Прогноз риэлторов-практиков и аналитиков о том, что нынешней весной ожидается всплеск интереса к загородной недвижимости и, в частности, к земле, полностью оправдался. Ключевой фигурой нынешнего земельного и в целом «загородного» рынка стал компетентный, разборчивый и требовательный покупатель. Его поведение формирует ряд новых тенденций на рынке земли.
1. «Выбор умом»
В этом году сезон загородной недвижимости наступил раньше обычного. Риэлторы объясняют это, прежде всего, ожиданием подорожания земли. А подорожание, в свою очередь, объясняется тем, что «загородный» рынок отстает от «городского» на целую фазу ценовых колебаний. Во время кризиса «загородка» сначала опустилась в цене позже, чем недвижимость в городе. Потом цены на первичное и вторичное жилье снова пошли вверх, а цены на землю и загородные дома по-прежнему оставались на нижней отметке. Теперь есть все основания ждать начала их подъема. По словам Игоря Сайдуллина, директора Агентства доступного жилья, «уже наметился тренд к росту дешевых земельных участков. Если еще недавно нижняя граница хорошего дешевого участка в Екатеринбурге была 1-1,2 млн руб., то теперь 1,5-1,7 млн руб.».
Все риэлторы отметили, что в этом году покупатели не стали ждать окончания зимы. «Первая волна земельного ажиотажа у нас была отмечена сразу после нового года, – говорит Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья. – Тогда покупатели выбирали умом, понимая, что в сезон земля начнет дорожать, а выбор сократится. Сейчас мы ждем вторую волну, когда сойдет снег, и люди начнут выбирать глазами и руками». «Повышение спроса на земельные участки мы отметили уже в январе. Потенциальные покупатели активно ездили, смотрели, но приобретали только выпадающие эксклюзивные предложения», – отмечает Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости Компании БК_Недвижимость. «Повышение интереса к загородной недвижимости уже очевидно. Если в прошлом году сезон начался в конце марта – начале апреля, то в этом году он открылся уже в феврале, несмотря на то, что земля еще лежала под снегом», – констатирует Сергей Попов, руководитель отдела загородной недвижимости КБ «Ярмарка». «Интерес очень активный, народ «проснулся» раньше, чем обычно. – свидетельствует Валентина Орнат, директор по маркетингу ГК АН «Новосёл».
2. Из коттеджных поселков – в населенные пункты
Новые тенденции появились и в структуре спроса на землю. Если в прошлом году, по словам Ирины Сангаловой, начальника отдела загородной недвижимости Компании БК_Недвижимость, "по данным нашей Компании основной спрос был направлен на земельные участки в коттеджных поселках", то нынешней весной наибольшей популярностью пользуются участки в населенных пунктах. Ирина Сангалова объясняет: «В посткризисный период качественных предложений земельных участков в коттеджных поселках не так много. При этом цена на них достаточно высока, с учетом того, что в нее не входят затраты на подведение коммуникаций и отсыпку и дальнейшее асфальтирование дорог. Сопоставив стоимость сотки в коттеджном поселке со стоимостью сотки в населенном пункте, люди делают вывод, что в населенном пункте в некоторых случаях покупать выгоднее». К тому же в населенном пункте придется нести меньше расходов на содержание участка и будущего дома: ниже коммунальные платежи, нет проблемы «имиджевых» расходов, направленных на то, чтобы быть не хуже своих соседей.
О малом количестве действительно хороших предложений в коттеджных поселках говорит и Валентина Орнат, директор по маркетингу ГК АН «Новосёл»: «Если на рынке вторичного загородного жилья (готовые дома, коттеджи в частной застройке) все более-менее прозрачно, то в предложениях по коттеджным поселкам – «темный лес». Девелоперы, в большей своей части, выносят на рынок предложения, которые можно сформулировать так: «Здесь будет город-сад!». Но «когда», «что», «сколько будет стоить» – умалчивают. Т.е. продается некая идея, которую они (девелоперы) может быть воплотят в жизнь, если найдутся желающие оплатить им их задумку. В итоге потребность рынка высока, а адекватных предложений мало».
На днях заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Владимир Крицкий на встрече с журналистами заявил, что вокруг Екатеринбурга строится около 25 коттеджных поселков, многие из которых будут готовы уже в этом году. Что ближе к реальной картине, скептицизм риэлторов, которые ежедневно смотрят, оценивают и продают загородную недвижимость, или оптимизм официальных лиц, покажет время.
3. Цена имеет значение. Но не определяющее
По-прежнему высок интерес к наиболее бюджетным предложениям на рынке земли. К недорогой земле относятся прежде всего участки без подряда (то есть без обязательного договора с застройщиком на строительство дома) в коттеджных и дачных поселках, участки в коллективных садах и участки сельскохозяйственной земли без разрешенного использования под строительство дома.
Участки без подряда в поселках
В послекризисный период многие коттеджные поселки отступили от первоначальной концепции организованной застройки территории типовыми домами и начали продавать участки с подведенными коммуникациями, но без подряда. Правда, в большинстве случаев от покупателя требуется показать эскиз будущего дома и обозначить срок, в который он планирует построиться. «Незавершенку» и «долгострой» управляющие компании не приветствуют, так как она отпугивает других покупателей и сбивает цену на землю в этом поселке.
Садовые участки
Сергей Попов, руководитель отдела загородной недвижимости КБ «Ярмарка», отметил несколько неожиданное увеличение спроса на участки в коллективных садах: «Сказать, что из трех категорий – садовых участков, земли в коттеджных поселках и земли в близкорасположенных населенных пунктах – что-то уверенно лидирует, я не могу. Но вот спрос на садовые участки по сравнению с прошлым годом, тем не менее, поднялся. Возможно, недавно прошедший кризис показал людям, что все-таки нужно иметь свой кусочек земли, чтобы можно было туда приехать отдохнуть, организовать какие-то посадки. К тому же все понимают: больше, чем сейчас, земли не станет, а значит, ее нужно покупать».
Сельскохозяйственная земля
Есть на рынке и относительно дешевые предложения – например, участки на землях сельскохозназначения в районе с. Горный щит. Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости Компании БК_Недвижимость, отмечает, что продажи этих участков идут «вяло», несмотря на то, что цена за сотку в среднем составляет 30 000 руб. Потенциальных покупателей настораживает отсутствие дорог и коммуникаций.
4. Дороги, сети – «все включено»
Мы уже ссылались в предыдущем материале на поэтическое определение риэлторами нынешних покупателей как ценоискателей. Теперь уточним: объектом поиска являются не столько низкие цены, сколько соотношение цены и качества участка. На качество участка влияют категория земли, его площадь и форма, транспортная доступность, экология местности, наличие сетей и удобных подъездных путей, окружение. «Сейчас покупатели уделяют очень большое внимание всем перечисленным параметрам и грамотно выставляют приоритеты, которые повлияют на заявленную продавцом стоимость участка», – отмечает Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости Компании БК_Недвижимость.
С особым вниманием покупатели подходят к вопросу коммуникаций, потому что дополнительные «вливания» в участок при их отсутствии превысят стоимость самой земли в несколько раз. «На словах продавец может обещать все, что угодно, но лучше все-таки увидеть самому, и визуально, и особенно документально, – советует тем, кто еще только задумывается о покупке земли, Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья. – Документы здесь - это технические условия. У продавца должны быть ТУ на электричество и ТУ на газ. Тогда ты не покупаешь кота в мешке. Они либо есть, либо нет, и «крутить» тут бесполезно. Их отсутствие – это повод очень серьезно поторговаться. И наоборот, если они есть, это повышает цену».
Сергей Попов, руководитель отдела загородной недвижимости КБ «Ярмарка», делится нередкими случаями из практики: покупатели, которые изначально планировали приобрести дешевый участок, начинают сравнивать возможности и преимущества различных предложений и «решаются» на землю классом выше. Огромную популярность предложений именно класса «комфорт», а не «эконом», отмечает и Валентина Орнат, директор по маркетингу ГК АН «Новосёл»: «Класс «комфорт», по нашим критериям – достаточно большие участки с полным набором коммуникаций, в радиусе до 25 км от города, в живописном месте с лесным массивом и водоемом – пользуется самым большим спросом».
В лидерах сегодняшнего рынка – участки, на которых можно сразу начинать жить и строиться. Покупателей земли привлекает наличие реальной, а не просто запланированной инфраструктуры. По этой же причине велик интерес к готовым строениям, в которых с минимальными доделками можно жить сразу, а также к скоростным технологиям возведения «домов-конструкторов».
