 тысяч рублей с условием роста дальнейшей рыночной цены. А у экспертов нет сомнений, что в среднесрочной перспективе цены могут нагнать докризисные показатели.
Автор: Евгения Курмачева
