На рынок земли пришел ценоискатель…

Сезон загородной недвижимости в этом году начался, по словам риэлторов, раньше обычного. Земельные участки в большом количестве продаются на всех направлениях, ведущих из Екатеринбурга. Статус земель разный: среди предложений представлены участки в коттеджных поселках разной степени готовности, в коллективных садах, в населенных пунктах и просто на бывших совхозных полях. Цены тоже различаются, и порой существенно. Покупатель превратился в ценоискателя.


Земля бывает разная

Вся земля в РФ разделена на категории в зависимости от целевого использования. С точки зрения загородной недвижимости нас будут интересовать две категории – земли сельскохозяйственного назначения (с градацией: для сельскохозяйственного использования либо для дачного строительства) и земли поселений (к числу которых относятся земли для ИЖС).

Сельскохозяйственные земли – самые дешевые в линейке предложений. Эти земли плодородные, разработанные (если это бывшие поля), но при их покупке можно столкнуться с  отсутствием электрических и тем более газовых сетей, подъездных путей и ограждения территории. Самое важное: без перевода в категорию дачного строительства на таких землях категорически запрещено строить что-то капитальнее бытовок.

Большие массивы таких земель приобретаются девелоперами для строительства дачных и коттеджных поселков и переводятся в соответствующие категории с разрешенным строительством домов.

Сельскохозяйственные земли, разрешенные к использованию под дачное строительство – это земли коллективных садов и дачных поселков современного формата. Последние отличаются размерами земельных участков (от 10 соток). В них может присутствовать инфраструктура: магазины, детские площадки, ТСЖ.

Земли поселений – самые дорогие. На них разрешено строить дома для круглогодичного проживания. К этим землям относятся как собственно участки внутри населенных пунктов, так и земли под коттеджное строительство. Здесь в зависимости от престижности направления и класса поселка разница в ценах между более и менее дорогими участками может быть очень большой.


Средняя стоимость земель различных категорий
(по данным Агентства доступного жилья)
 

Земля – налево, земля – направо…

Цена земли определяется не только категорией. Очень важна также транспортная доступность участка. К понятию транспортной доступности относится не только удаленность от городской черты, но и время, которое нужно проехать по городу до нужного тракта. В некоторых районах уже появились или в ближайшее время должны появиться развязки, позволяющие объехать город по кольцевой, что позволяет покупателям наряду со «своим» рассматривать и соседние направления.

Наибольшей популярностью, по словам риэлторов, пользуются участки в радиусе 50 км от Екатеринбурга. Но на разных направлениях количество и качество участков разное.
 

ТЮМЕНСКИЙ ТРАКТ

Количество. Лидирует по количеству участков.
Категория. Преимущественно земли ИЖС и сельскохозяйственные с видом разрешенного использования под дачи.
Статус. В основном коттеджные поселки разной степени готовности.
Преимущества. Земли много, цены доступны. 
Комментарий риэлтора. Сроки, когда на большинство этих земель придет «цивилизация», в основном уже определены. «Где-то есть только проектная документация, где-то начали заводить коммуникации в виде электричества, где-то оно уже заведено и готовится проект по газу», – говорит Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости агентства БК_Недвижимость. Сергей Попов, руководитель отдела загородной недвижимости КБ «Ярмарка», отмечает как дополнительный плюс этого направления удобную развязку, с которой можно выехать на ЕКАД и соседние тракты.


ПОЛЕВСКОЙ ТРАКТ

Количество. Лидирует по количеству участков наряду с Тюменским направлением.
Категории. Земли сельскохозяйственного назначения, земли дачных поселков, земли ИЖС.
Статус. Поля без обустройства; строящиеся дачные поселки; участки в населенных пунктах – Горном Щите, Курганово, Полевском.
Преимущества. Много леса, есть водоемы (Верхне-Макаровское водохранилище, р. Чусовая), развитая инфраструктура в населенных пунктах. Есть участки в черте города; в основном удаленность составляет не больше 15-20 км.
Комментарий риэлтора. Земельные участки близ Екатеринбурга в основном относятся к землям сельхозназначения и при этом входят в черту муниципального образования «Город Екатеринбург». «Когда осуществится их перевод в земли населенных пунктов, неизвестно, но пока очевидно, что эти участки никак не соответствуют генплану, - говорит Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости агентства БК_Недвижимость. - Для того чтобы они превратились в кварталы, улицы с проезжими путями, необходима инициатива нынешних крупных собственников этих земель. А пока заниматься планированием, зонированием, трассировкой у них нет желания. Для того чтобы продать, они просто снижают цену до минимума. Однако, несмотря на это, продажи сегодня идут вяло. Любой покупатель, приезжая посмотреть участок, видит просто поле и понимает, какие затраты, и времени, и финансов необходимы, чтобы просто провести коммуникации к отдельно взятому участку».


КОЛЬЦОВСКИЙ ТРАКТ

Количество. Предложений немного.
Категории. Земли дачных поселков и ИЖС
Статус. Много коллективных садов, есть участки под ИЖС в населенных пунктах – Кольцово, Большом и Малом Истоке, Арамиле.
Преимущества. Близость к городу, наличие транспортной развязки, развитой инфраструктуры и общественного транспорта.
Комментарий риэлтора. «Земельные участки по Кольцовскому тракту продаются очень быстро, в среднем за 3 месяца, и на рынке их немного» (Лилия Файзуллина, аналитик РК «Ярмарка»).


ЧУСОВСКОЙ ТРАКТ

Количество. Предложения есть.
Категории. В основном земли дачных поселков и ИЖС.
Статус. Большое количество дачных поселков и коллективных садов. Престижные коттеждные поселки: «Галактика», «Карасьеозерский», «Палникс».
Преимущества. Тракт короткий и тупиковый, на нем не бывает пробок. Наличие крупного водоема - Чусовского озера.
Проблемы. Высокие цены, заболоченность почв из-за большого количества торфяников.
Комментарий риэлтора. «Земля пользуется большим спросом, и цены на нее высокие. Хотя инфраструктуры там нет. Газа, например, нет начиная от 5-го километра. И тем не менее, на популярность это не влияет» (Наталья Рогожникова, директор департамента реализации новостроек АН «МАН»).


ЧЕЛЯБИНСКИЙ ТРАКТ

Количество. Предложений много.
Категории. Земли сельскохозяйственные, дачных поселков и ИЖС.
Статус. Много участков в коллективных садах, коттеджей и домов в населенных пунктах Сысерть, Кашино, Кадниково и т.д. Есть предложения класса премиум. Землю в основном продают физические лица.
Преимущества. Направление славится живописной природой, водоемами, чистым воздухом, хорошим микроклиматом для садоводства.
Проблемы. Высокие цены.

СЕРОВСКИЙ ТРАКТ

Количество. Предложения есть.
Категории. Земли дачных поселков и ИЖС.
Статус. Коллективные сады и коттеджные поселки разной стадии готовности.
Преимущества. Одно из самых "экологически чистых" направлений. Большое количество леса, водоемы.
Комментарий риэлтора. «Это направление стоит несколько особняком. Здесь расположено озеро Таватуй, близость к которому ощутимо сказывается на цене земельных участков», - говорит Лилия Файзуллина, аналитик РК «Ярмарка». Участки на Таватуе удалены от Екатеринбурга более чем на 50 км, но из-за уникальности местоположения они остаются в категории дорогих.


МОСКОВСКИЙ ТРАКТ

Количество. Предложений очень мало.
Категории. Земли дачных поселков и ИЖС.
Статус. Предложения представлены физическими лицами либо коттеджными поселками, которые предлагают или землю с подрядом или с уже построенными домами.


СТАРОПЫШМИНСКИЙ ТРАКТ

Количество. Предложений достаточно много.
Категории. Земли дачных поселков и ИЖС.
Статус. Участки в Березовском, Сарапулке, Старопышминске. Много участков в коттеджных поселках без подряда, с разной степенью готовности коммуникаций.
Преимущества. Близость к городу, большое количество водоемов. Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья: «Это направление облюбовали рыбаки. Там множество мест для рыбалки, и платных, и бесплатных».
Комментарий риэлтора. «Цены здесь коррелируют с Тюменским направлением. Но есть определенный минус. При выезде на тракт в направлении на Сарапулку достаточно серьезно «цепляется» Березовский. Его можно объехать через ТЭЦ, но все-таки дорога там не такая удобная, как тракт. Покупателей это иногда отпугивает. При этом о качестве земельных участков я бы не сказала, что они чем-то отличаются от того же Тюменского направления». (Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости агентства БК_Недвижимость).


СТАРОТАГИЛЬСКИЙ ТРАКТ

Количество. Предложения есть.
Категории. Земли дачных поселков и ИЖС.
Статус. В основном коллективные сады и отдельно стоящие коттеджи.
Преимущества. Тракт ведет к городу-спутнику Екатеринбурга Верхней Пышме и к озеру Балтым. Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья, называет это направление наряду с Челябинским «курортным» и отмечает, что земля на нем очень популярна и как объект купли-продажи, и как объект аренды.
Проблемы. Близость озера Балтым определяет собой высокую стоимость участков.


Средняя стоимость участков на различных направлениях
(по данным аналитического отдела РК «Ярмарка»)

   
Нынешнего покупателя риэлторы поэтично назвали «ценоискателем». Цены на рынке земли и загородной недвижимости в целом пока диктует покупатель, и в ближайшие два-три года ситуация принципиально не изменится. Резкое подорожание земли маловероятно, как, впрочем, и существенное снижение цен на земельные участки, расположенные в черте Екатеринбурга или на давно облюбованных направлениях (Челябинском, Кольцовском, Серовском и т.п.). Однако строительство новых дорог, развязок, появление новых транспортных маршрутов может повысить рейтинг совсем других направлений. Но для этого нужны политическая воля и хозяйственный подход.